NEGOCIER UN PRET IMMOBILIER

Le taux de pret reste effectivement l'élément principal. Attention toutefois de ne pas confondre un taux proportionnel à un taux effectif global. Là encore, il s'agit de comparer ce qui est comparable.

Il existe une telle multitude de termes utilisés lorsqu'on parle de taux que pour qui doit négocier seul son taux immobilier, la plus grande prudence s'impose. Nous allons passer en revue quelques-uns d'entre eux.

C'est le taux qu'utilisent les banques pour les prêts immobiliers alors que pour les crédits personnels, c'est le taux actuariel qui est utilisé.

Un taux proportionnel donne les mêmes résultats sur chaque période de l'année (mois, trimestre, semestre ou année).

Le taux effectif global (T.E.G) est un élément essentiel quand il s'agit de négocier un pret immobilier auprès de la banque. En effet, ce taux reprend tous les frais liés à votre credit, à savoir:

• Les intérêts

• Les primes d'assurances-credit

• Les frais liés à la garantie (hypotheque ou caution)
• Les frais de dossier

Si vous négociez seul votre credit immobilier, nous vous conseillons de comparer cet élément avant de prendre votre décision

La comparaison d'un pret immobilier à taux fixe avec un taux variable peut vous sembler facile, mais les termes employés par les professionnels sèment parfois le trouble parmi les emprunteurs.

Vous pouvez très bien par exemple négocier un prêt à taux fixe et avoir des échéances modulables, la plupart des emprunts actuels autorisant cette souplesse.

A l'inverse un pret à taux variable peut très bien comporter des échéances fixes.

Comme vous le voyez, la négociation d'un pret immobilier mérite une attention toute particulière et chaque élément doit être analysé avec soin.

Là encore, la comparaison ne sera pas chose aisée. Faut-il partir sur une hypothèque, un privilège prêteur de deniers ou sur une caution mutuelle ?

Plusieurs éléments seront à considérer : le coût de la garantie, bien sûr, mais aussi les conséquences de son application au cas où l'emprunteur devait de plus pouvoir rembourser son pret.

L'hypothèque permet à l'organisme prêteur de mettre en vente le bien immobilier au cas ou l'emprunteur venait à être défaillant. La mise en place de cette garantie est effectuée par le notaire. Il faut compter environ 1,60 % du montant du prêt.

Cette garantie entre dans la même catégorie que l'hypothèque. Elle coûte néanmoins moins cher car il n'y a pas d'inscription au registre des hypothèques. A noter que "l'IPPD" ne peut se mettre en place que sur un bien immobilier déjà existant.

Elle ne peut donc servir de garantie pour l'achat un appartement neuf en V.E.F.A (vente en état futur d'achèvement). Il vous en coûtera environ 0,65% du montant du pret immobilier négocié.

La caution mutuelle est une garantie apportée par une personne morale (société spécialisée). Celle-ci se substitue à l'emprunteur défaillant pour rembourser la banque. Elle entamera en parallèle les démarches pour récupérer la dette.

L'organisme le plus connu est "CREDIT-LOGEMENT"', société à laquelle font appel la plupart des organismes prêteurs.

Le coût sera de 1,15 % du montant de l'emprunt. Toutefois, une partie de cette cotisation sert à alimenter un fonds mutuel de garantie qui sera restitué au terme du pret, soit environ 0,70%.

Là encore, les choses ne sont pas simples. La banque exige que vous soyez assuré pour le décès, l'invalidité et l'incapacité. En théorie, vous avez le choix de l'assureur et vous pouvez donc faire jouer la concurrence.

Dans la pratique, ce n'est pas aussi simple pour au moins deux raisons. La banque n'est pas enclin à vous laisser vous assurer chez un concurrent. Elle peut créer un rapport de force qui lui est favorable dans la mesure ou c'est elle qui décide de négocier ou non le taux de pret immobilier.

L'autre raison tient au fait que les différentes garanties d'un contrat d'assurance ne s'analysent pas aussi facilement que celà. Il y en effet, dans les conditions générales des différents contrats de nombreux éléments dont il faut tenir compte. En clair, il y a des bons, des moins bons et des mauvais contrats d'assurance-crédit sur le marché.

Nous l'avons vu, négocier un pret immobilier nécessite d'apprécier chacun des éléments qui le composent de manière rigoureuse. C'est pourquoi faire appel à un courtier en crédit permet de mener les négociations dans des conditions optimales.