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Quel crédit immobilier pour financer l’achat dans l’ancien ?

La démarche pour obtenir un prêt immobilier dans l'ancien n’est pas très différente de celle qui permet de financer l’achat d'un bien neuf, mais ce type d’emprunt peut comporter des caractéristiques propres. Le point avec nos experts.
Aides a l'accession dans l'immobilier ancien

Les aides à l’accession

La plupart des critères d’attribution des aides à l’accession à la propriété sont centrés sur le financement de la résidence principale et sur la primo accession.

Les aides distribuées par l’État concernent aussi bien l'achat d'un logement ancien avec travaux qu'un appartement neuf en VEFA, ce qui n’est pas le cas de celles distribuées par les collectivités locales dont les dispositifs ont souvent pour but de proposer des programmes neufs à prix réduit dans les quartiers revalorisés.

Important : la durée des emprunts aidés étant généralement plus courte que celle du prêt immobilier principal, il est conseillé d'effectuer un lissage afin d'éviter les paliers de remboursement. Vous obtiendrez ainsi une mensualité unique.

Les prêts bonifiés par l’État

Prêt à taux zéro

pret a taux zero logement ancien avec travaux
Vous pouvez bénéficier du PTZ PLUS pour financer l’achat d’un bien immobilier ancien si le bien respecte l’une des deux conditions suivantes :

  1. Vous réalisez des travaux dont le montant atteint au minimum 25 % du coût total de l’opération soit 1/3 du prix d’achat. Les travaux éligibles sont limités à l’agrandissement (augmentation de la surface habitable), l’aménagement et l’économie d’énergie, à condition que vous ne bénéficiiez pas d’un éco prêt à taux zéro. 
  2. Vous transformez un local en logement habitable par la réalisation de travaux tels qu’ils l’assimilent fiscalement à un logement neuf.
Bon à savoir : les travaux d’aménagement ou d’embellissement ne sont pas éligibles au PTZ.

PAS

Il peut financer indifféremment les logements neufs ou anciens sans condition de travaux et peut également servir à financer des travaux d’économie d’énergie sur une résidence principale.

Important : le prêt à l’accession social permet aux emprunteurs ne dépassant pas un certain plafond de revenus défini par la CAF de bénéficier d’une APL.
Financer un logement ancien

PEL-CEL

La encore, le type de bien importe peu. Les prêts issus des opérations souscrites après le 1er mars 2011 doivent concerner la résidence principale : acquisition ou réalisation de certains travaux d’amélioration, d’agrandissement ou d’économie d’énergie. 

Il est à noter que le niveau bas des taux de crédit immobilier rend moins intéressante l'utilisation des droits à PEL ou CEL, sauf si vous financez des travaux sur votre résidence principale.

À savoir : les opérations souscrites avant le 1er mars 2011 permettent de financer l’achat d’une résidence secondaire.

Prêt Action Logement

L'ex prêt employeur permet aux salariés d'entreprises de plus de 10 personnes de bénéficier d'un taux particulièrement compétitif. Il ne constitue toutefois pas un droit absolu dans la mesure où il dépend à la fois du choix du chef d'entreprise, qui peut décider d'attribuer tout ou partie des fonds au logement locatif social et de l'enveloppe disponible au moment de la demande.

Les aides des collectivités locales

Elles sont cumulables à celle de l’État. À noter que les aides à l’accession aidée ou maîtrisable, réalisées en partenariat avec les promoteurs et certaines banques sont le plus souvent réservées aux ménages à revenus modestes et destinées à l’acquisition de logements neufs situés dans des ZAC (zones d’aménagement concerté). 

Toutefois, de nombreuses villes et agglomérations de communes accordent une aide pour l’achat d’un logement ancien sous forme de subvention ou de prêt à taux zéro. Rapprochez-vous des services de votre mairie pour connaître leur politique en matière d’aides à l’accession.

Important : les prêts bonifiés de l’État et des collectivités locales sont pris en compte dans le calcul de l’apport personnel. Ils font par ailleurs l'objet d'une assurance obligatoire au même titre que le prêt immobilier principal.

Les frais de notaire

Montant des frais de notaire
Les frais de notaire sont nettement plus élevés dans l'immobilier ancien que dans le neuf. Il vous faudra compter environ 7,3 % du prix d'achat contre moins de 3 % dans le neuf. 

À titre d’exemple, pour l'achat d'un appartement ancien d’un montant de 200 000 €, vous débourserez près de 15 000 €, alors que pour le même investissement dans le neuf, il ne vous en coûterait " que " 6 000 €.

Certaines banques exigent de l’emprunteur qu’il finance les frais de notaire et de garantie. Vous devrez donc disposer d’un capital personnel plus important si vous achetez dans l’ancien.

Important : à la différence des autres prêts réglementés, le prêt à taux zéro de l’État ne peut pas financer les frais de notaire.

Financer des travaux

Les intérêts intercalaires

Paiement des interets intercalaires
Si le prêt immobilier sert également à financer des travaux, sachez que le déblocage s’effectue au fur et à mesure de leur réalisation. Pendant cette période, vous n'amortirez pas le capital et devrez payer les intérêts intercalaires. 

Ils constituent donc une surcharge financière qu’il convient d’apprécier dès le départ, ce que ne fait pas toujours le conseiller bancaire ou le courtier en prêt immobilier. Il faut avouer que le calendrier de réalisation des travaux n’est pas toujours connu au moment ou l'emprunteur effectue la demande de prêt. De plus, les délais ne sont pas toujours respectés par les artisans.

Toutefois, ces obstacles ne doivent pas vous empêcher de faire établir une estimation du montant des intérêts intercalaires sur une base prévisionnelle et de les intégrer dans le plan de financement.
Decaissement des fonds pour financer les travaux
Voici à titre d’exemple, le surcoût que représentent les intérêts intercalaires sur la base de 50 000 € de travaux. Le prêt est accordé à un taux de 1,40 % (hors assurance). Pour simplifier le calcul, les factures sont réglés à chaque fois le 5. Le premier amortissement du capital commencera donc le 5 octobre 2017, date à laquelle la totalité de l’emprunt sera débloqué. 

Date Décaissement  Dette cumulée Durée proratisée Montant des intérêts intercalaires
 5 janvier 2017 15 000 € 15 000 € 9 mois 157,50 €
 5 mars 2017 8 000 € 23 000 € 7 mois 187,83 €
 5 mai 2017 10 000 € 33 000 € 5 mois 192,50 €
 5 juillet 2017 6 000 € 39 000 € 3 mois 136,50 €
 5 septembre 2017 11 000 € 50 000 € 1 mois 58,33 €
 TOTAL 732,66 €
                                                                                                         
Important : si vous ne disposez pas d’apport personnel ou de revenus suffisants pour régler les intérêts intercalaires, sachez que certaines banques acceptent de différer leur paiement ou d’intégrer leur montant au prêt immobilier principal.

La subvention ANAH

Vous pouvez bénéficier d’une subvention de l’agence nationale de l’habitat, à condition que votre logement ait plus de 15 ans et que vous ne dépassiez pas un certain plafond de revenus. Les travaux doivent concerner le moyen ou le gros œuvre, l’amélioration des réseaux ou la sécurité et être réalisés par un professionnel.

À noter que les travaux favorisant l’autonomie des personnes (séniors ou handicapés) sont également éligibles à une aide de l’ANAH.

Remise à neuf d'un local ancien

Transformation d'un local en logement
Si vous envisagez d’acheter un local afin de le transformer en logement, sachez qu’en fonction de l’importance des travaux, le bien immobilier sera fiscalement considéré comme un bien neuf. 

Une liste établie par le CGI détermine pour le gros œuvre (fondations, rigidité de l’immeuble, toiture, façades…) et pour le moyen œuvre (plancher, cloisons, sanitaires, électricité, chauffage…) les travaux éligibles.

Si les conditions de revenus sont respectées et si le futur logement est destiné à la résidence principale, vous pouvez bénéficier du PTZ.

À savoir : vous bénéficiez d'une TVA réduite à 10 %.

Achat d'un logement social

Vous pouvez vous porter acquéreur de votre logement HLM, sous réserve que l'immeuble ait été construit depuis plus de 10 ans et qu’il réponde aux normes d’habilité fixées par l’État. La demande s’effectue directement auprès du bailleur social qui dispose de 2 mois pour vous apporter sa réponse.

Les prix de vente sont décidés directement par le bailleur, après évaluation par le service des domaines. Ils sont nettement inférieurs à ceux du marché et permettent généralement de réaliser une bonne affaire.

Le financement s’effectue sur les mêmes bases que pour n’importe bien immobilier ancien et l’emprunteur bénéficie des mêmes droits sur les prêts aidés comme le PTZ.
Achat d'un logement social
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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