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Peut-on discuter les conditions d'un prêt immobilier même sans apport ?

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La négociation d'un prêt immobilier résulte souvent d'un " rapport de force " entre l'emprunteur et le banquier. Pour faire simple, meilleurs sont les éléments qui composent le dossier et meilleures sont les conditions de taux de la banque. C'est pourquoi, négocier le taux d'un prêt immobilier sans disposer d'apport personnel peut parfois s'avérer délicat... mais pas impossible.
Tous les conseils des experts de CREDITAS.

Définition de l'apport personnel

Tout d'abord, il convient de définir les éléments qui entrent dans la constitution de l'apport personnel. Celui-ci ne se résume pas en effet à l'épargne de l'emprunteur et certains prêts réglementés doivent être considérés comme faisant partie intégrante de l'apport.

Les fonds personnels de l'emprunteur

C'est la part de l'apport qui intéresse le plus votre banquier car vous diminuez le risque de crédit et vous montrez que vous êtes capable d'épargner et de vous constituer un capital.

D'autre part, disposer de fonds propres peut s'avérer tout simplement indispensable pour financer les frais annexes car certains prêts réglementés ne peuvent servir qu'à l'acquisition (voir plus bas).
négociation d'un taux sans apport

Les prêts réglementés faisant parti de l'apport

Le prêt à taux zéro plus

C'est l'aide à l'accession la plus importante. Elle permet à tout primo accédant qui achète sa résidence principale dans le neuf (appartement en VEFA ou construction de maison individuelle) de bénéficier d'une prêt sans intérêt. Elle est soumise à condition de ressources mais le PTZ ne peut pas servir au financement des frais de notaire.

Les prêts PEL et CEL

Ils permettent après une phase d'épargne (4 ans pour un plan d'épargne logement et 18 mois pour un compte épargne logement) de bénéficier de prêts à taux garantis. Si le prêt PEL ne donne pas à l'heure actuelle de résultats intéressants compte tenu du niveau de taux pratiqué par les banques, le prêt CEL en revanche se montre particulièrement avantageux.

Le prêt Action Logement

Rebaptisé ainsi, l'ex prêt patronal permet à tous les salariés qui travaillent dans une entreprise de plus de 10 personnes de bénéficier d'un prêt à taux préférenciel. Vous devez au préalable vous informer de la politique d'attribution décidée par votre employeur. 

Rien n'empêche en effet l'entreprise de réserver l'enveloppe disponible aux seules aides locatives sociales. D'autre part, il est possible qu'au moment où vous effectuez votre demande, il n'y ait plus de fonds disponible. Il ne s'agit donc pas d'un droit absolu et l'aide peut être refusée par l'employeur.

A noter qu'un couple d'emprunteur peut cumuler deux prêts action logement.

Négociez avec les établissements spécialisés

faire appel a un courtier pour negocier le taux sans apport
Si les banques de réseau (BNP, LCL, Société Générale, Crédit Agricole, Caisse d'Epargne...) se montrent souvent réticentes envers les emprunteurs qui ne disposent pas d'apport personnel, vous pouvez vous adresser aux établissements spécialisés, plus souples dans leurs conditions d'attribution mais parfois plus chers en termes de taux d'intérêts.

Faites appel à un courtier

Le recours à un courtier en crédit permet de bénéficier (parfois gratuitement) de l'expertise d'un professionnel du fianancement. Celui-ci connait les exigences de chaque banque et vous permettra de gagner un temps précieux. L'important voume de dossiers traités chaque année pemet à certains courtiers nationaux comme Empruntis de négocier les taux même lorsque l'emprunteur ne dispose pas d'apport personnel.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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