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20 conseils pour avoir un crédit immobilier, même sans apport

Les banques ont beau avoir durci l’accès au crédit depuis le début de la crise financière, il est encore possible d’obtenir un prêt immobilier sans disposer d’apport personnel, à condition de faire attention à chaque élément de votre dossier et de suivre nos 20 conseils.
Conseils pour obtenir un pret immobilier sans apport

SOMMAIRE

Gardez la maîtrise du taux d’endettement

Banques qui pretent a ceux qui n'ont pas d'apport
Après s’être montrés particulièrement laxistes à une époque où les prix de l’immobilier étaient au plus haut, les banques ont depuis rectifié le tir et se montrent désormais intransigeantes quant au respect du taux d’endettement maximum qui se situe aux alentours de 33 %.  

Si vous devez emprunter pour payer les frais de notaire et de garantie, il est préférable que votre ratio ne dépasse pas 30 % de vos revenus..

Soignez le reste à vivre

Le calcul de l’endettement va de pair avec l’analyse du reste à vivre qui correspond au montant restant en compte une fois réglées les échéances de crédit. C'est un élément déterminant pour apprécier votre capacité à supporter un nouvel emprunt. Le solde doit être suffisant pour permettre au ménage de faire face à l’ensemble des charges courantes. Il dépend donc du nombre de personnes qui composent le foyer.

Important : dans le cadre d’un prêt immobilier à hauteur de 110 %, il est impératif que le montant du reste à vivre, soit supérieur au minimum requis.

Souscrivez aux services que vous propose votre conseiller

Garder son capital
En bon commerçant votre banquier va certainement vous proposer d’adhérer à ses services. Il vous imposera la domiciliation des salaires et appréciera que vous souscriviez son contrat d’assurance emprunteur. Mais il cherchera également à vous vendre d’autres " produits " comme un contrat d’assurance multirisques habitation, un livret bancaire ou même un abonnement de téléphonie mobile.

Si vous disposez d’un capital que vous ne souhaitez pas utiliser pour le financement du bien, votre conseiller vous proposera de le placer sur une opération de placement gérée par ses soins. Vous prouvez ainsi que vous avez su mettre de l'argent de côté.

Sans pour autant souscrire à tout ce que propose votre banque, sachez qu’adhérer à plusieurs services est très apprécié et constitue un plus dans votre dossier de prêt.

Bon à savoir : la Loi HAMON permet de résilier un contrat d’assurance emprunteur ou une " multirisques habitation " à tout moment après la première année de contrat.

Trouvez les banques qui prêtent aux acheteurs qui n'ont aucun apport personnel

Il est impossible de dresser une liste des organismes qui financent 100 % plus les frais annexes. D’une part, à cause des spécificités régionales qui peuvent amener une banque à assouplir sa politique d’accès au crédit dans une région et à la durcir dans une autre. À titre d’exemple, la caisse du CRÉDIT AGRICOLE Sud-Rhône-Alpes n’a pas les mêmes critères que celle d’Alsace-Vosges. D’autre part, parce que la réponse d’une banque peut varier d’un dossier à l’autre.

Il n’empêche que d’une manière générale, les établissements de crédit spécialisés se montrent plus souples que les banques de réseau. Vous pouvez comparer les offres du CREDIT FONCIER, CETELEM ou encore GE MONEY BANK qui n’exigeront pas d’apport personnel, à condition que les autres éléments du dossier soient au vert.

Adaptez votre achat immobilier à votre budget

Cette règle de bon sens s’applique à tous les acquéreurs, mais elle revêt plus d’importance auprès de ceux qui n’ont pas aucun capital ou qui disposent de très peu d’apport

Un achat disproportionné peut ruiner toutes vos chances de succès, car il augmente votre taux d’endettement et fait penser que vous êtes un gestionnaire peu responsable. Si vous ne voulez pas vous heurter à un refus de prêt, il est donc impératif de présenter un projet immobilier cohérent, c’est-à-dire adapté à votre situation financière. 
Courtier en pret pour les dossiers difficiles

Proposez la caution solidaire d’un proche

Demander la caution solidaire des parents
Si votre situation professionnelle n’est pas suffisamment stable ou si vos revenus ne vous permettent pas de faire face aux futures mensualités, proposez à votre banque la caution solidaire d’un proche. 

Cette solution présente certes des risques pour le cautionnaire car il engage son patrimoine, mais elle est de nature à rassurer l’organisme prêteur. 

Encore faut-il que la personne qui se porte garant ait les moyens financiers d’assumer la charge financière en cas de défaillance de l’emprunteur.

Confiez votre dossier de prêt à un courtier en prêt immobilier

Comparer efficacement les offres de prêt et faire la concurrence la plus large possible implique d’y consacrer du temps, mais aussi de connaître la réglementation en vigueur et de maîtriser les techniques bancaires. De plus, s’il est facile pour un bon profil d'emprunteur disposant d’un apport personnel conséquent et de gros revenus de négocier le meilleur taux, il n’en va pas de même pour ceux qui cherchent un financement à hauteur de 110 %.

Faire appel à un courtier en prêt immobilier peut augmenter vos chances d'obtenir un financement. Ce dernier établira le plan de financement le plus adapté à votre situation financière et vérifiera votre éligibilité aux prêts à l'habitat de l’État ainsi que les aides à l'accession des collectivités locales.

En fonction des spécificités de votre dossier et des exigences de chaque banque, il vous aiguillera vers l’organisme le plus à même de financer votre projet

Réalisez vous-même les travaux ou essayez de les différer

Si vous achetez un bien immobilier ancien avec travaux, vous ferez une économie importante en les réalisant vous-même. Si, compte tenu de l’importance des travaux ou de leur nature vous ne pouvez pas les prendre en charge, essayez de différer leur réalisation ou de vous en tenir au minimum indispensable, ceci afin de réduire au maximum votre endettement.
Simuler sa capacite d'emprunt
À ce stade il s’agit d’orienter utilement vos recherches. Inutile de partir dans tous les sens si au final le bien s’avère trop cher. De plus, il est essentiel de déposer une demande cohérente à votre banquier. 

En simulant votre capacité d’emprunt, vous devez poursuivre un triple objectif :

  1. Ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 % (idéalement moins de 30 %).
  2. Obtenir une mensualité équivalente, voire inférieure au montant actuel de votre loyer.
  3. Garder un niveau de reste à vivre suffisant pour faire face à l’ensemble des dépenses courantes du ménage.

Vous pouvez utiliser notre simulateur en ligne en fin d’article. 

Simulez votre capacité d’emprunt

Présentez des comptes bancaires positifs

Montrez votre meilleur profil bancaire en présentant des relevés de compte positifs. La banque demande les copies des 3 derniers mois (pour chaque co emprunteur). Si aucun incident de paiement (rejet de prélèvement ou chèque impayé) n’apparaît sur les documents, vous enverrez un signal positif à votre banquier.

Notre conseil : à partir du moment où vous décidez de devenir propriétaire, stoppez toute dépense inutile qui pourrait entraîner un découvert et attendez d’avoir des comptes créditeurs avant de déposer votre demande. 
Financer l'acompte a verser au compromis

Préparez soigneusement votre dossier

Certes, ce n’est pas uniquement le soin que vous mettez à constituer votre dossier qui fait la différence, mais même si ce n'est pas un critère d'octroi, vous devez vous montrer responsable en respectant les délais et en faisant diligence pour fournir les pièces qui vous sont demandées.

Votre conseiller devra sans doute se battre pour faire aboutir votre demande alors que vous ne disposez pas des 10 % d’apport habituels. Montrez-lui qu’il a raison de vous faire confiance en respectant son travail et en évitant des relances inutiles. 

De plus, un dossier incomplet ne ferait que faire perdre du temps à tout le monde et à commencer par vous-même.

Demandez un prêt familial pour payer l’acompte à verser à la signature du compromis

Demander un pret familial pour payer l'acompte au notaire
La plupart des vendeurs exigent un acompte à la signature du compromis de vente. Évalué généralement à 5 % du prix de vente, ce montant correspond à une partie des frais de notaire et de garantie et vous est restitué si vous faites jouer votre droit de rétractation.

Lorsqu’on n’a pas d’argent de côté, un moyen simple pour lever l’obstacle du paiement de l'acompte consiste à demander un prêt familial. 

Cette solution augmente les chances de succès, à condition que le prêt reste confidentiel. En effet, une dette familiale déclarée, notamment si elle s’accompagne d’un échéancier de paiement entre dans le calcul du taux d’endettement.

Bon à savoir : dans le cas d’une signature entre particuliers, le vendeur ne peut pas réclamer le versement d’un acompte avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours.
Les prets pris en compte par les banques

Constituez-vous un apport grâce aux prêts réglementés

Si vous êtes éligibles à l’un des prêts suivants,  vous disposerez d’un apport personnel, même si vous n’avez pas pu mettre de l’argent de côté. Toutefois, si les banques comptabilisent les prêts dans le calcul de l’apport, ces derniers n’ont pas la même valeur que les fonds issus de l’épargne.

PTZ

Élargi à l’ancien avec travaux, le prêt à taux zéro est l’aide à l’accession la plus intéressante. À titre d’exemple, un couple avec 2 enfants peut bénéficier d’un PTZ de 80 000 € (1)

(1) : exemple pour une résidence principale achetée 200 000 € en zone B1. 

Important : le PTZ ne peut pas servir à régler les frais de notaire ou de garantie. Les fonds sont obligatoirement affectés au paiement du bien.

PEL ou CEL

Les opérations d’épargne logement permettent de mettre de l’argent de côté et d’obtenir des droits à prêt. Si les taux d'intérêt des PEL sont supérieurs à ceux pratiqués actuellement par la plupart des banques, il n’en va pas de même des CEL qui, suivant la date à laquelle ils ont été ouverts, peuvent compléter idéalement le prêt principal. 

À savoir : si vous n’avez pas eu le temps d’épargner, vous pouvez utiliser les droits à prêts des ascendants et descendants.

Prêt ACTION-LOGEMENT

Vous pouvez bénéficier du prêt action-logement si :

  • Vous êtes salarié d’une entreprise de plus de 10 personnes
  • L’enveloppe disponible pour l’accession aidée n’est pas épuisée au moment de votre demande.

Important : les prêts PAS et le prêt fonctionnaire ne sont pas pris en compte. De plus, le prêt à l'accession sociale doit servir uniquement à l'achat.
Prets reglementes qui entrent dans le calcul de l'apport personnel

Les aides locales à l’accession

Renseignez-vous auprès du service habitat de votre mairie ou de votre département afin de savoir si une aide à l’accession est proposée aux primo accédants. En effet, de nombreuses collectivités locales ont une politique de l’habitat portée sur l’accession à la propriété. Les aides peuvent prendre la forme d’un prêt à taux zéro ou d’une subvention versée à l’acquéreur ou au notaire.

À noter : les aides de l’État et des collectivités locales sont cumulables entre elles.

Profitez du dispositif de la location-accession

La location-accession est un dispositif destiné à favoriser le parcours résidentiel. Il sécurise l’achat immobilier et permet à l’acquéreur de " changer d’avis " pendant la phase locative. Une solution tout à fait adaptée aux candidats à l’accession qui ne disposent pas de fonds propres puisqu’une partie de la redevance mensuelle constitue un acompte qui sera déduit du prix de vente à la signature de l’acte authentique. 

Les programmes à la vente sont généralement proposés par les bailleurs sociaux. Il peut s’agir soit de constructions neuves soit des logements anciens issus du parc social existant.

Avantage : il n’y aucun acompte à régler lors du compromis de vente.

Apportez un maximum de garanties à votre banquier

Les garanties a apporter a la banque
L’analyse de risque porte principalement sur 4 points :

  1. Le taux d’endettement et le reste à vivre, à partir des revenus et des dépenses.
  2. La stabilité professionnelle (CDI).
  3. La bonne tenue des comptes bancaires (incidents de paiement, découverts).
  4. Le taux d’apport personnel (épargne personnelle, prêts bonifiés)

N’oubliez pas que la décision du service des engagements résulte d’une appréciation globale de la situation de l’emprunteur. 

Un élément peut être négatif (absence de fonds propres par exemple) sans pour autant que cela entraîne un refus de prêt si tous les autres points du dossier sont positifs.

Pour les dossiers " difficiles ", nous suggérons d’apporter des garanties supplémentaires. Elles peuvent dans bien des cas faire pencher la balance en sa faveur. En voici quelques exemples.

La qualité du bien : une garantie pour le banquier… et l’acheteur

Investir dans un bien de qualite
Pour le prêteur la meilleure garantie reste la valeur de revente du logement. Un investissement immobilier de qualité, c'est-à-dire d’un très bon rapport qualité-prix, est indiscutablement un plus dans votre dossier et compense en partie le risque que fait courir un financement à hauteur de 110 %.

Les indications apportées par le compromis de vente comme la localisation du bien, la surface habitable ou encore le prix d’achat permettent de renseigner le banquier. 

N’hésitez pas à compléter ces informations, notamment si le bien comporte quelques atouts (logement refait à neuf, prestations exceptionnelles…). 

Par ailleurs, sachez que les personnes chargées d’étudier votre dossier connaissent parfaitement les prix du marché immobilier local. Si vous achetez un bien en dessous du prix moyen constaté dans le quartier, vous marquerez des points. A contrario, un logement surévalué ne fera qu’aggraver les choses.

Option assurance-chômage

Complémentaire aux garanties décès, invalidité et incapacité du contrat d’assurance emprunteur, la garantie perte d’emploi comporte plusieurs restrictions : délai de carence, limitation des prestations (durée, montant)... Toutefois, en ajoutant cette option à votre contrat d’assurance emprunteur, vous conforterez votre demande, notamment si vous travaillez dans une entreprise ou un secteur d’activité qui connait des difficultés économiques.

À savoir : vous ne pouvez pas ajouter l’option chômage si vous êtes en CDD ou si vous pratiquez l’intérim.

La garantie revente

Proposée principalement par les promoteurs immobiliers et les agences immobilières, elle permet de compenser la moins-value immobilière en cas de revente suite à :

  • Un décès
  • Une invalidité
  • Un licenciement économique
  • Un divorce.

Ce type de contrat comporte également de nombreuses limitations, mais il a le mérite d’apporter un plus à votre dossier et de rassurer le prêteur.

À savoir : suivant les compagnies, les cotisations peuvent aller du simple au triple. Ne souscrivez pas le contrat de votre promoteur ou de votre agent immobilier sans avoir fait jouer la concurrence.
Financer les frais de notaire et de garanties

Acceptez l’hypothèque en cas de refus de la société de caution

Choisir l'hypotheque au lieu de la caution mutuelle
L’étude de risque effectuée par la société de caution constitue un 2e niveau d’analyse qui peut entraîner un refus de prêt, même en cas d’accord de principe de la banque. 

Si vous vous trouvez dans cette situation, demandez à votre banquier une garantie hypothécaire. Plus coûteuse et plus contraignante que la caution, l’hypothèque permet néanmoins en cas de refus de la caution mutuelle de contourner l’obstacle.

Vous pouvez également opter pour une inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD) qui s’avère plus économique que l’hypothèque tout en apportant les mêmes garanties. Elle ne s'applique toutefois qu'aux biens existants. Les constructions neuves (maisons individuelles et appartements en VEFA sont donc exclus).

Soldez tous vos prêts à la consommation

Integrer le pret consommation dans le credit immobilier
Si votre taux d’endettement est supérieur à 33 % du fait d’un prêt à la consommation vous devez rembourser le capital restant dû avant de déposer votre demande. 

Pour ce faire, vous n’avez que 2 solutions : 

  1. Vous attendez le terme pour déposer votre demande (ce qui est envisageable s’il ne reste que quelques mois) 
  2. Vous faites appel à une aide extérieure pour rembourser le capital restant dû. 

Là encore, pour ceux qui ont la chance d’avoir un entourage tout disposé à les aider, le prêt familial reste la solution la plus simple à mettre en œuvre.

Certains organismes spécialisés comme le CREDIT FONCIER et quelques banques de réseau acceptent de lisser le prêt principal avec tout ou partie du crédit consommation.

Notre conseil : si le capital restant dû est faible (quelques centaines d’euros par exemple), vous pouvez également demander une avance sur salaire à votre employeur.

Présentez un budget prévisionnel équilibré

N’hésitez pas à compléter les informations apportées par les relevés bancaires et à fournir tous les détails qui prouveraient à votre banquier que vous êtes un bon gestionnaire et que le reste à vivre sera largement suffisant pour faire face aux dépenses courantes du ménage.

Vous pouvez établir un budget prévisionnel par écrit en prenant soin de détailler chaque poste et en mensualisant toutes les dépenses futures. 
Le montant du pret relais inclu dans l'apport personnel

Démontrez que votre stabilité professionnelle est stable

La nature du contrat de travail est un élément clé de l’analyse de risque. Un CDI rassurera la banque alors qu’un contrat à durée déterminé ne fera que noircir un tableau déjà entaché par l’absence d’apport personnel.

Notre conseil : pour ceux qui pratiquent l’intérim de manière habituelle, il est essentiel de présenter l’historique de travail le plus complet possible. Si vous exercez depuis plusieurs années sans discontinuer, la banque considérera que votre situation professionnelle apporte autant de garanties que celle d’un salarié en CDI. 

Faites le tour de la concurrence

Faire le tour des banques qui pretent a 110 %
Vous avez sans doute déjà prévu de contacter plusieurs banques, mais ceux qui n’ont aucun capital doivent prévoir de faire un large tour de la concurrence. 

Nous vous conseillons de contacter tous les établissements spécialisés ainsi que la plupart des banques de réseau (CREDIT-AGRICOLE, BANQUE POSTALE, CAISSE D’EPARGNE, SOCIETE GENERALE, BNP…). 

Sachez que les conditions d’accès varient d’une banque à l’autre. Certains organismes prêteurs exigent 10 % plus les frais de notaire et de garanties quand d’autres se contentent d’un apport plus faible.

Notre conseil : ne vous limitez pas à contacter une ou deux banques. Faites l’exploration la plus large des organismes prêteurs. Dans de nombreux cas, la décision se joue sur un simple détail.

Les cas spécifiques

L’investissement locatif

La situation des investisseurs est très différente puisque l’approche fiscale incite à ne pas mobiliser ses économies et à emprunter 100 % du montant du bien. Cette démarche s’explique aisément, mais ne trouve que peu d’écho auprès des banques. La plupart d’entre elles exigent désormais que l’investisseur apporte entre 10 à 20 % du prix d’achat et règle les frais de notaire. 

En conclusion, obtenir un prêt immobilier sans apport personnel reste possible, mais nécessite que tous les autres éléments du dossier soient au vert.

Le prêt-relais

Si vous achetez un nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien vous devez souscrire un crédit-relais. Ce prêt spécifique constitue une avance sur la future vente et entre en totalité dans le calcul de l’apport personnel. 
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