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20 conseils pour rendre possible votre crédit immobilier sans apport

Même si les banques ont durci l’accès au crédit il est encore possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel. Voici 20 conseils pour vous aider à devenir propriétaire de votre résidence principale et ne plus payer de loyer mensuel.
Conseils pour obtenir un pret immobilier sans apport
SOMMAIRE

Gardez la maîtrise du taux d’endettement

Banques qui pretent a ceux qui n'ont pas d'apport
Après s’être montrées particulièrement laxistes à une époque où les prix de l’immobilier étaient au plus haut, les banques ont depuis rectifié le tir et se montrent désormais intransigeantes quant au respect du taux d’endettement, avant d'octroyer un prêt immobilier sans apport.

Notre avis :si vous devez emprunter pour payer les frais de notaire et de garantie, il est préférable que votre ratio ne dépasse pas 30 % de vos revenus mensuels.

Soignez le reste à vivre

Le calcul de l’endettement va de pair avec l’analyse du reste à vivre qui correspond au montant restant en compte à la fin du mois, une fois réglées les échéances de crédit. C'est un aspect financier déterminant pour apprécier votre capacité à supporter un nouvel emprunt et pour déterminer si votre projet est réalisable. Le solde doit être suffisant pour permettre au ménage de faire face sans problème aux charges mensuelles courantes. Il dépend donc du nombre de personnes qui composent le foyer.

Important : dans le cadre d’un crédit immobilier à hauteur de 110 %, il est impératif que le montant du reste à vivre soit supérieur au minimum requis.

Souscrivez aux services que vous propose votre conseiller

Garder son capital
En bon commerçant votre banquier va certainement vous proposer d’adhérer à ses services. Il vous imposera la domiciliation des salaires et appréciera que vous souscriviez son contrat d’assurance emprunteur. Mais il cherchera également à vous vendre d’autres " produits " comme un contrat d’assurance multirisques habitation, un livret bancaire ou même un abonnement de téléphonie mobile.

Si vous disposez d’un capital que vous ne souhaitez pas utiliser pour le financement du bien, votre conseiller vous proposera de le placer sur une opération de placement gérée par ses soins. Vous prouvez ainsi que vous avez su mettre de l'argent de côté.

Sans pour autant souscrire à tout ce que propose votre banque, sachez qu’adhérer à plusieurs services financiers est très apprécié et constitue un plus dans votre dossier de prêt et vous aidera à parvenir à vos fins.

Bon à savoir : grâce à la Loi HAMON, il est possible de résilier un contrat d’assurance emprunteur ou multirisques habitation à tout moment après la première année de contrat.
Courtier en pret pour les dossiers difficiles

Trouvez les banques qui prêtent aux acheteurs qui n'ont aucun apport personnel

Il est impossible de dresser une liste des banques qui proposent un prêt immobilier sans apport. D’une part, à cause des spécificités régionales qui peuvent amener un établissement à assouplir sa politique d’accès au crédit dans une région et à la durcir dans une autre. À titre d’exemple, la caisse du CRÉDIT AGRICOLE Sud-Rhône-Alpes n’a pas les mêmes critères d'octroi que celle d’Alsace-Vosges. D’autre part, parce que la réponse d’une banque peut varier d’un dossier à l’autre.

Il n’empêche que d’une manière générale, les établissements de crédit spécialisés se montrent plus souples que les banques de réseau. Vous pouvez comparer les offres du CREDIT FONCIER, CETELEM ou encore GE MONEY BANK qui n’exigent pas d’apport personnel, à condition que les autres éléments du dossier soient au vert.

Notre avis: le recours à un courtier peut s'avérer très utile, car connaissant les exigences de ses partenaires, ce dernier s'adressera directement aux banques qui prêtent sans apport personnel.

Adaptez votre achat immobilier à votre budget

Cette règle de bon sens s’applique à tous les acquéreurs, mais elle revêt plus d’importance auprès de ceux qui n’ont aucun capital ou qui disposent d'un faible apport personnel.

Un investissement immobilier disproportionné peut ruiner toutes vos chances de succès, car il augmente votre taux d’endettement et fait penser que vous êtes un gestionnaire peu responsable. Si vous ne voulez pas que votre demande de crédit immobilier soit refusée, il est impératif de présenter un projet immobilier cohérent et d'adapter l'achat à votre situation financière. Bref, démontrez à votre banquier que c'est faisable.

Proposez la caution solidaire d’un proche

Si votre situation professionnelle n’est pas suffisamment stable ou si vos revenus ne vous permettent pas de faire face aux futures mensualités, proposez à votre banque la caution solidaire d’un proche. 

Cette solution présente certes des risques pour le cautionnaire car il engage son patrimoine, mais elle est de nature à rassurer l’organisme prêteur. 

Encore faut-il que la personne qui se porte garant ait les moyens financiers d’assumer la charge financière en cas de défaillance de l’emprunteur.
Demander la caution solidaire des parents

Confiez votre dossier à un courtier en crédit immobilier

Comparer efficacement les offres de prêt et faire la concurrence la plus large possible implique d’y consacrer du temps, mais aussi de connaître la réglementation actuelle en vigueur et de maîtriser les techniques bancaires. De plus, s’il est facile pour un bon profil d'emprunteur disposant d’un apport personnel conséquent et de gros revenus de négocier le meilleur taux, il n’en va pas de même pour les emprunteurs dont les revenus sont insuffisants ou pour ceux qui cherchent un financement à hauteur de 110 %.

Faire appel à un courtier peut augmenter vos chances d'aboutir. Ce dernier établira le plan de financement le plus adapté à votre situation financière, calculera votre future mensualité et vérifiera votre éligibilité aux prêts de l’État, ainsi qu'aux aides à l'accession des collectivités locales. Il sélectionnera également les banques qui proposent un prêt immobilier sans apport personnel.

En fonction des spécificités de votre dossier et des exigences de chaque banque, le courtier vous aiguillera vers l’organisme le plus à même de financer votre projet

Réalisez vous-même les travaux ou essayez de les différer

Si votre achat porte sur un bien immobilier ancien avec travaux, vous ferez une économie importante en les réalisant vous-même. Si, compte tenu de l’importance ou de la nature des travaux, il ne vous est pas possible de les prendre en charge, essayez de différer leur réalisation de quelques mois ou de vous en tenir au minimum indispensable, ceci afin de réduire au maximum votre endettement.

Simulez votre capacité d’emprunt

Simulation de la capacite d'emprunt
À ce stade, la simulation permet de vérifier la faisabilité de l'opération, d'affiner votre projet immobilier et d’orienter utilement vos recherches. Inutile de partir dans tous les sens si au final le bien s’avère trop cher. De plus, il est essentiel de déposer une demande cohérente à votre banquier. 

En simulant votre capacité d’emprunt, vous devez poursuivre un triple objectif :

  1. Ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 % (idéalement moins de 30 %).
  2. Obtenir une mensualité équivalente, voire inférieure au montant actuel de votre loyer.
  3. Garder un niveau de reste à vivre suffisant pour faire face à l’ensemble des dépenses courantes du ménage.

Notre conseil : faites plusieurs simulations sur des durées différentes afin de mesurer l'impact sur la mensualité.

Présentez des comptes bancaires positifs

L'étude des comptes bancaires est un élément central de l'analyse de risque pour tous ceux qui cherchent à obtenir un prêt immobilier sans apport. Pour cela, présentez votre meilleur profil avec des relevés de compte positifs. La banque demande les copies des 3 derniers mois (pour chaque co emprunteur). Si aucun incident de paiement (rejet de prélèvement ou chèque impayé) n’apparaît sur les documents, vous enverrez dès le début un signal positif à votre banquier.

Notre conseil : à partir du moment où vous décidez de devenir propriétaire, stoppez toute dépense inutile qui pourrait entraîner un découvert et dans la mesure du possible, attendez d’avoir des comptes créditeurs avant de déposer votre demande de crédit.
Financer l'acompte a verser au compromis

Préparez soigneusement votre dossier

Certes, ce n’est pas uniquement le soin que vous mettez à constituer votre dossier qui fait la différence, mais même si ce n'est pas un critère d'octroi, soyez responsable en respectant les délais et en faisant diligence pour fournir les pièces qui vous sont demandées. C'est la moindre des choses quand on cherche à obtenir un prêt immobilier sans apport.

Votre conseiller devra sans doute se battre pour faire aboutir votre demande de crédit alors que vous ne disposez pas des 10 % d’apport habituels. Ne lui rendez pas la tâche plus difficile et montrez-lui qu’il a raison de vous faire confiance en respectant son travail et en évitant des relances inutiles. 

De plus, un dossier incomplet ne ferait que faire perdre du temps à tout le monde et à commencer par vous-même.

Demandez un prêt familial pour payer l’acompte à verser à la signature du compromis

Demander un pret familial pour payer l'acompte au notaire
La plupart des vendeurs exigent un acompte à la signature du compromis de vente. Évalué généralement à 5 % du prix de vente, ce montant correspond à une partie des frais de notaire et de garantie et vous est restitué si vous faites jouer votre droit de rétractation.

Lorsqu’on n’a pas d’argent de côté, un moyen simple pour lever l’obstacle du paiement de l'acompte consiste à demander un prêt familial. 

Cette solution augmente les chances de succès, à condition que le prêt reste confidentiel. En effet, une dette familiale déclarée, notamment si elle s’accompagne d’un échéancier mensuel de paiement entre dans le calcul du taux d’endettement.

Bon à savoir : dans le cas d’une signature entre particuliers, le vendeur ne peut pas réclamer le versement d’un acompte avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours.
Les prets pris en compte par les banques

Constituez-vous un apport grâce aux prêts réglementés

Si le financement est destiné à votre résidence principale et si vous êtes éligible à l’un des prêts suivants, vous disposerez d’un apport personnel, même si vous n’avez pas pu mettre de l’argent de côté. Toutefois, si les banques comptabilisent les prêts dans le calcul de l’apport, ces derniers n’ont pas la même valeur que les fonds issus de l’épargne.

PTZ

Élargi à l’ancien avec travaux, le prêt à taux zéro est l’aide à l’accession la plus intéressante. À titre d’exemple, un couple avec 2 enfants peut bénéficier d’un PTZ de 80 000 € (1)

(1) : exemple pour une résidence principale achetée 200 000 € en zone B1. 

Important : le PTZ ne peut pas servir à régler les frais de notaire ou de garantie. Les fonds sont obligatoirement affectés au paiement du bien.

PEL ou CEL

Les opérations d’épargne logement permettent de mettre de l’argent de côté et d’obtenir des droits à prêt. Si les taux d'intérêt des PEL sont moins intéressants que ceux pratiqués actuellement par la plupart des banques, il n’en va pas de même des CEL qui, suivant la date à laquelle ils ont été ouverts, peuvent compléter idéalement le prêt principal. 

À savoir : si vous n’avez pas eu le temps d’épargner, vous pouvez utiliser les droits des ascendants et descendants.

Prêt ACTION-LOGEMENT

En complément du prêt principal, vous pouvez bénéficier d'une aide d'action-logement si :

  • Vous êtes salarié d’une entreprise de plus de 10 personnes
  • L’enveloppe disponible pour l’accession aidée n’est pas épuisée au moment de votre demande.

Important : les PAS et le prêt fonctionnaire ne sont pas pris en compte. De plus, le prêt à l'accession sociale doit servir uniquement à l'achat.
Prets reglementes qui entrent dans le calcul de l'apport personnel

Les aides locales à l’accession

Renseignez-vous auprès du service habitat de votre mairie ou de votre département afin de savoir si une aide à l’accession est proposée aux primo accédants. En effet, de nombreuses collectivités locales ont une politique de l’habitat portée sur l’accession à la propriété. Les aides peuvent prendre la forme d’un prêt à taux zéro ou d’une subvention versée à l’acquéreur ou au notaire.

À noter : les aides de l’État et des collectivités locales sont cumulables entre elles.

Profitez du dispositif de la location-accession

Particulièrement intéressant pour les primo accédants, la location-accession est un dispositif destiné à favoriser le parcours résidentiel. Il sécurise l’achat immobilier et permet à l’acquéreur de " changer d’avis " pendant la phase locative. Une solution tout à fait adaptée aux candidats à l’accession qui ne disposent pas de fonds propres puisqu’une partie de la redevance mensuelle constitue un acompte (1) qui sera déduit du prix de vente à la signature de l’acte authentique. 

Les programmes à la vente sont généralement proposés par les bailleurs sociaux. Il peut s’agir soit de constructions neuves soit de logements anciens issus du parc social existant.

(1) : elle comprend une part de loyer à fonds perdu et une part acquisitive qui permet au candidat à l'accession de se constituer un apport personnel.

Avantage : il n’y aucun acompte à régler lors du compromis de vente.

Apportez un maximum de garanties à votre banquier

Les garanties a apporter a la banque
L’analyse de risque porte principalement sur 4 points :

  1. Le taux d’endettement et le reste à vivre, à partir des revenus et des dépenses.
  2. La stabilité professionnelle (CDI).
  3. La bonne tenue des comptes bancaires (incidents de paiement, découverts).
  4. Le taux d’apport personnel (épargne personnelle, prêts bonifiés)

N’oubliez pas que la décision du service des engagements résulte d’une appréciation globale de la situation de l’emprunteur. De plus, le taux proposé dépendra également de la qualité du dossier.

Un élément peut être négatif (absence de fonds propres ou revenus insuffisants par exemple) sans pour autant que cela entraîne un refus de prêt si tous les autres points du dossier sont positifs. Bref, obtenir un prêt immobilier sans apport résulte d'une démarche difficile, mais reste envisageable.

Pour les emprunteurs qui présentent un dossier difficile, l'objectif est d’apporter des garanties supplémentaires. Elles peuvent dans bien des cas faire pencher la balance en sa faveur. En voici quelques exemples.

La qualité du bien : une garantie pour le banquier… et l’acheteur

Investir dans un bien de qualite
Pour le prêteur la meilleure garantie reste la valeur de revente du logement. Un investissement immobilier de qualité, c'est-à-dire d’un très bon rapport qualité-prix, est indiscutablement un plus dans votre dossier et compense en partie le risque que fait courir un financement à hauteur de 110 %. Cet aspect revêt encore plus d'importance lorsqu'il s'agit d'un projet locatif.

Les indications apportées par le compromis de vente comme la localisation du bien, la surface habitable ou encore le prix d’achat permettent de renseigner le banquier sur la nature du patrimoine. Ceci étant, n'hésitez pas à détailler votre projet et à apporter des éléments complémentaires.

N’hésitez pas à compléter ces informations, notamment si le bien comporte quelques atouts (logement refait à neuf, prestations exceptionnelles…). 

Par ailleurs, sachez que les personnes chargées d’étudier votre dossier connaissent parfaitement les prix du marché immobilier local. Si vous achetez un bien en dessous du prix moyen constaté dans le quartier, vous marquerez des points. A contrario, un logement surévalué ne fera qu’aggraver les choses.

Option assurance-chômage

Complémentaire aux garanties décès, invalidité et incapacité du contrat d’assurance emprunteur, la garantie perte d’emploi comporte plusieurs restrictions : délai de carence, limitation des prestations (durée, montant)... Toutefois, même si elle n'est pas obligatoire, cette option ne peut que conforter votre demande, notamment si vous travaillez dans une entreprise ou un secteur d’activité qui connait des difficultés économiques.
 
À savoir : vous ne pouvez pas souscrire à l’option chômage si vous êtes en CDD ou si vous pratiquez l’intérim.

La garantie revente

Proposée principalement par les promoteurs et les agences immobilières, l'assurance revente permet de compenser la moins-value en cas de revente suite à :

  • Un décès
  • Une invalidité
  • Un licenciement économique
  • Un divorce.

Ce type de contrat comporte également de nombreuses limitations, mais il a le mérite de sécuriser votre investissement et d’apporter un plus à votre dossier en rassurant le prêteur.

À savoir : suivant les compagnies, les cotisations peuvent aller du simple au triple. Ne souscrivez pas le contrat de votre promoteur ou de votre agent immobilier sans avoir fait jouer la concurrence.
Financer les frais de notaire et de garanties

Acceptez l’hypothèque en cas de refus de la société de caution

Choisir l'hypotheque au lieu de la caution mutuelle
L’étude de risque effectuée par la société de caution constitue un 2e niveau d’analyse qui peut entraîner un refus de prêt, même en cas d’accord de principe de la banque. 

Si vous vous trouvez dans cette situation, demandez à votre banquier une garantie hypothécaire. Plus coûteuse et plus contraignante que la caution, l’hypothèque permet néanmoins en cas de refus de la caution mutuelle de contourner l’obstacle.

Vous pouvez également opter pour une inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD) qui s’avère plus économique que l’hypothèque tout en apportant les mêmes garanties. Elle ne s'applique toutefois qu'aux biens existants. Les constructions neuves (maisons individuelles et appartements en VEFA sont donc exclus).

Soldez tous vos crédits à la consommation

Integrer le pret consommation dans le credit immobilier
Le problème peut se poser si votre taux d’endettement est supérieur à 33 % du fait d’un prêt à la consommation. Vous devez dans ce cas rembourser le capital restant dû avant de déposer votre demande. 

Pour ce faire, vous n’avez que 2 solutions : 

  1. Vous attendez le terme pour déposer votre demande (ce qui est faisable s’il ne reste que quelques mois) 
  2. Vous faites appel à une aide extérieure pour rembourser le capital restant dû. 

Là encore, pour ceux qui ont la chance d’avoir un entourage tout disposé à les aider, le prêt familial reste la solution la plus simple à mettre en œuvre.

Certains organismes spécialisés comme le CREDIT FONCIER et quelques banques de réseau acceptent de lisser le prêt principal avec tout ou partie du crédit consommation.

Notre conseil : si le capital restant dû est faible (quelques centaines d’euros par exemple), vous pouvez également demander une avance sur salaire à votre employeur.

Présentez un budget prévisionnel équilibré

N’hésitez pas à compléter les informations apportées par les relevés bancaires et à fournir tous les détails qui prouveraient à votre banquier que vous êtes un bon gestionnaire et que le reste à vivre mensuel sera largement suffisant pour faire face aux dépenses courantes du ménage.

Vous pouvez établir un budget prévisionnel par écrit en prenant soin de détailler chaque poste et en mensualisant toutes les dépenses futures. 
Le montant du pret relais inclu dans l'apport personnel

Démontrez que votre stabilité professionnelle est stable

La nature du contrat de travail est un élément clé de l’analyse de risque. La stabilité d'un CDI rassure la banque alors qu’un contrat à durée déterminé constitue généralement un problème qui, ajouté à l’absence d’apport personnel, peut faire échouer la demande. Lorsqu'il y a 2 emprunteurs, il est indispensable qu'un des deux membres bénéficie d'un contrat à durée indéterminée.

Notre conseil : pour ceux qui pratiquent l’intérim de manière habituelle, il est essentiel de présenter l’historique de travail le plus complet possible. Si vous exercez depuis plusieurs années sans discontinuer, la banque considérera que votre situation professionnelle est aussi stable que celle d’un salarié en CDI. 

Faites le tour de la concurrence

Faire le tour des banques qui pretent a 110 %
Vous avez sans doute déjà prévu de contacter plusieurs banques, mais ceux qui n’ont aucun capital doivent prévoir de faire un large tour de la concurrence. 

Nous vous conseillons de contacter tous les établissements spécialisés, ainsi que la plupart des banques de réseau (CREDIT-AGRICOLE, BANQUE POSTALE, CAISSE D’EPARGNE, SOCIETE GENERALE, BNP…) avec lesquels vous avez la meilleure chance d'obtenir les taux fixes les plus bas.

Sachez que les conditions d’accès et de taux varient d’une banque à l’autre. Certains organismes prêteurs exigent 10 % plus les frais de notaire et de garanties quand d’autres se contentent d’un apport plus faible.

Notre conseil : ne vous limitez pas à contacter une ou deux banques. Faites l’exploration la plus large des organismes prêteurs. Dans de nombreux cas, la décision se joue sur un simple détail.

Les cas spécifiques

L’investissement locatif

La situation des investisseurs est très différente puisque l'approche fiscale incite à réaliser son projet locatif sans mobiliser ses économies et à emprunter 100 % du montant du bien. Cette stratégie s’explique aisément, mais ne trouve que peu d’écho auprès des banques. La plupart d’entre elles exigent désormais que l’investisseur apporte entre 10 à 20 % du prix d’achat et règle les frais de notaire.

Notre conseil : présentez un prévisionnel complet incluant le montant les loyers escomptés et le résultat comptable de l'opération. L'objectif est démontrer la faisabilité et la rentabilité de votre investissement locatif.

Le prêt-relais

Si vous achetez un nouveau logement avant d’avoir revendu l’ancien vous devez souscrire un crédit-relais. Ce prêt spécifique constitue une avance sur la future vente et entre en totalité dans le calcul de l’apport personnel. Notez que le taux d'intérêt est généralement plus élevé que pour un emprunt amortissable.
En conclusion, obtenir un prêt immobilier sans apport personnel reste possible, mais nécessite que tous les autres éléments du dossier soient au vert.
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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