Les indemnités de remboursement anticipé

Par Louis SERICOLA

Calcul du cout d'un remboursement anticipe

La loi autorise sous conditions l’emprunteur à rembourser par anticipation tout ou partie d’un emprunt. Les modalités diffèrent suivant qu’il s’agit d’un prêt immobilier ou d’un crédit à la consommation, mais dans les deux cas, vous devrez payer à la banque des indemnités de remboursement anticipé.


Sommaire

Conditions et montant des pénalités de remboursement anticipé

Les différentes conditions de remboursement anticipé d’un prêt immobilier sont strictement encadrés par la loi et doivent figurer dans l’offre préalable. Il est donc indispensable avant de s’engager de lire attentivement les clauses concernant ce chapitre, car une une fois signée l’offre se transforme en contrat et il ne vous sera plus possible de négocier.

À savoir : les pénalités appliquées lors d’un remboursement anticipé servent à dédommager en partie l’organisme prêteur du manque à gagner prévu au contrat de prêt.

Sur un prêt immobilier

Le remboursement partiel doit être au minimum à 10% du capital emprunté. Ce minimum n’est pas requis s’il s’agit du remboursement total du prêt.

Le montant est plafonné à 6 mois d’intérêts sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû. Il n’a par ailleurs aucune pénalité si vous utilisez une option de modularité (augmentation ou diminution de la mensualité). Le résultat le plus faible est appliqué.


Exemple d’un remboursement total par anticipation

  • Prêt initial d’un montant de 150 000 € à 3,2 %.
  • L’emprunteur rembourse intégralement son emprunt 5 ans plus tard. Le capital restant dû est de : 125 700 €. Les mensualités du crédit (hors assurance) sont de 847 €.
  • Le montant de la pénalité de remboursement anticipé est de : 847 X 6 = 5 082 € limité à 125 700 X 3 % = 3 771 €, montant des frais que l’emprunteur doit verser à la banque.

À savoir : pour les prêts à taux variable, le taux de pénalité de remboursement anticipé est souvent « seulement » de 1,5 %. En cas de prêt mixte (fixe d’abord, variable ensuite), la banque applique un taux moyen sur la base de ceux pratiqués depuis la souscription du prêt.

Important : après avoir payé les premières années plus d’intérêts que de capital sur l’ancien prêt, le rachat remet les compteurs à zéro et l’emprunteur doit à nouveau rembourser plus d’intérêts.

Sur un crédit à la consommation

Les pénalités ne s’appliquent que sur des prêts dont le montant initial est supérieur à 10 000 €. Si vous avez souscrit un crédit d’un montant inférieur, aucune indemnité ne peut vous être réclamée. Elle reste dans les autres cas plafonnée à :

  • 1 % du remboursement s’il reste plus d’un an à courir
  • 0,5 % du remboursement s’il reste moins d’un an avant le terme.

Elle ne peuvent en outre dépasser le montant total des intérêts restant à devoir à l’organisme prêteur au jour du remboursement.

À noter que lorsque le remboursement fait suite à la défaillance de l’emprunteur, l’organisme prêteur est en droit d’appliquer une pénalité pouvant aller jusqu’à 8 % du capital restant dû.

Aucune indemnité n’est possible dans les cas suivants :

  • Le taux d’intérêt est variable
  • Il s’agit d’un crédit renouvelable
  • Le remboursement est effectué par l’assureur en exécution d’une garantie souscrite par l’emprunteur (décès ou invalidité).


Cas de la renégociation d’un prêt

Vous n’avez aucune pénalité de remboursement ni aucuns frais de garantie à régler si le prêt est renégocié au sein de la même banque. Attention toutefois aux frais qui peuvent être plus importants que ceux prélevés lors de la souscription du prêt.

Par ailleurs, en cas de rachat du prêt immobilier par la concurrence, vous devrez tenir compte en plus des pénalités de remboursement anticipé, des différents frais inhérents au nouveau emprunt.

  • Frais de dossier
  • Frais pour la mise en place d’une nouvelle garantie
  • Levée d’hypothèque le cas échéant.

Exceptions

L’Article 97 de la Loi relative à l’épargne et à la sécurité financière du 25 juin 1999 a modifié les dispositions de l’article L312-21 du Code de la consommation et exonère de toutes pénalités les remboursements effectués lors de la vente du bien, en cas de survenance d’un des événements suivants :

  • Mutation professionnelle
  • Cessation d’activité (sauf si elle du fait de l’emprunteur : démission par exemple).
  • Décès.

Les pénalités sont-elles négociables ?

La pénalité peut être négociée. Sachez toutefois que les banques sont de plus en plus réticentes à la supprimer. Si vous parvenez à la convaincre, il est probable qu’elle souhaitera insérer une clause excluant des termes de l’accord toute reprise future du prêt par la concurrence.

Nous vous conseillons d’aborder la question avec votre banquier dès le début de la négociation. Dans tous les cas, sachez qu’il est tout à fait possible d’arriver à un compromis satisfaisant. Il est par exemple possible de proposer à l’organisme prêteur d’appliquer une dégressivité de la pénalité comme suit :

  • 3 % lors des 5 premières années
  • 1,5 % de 5 à 10 ans
  • gratuité après 10 ans.

Si dès la souscription du prêt vous projetez un remboursement partiel, nous vous conseillons d’effectuer une simulation de manière à mesurer l’impact sur la durée ou la mensualité, voire les deux, ainsi que sur le coût du crédit après opération. D’autre part, pensez à utiliser la modularité prévue dans votre contrat de prêt. Dans bien des cas, il est préférable de réduire la mensualité et de garder le capital plutôt que de rembourser partiellement un emprunt.

Cas du prêt relais

Considérant qu’il s’agit d’une simple avance sur la future vente du bien immobilier existant, la banque exonère l’emprunteur de toute indemnité lors du remboursement d’un prêt relais. Toutefois, dans l’éventualité d’un remboursement anticipé partiel du prêt immobilier classique souscrit conjointement au prêt relais, il est fortement conseillé de négocier la suppression de l’indemnité de remboursement anticipé sur les deux emprunts.

À noter : dans le cas particulier d’un crédit-achat-revente (prêt relais et prêt classique réunis dans une seule ligne de crédit, l’exonération des frais de remboursement est appliquée de fait par la banque.

Textes légaux

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.