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Peut-on demander un permis avant la signature de l’acte immobilier ?

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Les démarches administratives étant particulièrement longues, il est recommandé de déposer le permis de construire dès la signature de l'avant-contrat. Qu'il s'agisse de travaux sur un logement ancien ou d'une construction neuve sur un terrain à bâtir il est possible d'entamer toutes les formalités avant l'acte de vente authentique. Par ailleurs la rédaction de la clause doit faire l'objet d'une attention particulière, comme l'ensemble des conditions suspensives du compromis de vente.

La rédaction de la clause suspensive

Attention à la manière de rédiger la clause suspensive d’obtention du permis de construire. Les délais du dépôt doivent être calculés de façon à permettre à l’acquéreur d’effectuer toutes les démarches nécessaires avec un maximum de souplesse.

D’autre part, la demande doit porter sur des caractéristiques de construction ou de rénovation cohérentes. Par exemple, en cas de construction, la surface habitable doit correspondre aux exigences du certificat d’urbanisme. Inutile de déposer un dossier avec une construction de 200 m2 si la SHON autorisée est seulement de 150 mètres carrés.
deposer le permis de construire avec seulement un compromis

Attention aux délais

Les délais de l'administration étant relativement longs, il est nécessaire de déposer le permis de construire le plus tôt possible après la signature du compromis de vente et d'autre par de prévoir un temps suffisant pour palier à tous les aléas. Pensez tout d’abord que vous ne déposerez le dossier que lorsque vous aurez validé le projet (de construction si achat d’un terrain à bâtir ou de rénovation si travaux dans l’ancien). 

Si vous n’avez encore pas trouvé le constructeur qui bâtira votre maison ou l’entreprise de rénovation qui entreprendra les travaux, vous devrez compter un temps suffisamment large pour faire le tour de la concurrence.

Sachez d’autre part que la constitution du dossier est relativement complexe et prend également du temps, même si théoriquement vous allez confier cette tâche à votre constructeur ou à un architecte. 

Une fois déposé le dossier du permis de construire (en quatre exemplaires),  la marie délivre un numéro d’enregistrement. La date de délivrance de ce numéro correspond au premier jour du délai d’instruction. Dans le cas d’un terrain à bâtir avec construction d’une maison individuelle, le délai d’instruction est de deux mois si vous faites construire et de trois mois si vous envisagez des travaux dans un bâtiment existant.

Il est aussi possible que les services qui délivrent l’autorisation demandent des informations complémentaires ou apportent des modifications au projet initial ce qui retardera d’autant plus le délai total. 

Lorsque les délais inscrits dans le compromis de vente sont dépassés, le retard ne peut pas être imputé à l’acquéreur. Ce dernier peut alors faire jouer la clause suspensive.
Comptez minimum quinze jours pour le dépôt de permis de construire plus trois à quatre semaines si vous n’avez pas encore de projet définitif. Pensez également aux éventuels recours des tiers. Par prudence, il est préférable de préciser dans la clause suspensive que le permis de construire doit être purgé de tous recours des tiers et qu’il doit être définitif

Notre conseil : déposez votre dossier le plut tôt possible après la signature de la promesse de vente ou du compromis.
Si vous êtes dans l’urgence et que vous êtes pris par les délais, vous pouvez très bien déposer un permis provisoire. Sachez toutefois que cette démarche risque fort de compliquer le dossier et de retarder les accords.
Depot du permis sans etre proprietaire
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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