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Emprunter pour son logement sans aucun capital

Les banques se montrent désormais plus stictes sur l'application des règles d'acceptation des prêts immobiliers. Si emprunter sans apport était monnaie courante il y a quelques années, force est de constater qu'un net durcissement gagne l'ensemble des banquiers. 

Voici les conseils de CREDITAS pour trouver un crédit sans apport.

Composition de l'apport personnel

Sachez que l'appréciation de la banque ne se limite pas à vos seuls deniers personnels. Outre les éventuelles économies que vous possedez et les aides familiales dont vous pourriez bénéficier, certains prêts réglementés peuvent être pris en considération et vous permettre d'atteindre le taux minimum exigé par la banque.

Les prêts aidés

Certains prêts réglementés par l'Etat entrent dans la composition de l'apport personnel.

  • Le PTZ
  • Le prêt Action Logement
  • Les prêts PEL et CEL.

Il faut savoir que même si les banques intègrent ces prêts aidés dans leur calcul, elles exigent souvent que l'emprunteur dispose d'un capital ne serait-ce que pour payer les frais de notaire et de garantie. 

D'autre part, certains prêts réglementés comme le PTZ doivent être affectés au financement de l'acquisition et ne permettent pas de financer les frais annexes.

Les économies

Si vous n'investissez pas vos propres deniers, certaines banques considèrent qu'il s'agit d'un credit sans apport même si vous bénéficiez de prêts aidés. Elle exigera donc que vous disposiez d'un capital. Les fonds personnels peuvent provenir de l'épargne (très appréciée par les banquiers), d'un prêt familial ou d'une donation.

Ils doivent couvrir au minimum les frais de notaire. Toutefois, les banques ayant durci leurs positions, il n'est pas rare qu'elles exigent de l'emprunteur qu'il apporte des fonds à hauteur de 10% de l'acquisition, hors frais de notaire. 

Toutefois, certaines banques de réseau et les organismes spécialisés permettent encore de réaliser son projet immobilier sans disposer de capital.

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Le financement à 110%

Le financement à 110% (référence à une époque ou les fais de notaire étaient d'environ 10% du bien) correspond au coût total de l'opération, frais annexes compris.

L'analyse de risque

L'apport personnel n'est pas le seul élément de l'analyse de risque. En effet, le dossier de l'emprunteur peut très bien comporter par ailleurs des éléments positifs.

Le banquier effectue donc une analyse globale qui comprend de nombreux critères comme:

  • Le taux d'endettement. Celui doit rester autour de 33% des revenus nets
  • Le "reste à vivre", c'est à dire ce qui reste à l'emprunteur une fois réglé les échéances de prêt
  • La durée (le risque est plus grand sur 30 ans que sur 15 ans)
  • La bonne tenue des compte (le banquier analyse les 3 derniers relevés bancaires)

Si tous les éléments du dossier sont positifs, un credit sans apport restera pourra être envisagé.

Les banques qui prêtent

Il est impossible de dresser une liste des banques qui financent l'acquisition plus les frais d'achat, mais sachez que certains organismes comme le CREDIT FONCIER DE FRANCE acceptent plus facilement d'octroyer un prêt immobilier aux emprunteurs qui ne disposent d'aucun apport personnel.

Les banques de réseau se montrent plus exigentes, mais cela ne les empêchent pas de financer les primo accédants avec beaucoup de souplesse. Elles estiment fort justement que les jeune actifs n'ont pas eu le temps de se constituer un capital contrairement aux emprunteur de quarante ans et plus.

Demander l'aide d'un courtier

Le recours à un courtier peut s'avérer efficace dans le traitement de votre demande car en tant que professionnel du financement, ce dernier saura présenter votre dossier sous ses meilleurs aspects et négocier les meilleures conditions même si vous ne disposez d'aucun capital.

Le cas des primo accédants

Les jeunes actifs disposent rarement d'un capital. Les banques accordent plus facilement un credit immobilier sans apport à des jeunes primo accédants car elles savent que ces derniers n'ont pas eu le temps de se constituer un capital. 

En revanche, elles se montrent plus réticentes face aux emprunteurs de 40 ans et plus qui ne disposent pas d'un minimum de fonds pour financer les frais de notaire.

Les investisseurs

Demander un crédit sans apport est courant chez les investisseurs. Cette pratique est généralement admise par les banques qui prennent en compte l'aspect fiscal de l'opération. 




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