Comment fonctionne le prêt social à la location accession ?

fonctionnement location accession
Le PSLA entre dans le cadre d’un dispositif original en vigueur depuis 2004. Il permet aux ménages à revenu modeste d’accéder à la propriété grâce une formule originale : la location accession.

Définition et fonctionnement

Le mécanisme de la location accession permet de devenir propriétaire de sa résidence principale en deux étapes :
 
  1. Une phase locative qui varie de 1 à 5 ans pendant laquelle le candidat à l’accession paye une redevance mensuelle. A ce stade, le logement reste la propriété de l’office HLM.
  2. Une phase acquisitive pour les ménages qui lèvent l’option. Le PSLA, souscrit à l’origine par l’office HLM pour acquérir le logement est alors transféré au locataire accédant.

Important : pendant la phase locative, le logement est diminué de 1% par an.

La phase locative

Dans un premier temps, le locataire accédant verse à l’office HLM une redevance mensuelle qui comprend, outre l’indemnité d’occupation correspondant à la location du logement, une épargne mensuelle qui constituera un apport déductible du prix de vente

Le montant de la redevance doit tenir compte de la situation du ménage sans pouvoir dépasser un plafond mensuel au mètre carré fixé par décret.

La phase acquisitive

Levee d'option
La levée d’option s’effectue à l’initiative du locataire. Le prix de vente tient compte de l’apport personnel constitué lors de la phase locative. Le logement peut être financé :

  • Par le transfert du PSLA souscrit par l’office HLM. 
  • Tout autre prêt immobilier souscrit à l’initiative du locataire.

Il est possible de cumuler avec d'autres prêts réglementés comme le PTZ +;

A noter que le PSLA entre dans le cadre des prêts conventionnés permettant au propriétaire de bénéficier d’une APL s’il respecte les conditions édictées par la CAF.

Les plafonds 2018

Revenus

Nombre de personnes
qui composent le foyer 
Zone A Zone B et C
131 250 € 23 688 € 
43 750 €31 588 € 
350 000 € 36 538 € 
456 875 € 40 488 € 
5 et plus 64 875 €44 425 € 

Depuis le 1er juin 2011, la justification des revenus du ménage (1) s’effectue sur les mêmes bases que pour le prêt à taux zéro. Le montant retenu est le plus favorable des deux montants suivants :

  1. Le revenu fiscal de référence de n-2 de l’ensemble des occupants. Pour une demande établie en 2018, les revenus à prendre en compte sont donc ceux de 2016.
  2. Un dixième du prix du logement.

(1) : les agriculteurs soumis au forfait doivent fournir l’avis d’imposition complémentaire de l’année en cours ou à défaut celui de N-1.
Important : le transfert du prêt social à la location accession est soumis à la décision de l’organisme de crédit qui statuera après avoir vérifié que la situation financière du ménage  permet de faire face aux remboursements.

Le remboursement de tous les prêts (hors assurance) qui concourent au financement du logement ne peut pas dépasser le montant de la redevance payée lors de la phase locative.

Bon à savoir : le candidat qui ne souhaite pas lever l’option peut demander à conserver le logement à titre de locataire. La décision appartient à l’office HLM.

Indemnité d’occupation

Zones géographiques Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C 
 Prix maxi par m2 12,95 €9,95 €  8,57 € 8,22 € 7,64 €

Si le logement dispose d’un parking réservé ou d’un garage, les surfaces retenues sont augmentées de 50% de celle du stationnement, dans la limite de 6 m2.

Prix de vente au m2

Le dispositif du PSLA ne concerne que les logements neufs qui bénéficient de l’agrément de l’Etat. Les prix ne doivent pas dépasser un plafond fixé par mètre carré.

Zone  Prix maxi HT au m2
Zone A 4 145 €
Zone B1 2 780 €
Zone B2 2 426 €
 Zone C 2 123 €

Plafond revenus psla

Avantages fiscaux

tva reduite

Pour l’office HLM

Depuis 2011, les programmes agrées au dispositif PSLA bénéficient d’une TVA réduite de 7% (contre 5,5% auparavant). Cette TVA est transférée au candidat accédant si la vente du logement intervient dans les 5 ans. 

Pour le candidat accédant

  • Si achat intervient avant 5 ans : le logement bénéficie de la TVA réduite de 7% et les droits d’enregistrement sont limités. 
  • Si l’achat intervient après 5 ans, le logement est revendu hors TVA. Les droits d’enregistrement au taux habituel.

A noter que le bien est exonéré du paiement de la taxe foncière pendant 15 ans. Cette exonération profite à l’office HLM et au candidat-accédant au prorata des années pendant lesquelles chacun est propriétaire du logement.

Les différentes garanties offertes au candidat accédant

La garantie de rachat

L’office HLM s’engage à racheter le logement dans les 15 ans qui suivent l’acquisition si la revente intervient en cas de :

  • Décès du propriétaire, de son conjoint ou d’un descendant
  • Mutation professionnelle à une distance de plus de 70 km du logement
  • Chômage
  • Invalidité
  • Divorce ou dissolution du PACS

La demande doit être faite dans l’année qui suit l’évènement.
Levee d'option location-accession
 Montants de la garantie
Périodes de mise en jeu  Montant 
 De 0 à 5 ans Montant = levée d’option
 De 6 à 15 ans Montant = levée d’option moins 2,5% par an
       
Exemple : un logement pour lequel le montant de la levée d’option a été de 120 000 € est revendu à l’office HLM dans le cadre de la garantie revente après 10 ans. Le montant du rachat sera de :

120 000 € - (120 000 * 2,5% * 10) = 90 000 €

Notre avis : la garantie de rachat n’a un intérêt réel que si elle mise en jeu dans les 5 ans et à condition que le logement n’ait pris aucune valeur.

La garantie de relogement

Cette garantie n’intervient que pour les candidats accédants qui ne dépassent pas le plafond de revenus prévu par le prêt locatif à usage social (PLUS). Elle bénéficie :

  • Aux locataires qui n’ont pas souhaité lever l’option et dont le maintien dans les lieux a été refusé 
  • Aux candidats accédants qui ont résiliés leur contrat dans les 6 mois

Aux candidats accédants qui ont revendu le logement dans les 15 ans pour les motifs évoqués dans la garantie rachat.
Plafond PLUS 2018
 Nombre de personnes qui occupent le logement Paris et communes limitrophes Île-de-France hors paris et communes limitrophes Autres régions
 1 personne22 814 €22 814 €19 834 €
 couple sans personne à charge sauf jeunes ménages34 096 €34 096 €26 487 € 
 3 personnes ou 1 personne seule avec 1 personne à charge ou jeune ménage44 697 €40 987 €31 853 €
4 personnes ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge 53 365 €49 094 €38 454 € 
5 personnes ou 1 personne seule avec  3 personnes à charge 63 493 €58 118 €45 236 €
6 personnes ou 1 personne seule avec 4 personnes à charge   71 447 €65 401 € 50 981 € 
 Par personne supplémentaire+ 7 960 € + 7 287 €+ 5 687 €
Références réglementaires
Autres prêts réglementés par L’État
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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