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Tous les prêts réglementés et les aides pour une première acquisition en 2014

definition du primo accedant

Définition

On appelle habituellement primo accédant toute personne qui réalise un premier achat immobilier. En réalité, dans le cadre des aides à l’accession, la situation de primo accession s’apprécie sur les deux années qui précèdent l’acquisition. Est donc considéré comme primo accédant toute personne n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.

Les avantages des prêts réglementés

L’absence d’apport personnel est souvent le principal obstacle à l’accession à la propriété. Ce critère a d'ailleurs pris beaucoup d’importance depuis le début de la crise financière. L’apport se compose d’une part des économies personnelles et d’autre part de certains prêts réglementés.

Le PTZ plus

Conditions concernant l’emprunteur

taux
Le prêt à taux zéro est de loin l'aide financière la plus intéressante pour qui veut accéder à la propriété. Il est soumis à des conditions de ressources qui dépendent à la fois de la zone géographique et de la composition du foyer. Vous n'obtiendrez pas le même financement suivant que votre achat immobilier s'effectue dans les Hauts de Seine ou dans le Finistère. Il ne peut servir qu’à l’acquisition d'un logement neuf

A noter qu’il ne peut pas financer les frais de notaire. Si vous ne disposez d'aucunes économies, sachez que la banque peut se servir du prêt principal pour assurer le financement des frais annexes. 

Le plafond de revenus s’apprécie par rapport au revenu fiscal de référence de N-2. Ainsi pour un premier achat immobilier réalisé en 2014, vous devez fournir les avis d’imposition de 2012. On compare ensuite les revenus fiscaux de référence de N-2 avec le dixième du montant de l’acquisition. On retient le montant le plus favorable.
Avantages d'un premier achat

Conditions concernant le logement

Le logement doit en outre être occupé à titre de résidence principale.

A noter que le PTZ + peut financer sous certaines conditions une acquisition dans l’ancien si vous êtes dans une des deux situations suivantes :

  1. Vous envisagez de remettre un logement ancien à l'état neuf qui deviendra votre résidence principale et qui correspondrra aux normes énergétiques en vigeur.
  2. Vous comptez acquérir un logement social.

Montant maximum de l’aide

Le calcul du PTZ + se fait en appliquant un pourcentage sur le montant plafonné de l’acquisition en fonction de la zone d’acquisition et du nombre de personnes qui composent le foyer.

Remboursement

Le remboursement du prêt à taux zéro peut aller jusqu'à 25 ans en fonction des revenus fiscaux du ménage. A noter que les deux tranches les plus basses bénéficient d’un différé total de remboursement.

  • Voir notre dossier complet sur le prêt à taux zéro.
cumuler un pret taux zero et un pret action logement

Le prêt Action Logement

pret action logement
Il s’agit de l’ancien "1% patronal" qui permet à tous les salariés d’entreprises de plus de 10 personnes de bénéficier d’un prêt à un taux particulièrement attractif sans condition de primo accession. La nouvelle formule, pas plus que l’ancienne, ne garantit pas que vous puissiez bénéficier de l’aide. En effet, l’obtention d’un prêt action logement dépend tout d'abord de 2 facteurs :

  1. Le choix du chef d’entreprise qui peut décider d’allouer tout ou partie de l’enveloppe au logement social locatif.
  2. La somme disponible au moment où vous effectuez votre demande.

Même si les montants restent en général souvent faibles, le prêt employeur reste un complément idéal.

Enfin notez qu’il est possible que chaque membre du ménage bénéficie d’un prêt action logement. De même, vous pouvez parfaitement cumuler plusieurs aides à l’accession.

Les prêts CEL et PEL

Les opérations d'épargne logement ont toujours constitué un levier intéressant pour la primo accession. La formule a été entièrement revue en mars 2011 pour permettre de bénéficier d’un taux de rendement plus attractif lors de la phase épargne. 

Les droits à prêts restent toutefois très faibles (fonction du total des intérêts acquis sur les opérations) et surtout offrent des taux trop élevés à l’heure actuelle sur les PEL. Les livrets en revanche constituent un complément intéressant à condition de patienter 18 mois après l'ouverture du compte avant de prétendre aux droits à prêt. 

L'intérêt pour un primo accédant réside sans doute dans le fait que les droits à prêts sont transférables aux descendants. Ainsi, si vos parents possèdent un CEL sur lequel il est possible d'emprunter, vous avez tout intérêt à demander le transfert des droits.

beneficier des droits aux prets des parents

Les prêts locaux

On se limite très souvent à ne parler que des prêts réglementés par l’Etat. Or, de nombreuses collectivités locales permettent au primo accédant de bénéficier d’aides à l’accession sous forme de subvention, de prêt à taux 0 complémentaire ou d’une baisse du prix du logement au mètre carré. 

Renseignez-vous d'abord auprès de votre mairie ou de votre département pour connaître les aides pour un premier achat dans votre secteur. Les banques sont généralement au courant des aides locales.

Enfin, si vous devez rembourser un de vos prêts complémentaires sur une durée courte, lisez notre article sur le fonctionnement des prêts gigognes (lissage de prêt) qui permet d'éviter d'avoir plusieurs paliers de remboursement et rend donc plus facile le remboursement des mensualités des premières années.

Quelques exemples

Par les mairies

 VilleType d'aide 
 LillePlafonnement des prix au mètre carré et TVA limité à 5,5% pour les logements situés dans le périmètre de rénovation urbaine.
 Marseille"Chèque premier logement" : subvention de 4000 à 12 000 € en fonction du nombre de personnes et du label énergétique.
 MontpellierAccession aidée sous la forme d'une minoration du prix du logement. Les prix moyens constatés varient de 2400 € à 3000 € au mètre carré.
 Nantes"Accession Abordable de Nantes Métropole" : baisse du prix au mètre carré de l'ordre de 25%
 Nice "Prêt Logement A Nice" :  de 5000 à 30 000 € suivant le nombre de personnes qui composent le foyer et le label énergétique.
 Paris"PP" : jusqu'à 24 200 € pour une personne et 39 600 € pour un couple. 
 RennesBaisse du prix d'un appartement neuf suivant la surface habitable et le nombre de personnes habitants le logement. 
 ToulousePTZ allant de 5000 € à 12 000 € avec bonifications pour les logements situés dans le GPV. 
 StrasbourgAide la "CUS" pouvant atteindre 4000 €. 

Par les conseils généraux

Conseil GénéralType d'aide 
 Alpes MaritimesLe prêt logement 06 apris fin au 31/12/2010 
 EssonnePrêt sans intérêt de 15 000 € sur 12 ans 
 Hauts de SeinePrêt à 0% de 24 960 € à 57 440 € pour un logement neuf 
 Île et Vilainede 3000 € à 4000 € uniquement pour un logement ancien de plus de 15 ans  

Les éléments déterminants de votre demande de prêt

Il faut se rendre à l'évidence, les banques ont durci leurs conditions d’accès au crédit immobilier ces dernières années. Si vous êtes primo accédant, vous devez veiller à ce que certains éléments de votre dossier ne constituent pas un obstacle insurmontable si vous souhaitez aménager un jour dans l'appartement ou la maison de vos rêves.
maximum du taux d'endettement pour un jeune emprunteur

Le taux d’endettement

Parmi les éléments passés au crible par le service d’analyse de risques, le taux d’endettement est de loin le plus important. L’idéal consiste à ne pas dépasser 33% de vos revenus (toutes mensualités de prêt confondues) mais cette appréciation est à rapprocher du reste à vivre. 

En effet, vous pouvez très bien vous voir signifier un refus de financement si la somme restant en compte après avoir payé vos crédits est jugée insuffisante. A contrario, si votre reste à vivre est important, la banque acceptera d'aller au-delà d'un tiers de vos revenus.

La situation professionnelle

Les situations de précarité professionnelle permettent difficilement de mener à bien un projet immobilier, notamment lorsqu’elles nécessitent de recourir à un emprunt sur long terme. Le banquier n’acceptera pas de faire reposer le risque sur un seul emprunteur en CDD sauf circonstances particulières. 

Il est toutefois possible de financer son premier logement lorsqu'un des deux co emprunteur bénéficie d’un CDI. Les banques acceptent également de prêter aux intérimaires qui présentent un historique d’activité suffisant sur les trois dernières années. Une situation que connaissent bien les intermittents du spectacle

Les banques s'intéressent aux jeunes

Les banques apprécient particulièrement les jeunes dans la mesure où ils constituent une clientèle d’avenir. Certaines d’entre elles proposent même des conditions particulières pour attirer les primo accédants de moins de 35 ans : taux plus attractifs, conditions d’assurance plus adaptées et remise des frais de dossier.

La délégation d’assurance

Même si l’intérêt d’une délégation d’assurance ne s’applique pas à la condition de primo accession, les emprunteurs de moins de 40 ans ont tout intérêt à comparer les tarifs du contrat groupe bancaire avec ceux proposés par les différentes compagnies d’assurance. Il est en effet possible de réaliser des économies importantes. Un jeune emprunteur de 25 ans peut ainsi diviser par deux le coût de son assurance de prêt. 
conditions de taux aux primo accedants

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