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Est-il possible d'acheter une maison sans disposer de capital ?

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Le marché de l'immobilier de plus en plus dégradé

Il y a encore quelques années, il était possible d'acheter une maison sans disposer d'un apport personnel, mais il faut avouer que la situation de l'emprunteur s'est depuis considérablement dégradée. 

Tout d'abord, les banques ont sensiblement limité l'accès au crédit du fait de la crise financière. Il est désormais hors de question pour un banquier de financer la totalité du projet immobilier et les frais annexes, à savoir les frais de notaire (environ 7% de l'acquisition pour de l'ancien et 2,5% pour un achat neuf).

Ensuite, les pouvoirs publics ont mené ces dernières années une politique visant à réduire les aides à l'accession. C'est ainsi qu'en 2010, le pass foncier a été supprimé. Il permettait aux candidats à une première accession qui envisagaient de faire construire une maison ou d'acheter un appartement neuf en VEFA de différer le financement du foncier. 

Les aides les plus importantes comme le prêt à taux zéro a fait l'objet de plusieurs refontes. La dernière en cours prive totalement les acheteurs de maisons ou d'appartements dans l'ancien de l'aide. En réservant le PTZ aux seuls acquisitions dans le neuf, l'Etat a plongé toute une profession dans le désarroi.
financer l'acquisition de sa villa
Enfin, pour finir, le principal acteur du prêt social susceptible de permettre aux primo accédants d'acheter leur maison sans disposer d'apport personnel a cessé son activité. Le "Crédit Immobilier de France" est ainsi géré à l'extinction et ne peut plus proposer de prêts.

Comment obtenir un prêt immobilier quand on ne dispose pas de capital ?

Tout d'abord, sachez qu'un seul critère défavorable ne saurait constituer un motif de refus. Les services d'analyse de risque de la banque regardent tous les élements qui composent une demande et portent un jugement global. Sans parler de "scoring", seule la combinaison de tous les critères permettra d'apporter une réponse. Il y a toutefois des critères disqualifiants comme:

  • Une interdiction bancaire
  • Plusieurs rejets de prélèvement sur les comptes
  • Une situation professionnelle précaire
  • Des revenus nettement insuffisants
  • Un reste à vivre trop faible
  • Un taux d'endettement trop élevé.
Si vous ne disposez d'aucun apport personnel, voici quelques conseils qui vous aideront à améliorer votre dossier. Sachez néanmoins que certaines banques refusent catégoriquement de vous octroyer un prêt si vous ne disposer pas d'apport, et ce, même si vous êtes un client fidèle.

Présenter des relevés de compte positifs

Voilà un élément qui permettra de rassurer le banquier sur vos qualités de gestionnaire. Vous allez devoir présenter les relevés bancaires de tous vos comptes des trois derniers mois. Autant soigner cet aspect. Pour cela, il est indispensable de surveiller vos dépenses dès le premier jour où vous entammez les premières recherches immobilières. Il est impératif de prouver à la banque que vous savez gérer vos comptes.
devenir proprietaire de sa future maison

Mettre en avant les atouts du logement

C'est un aspect du dossier qui est souvent négligé et que les investisseurs connaissent bien. Si vous pensez avoir réalisé une excellente affaire immobilière, mettez en avant les principaux avantages de votre acquisition. Si par exemple, vous achetez un bien en dessous du prix moyen pratiqué dans le quartier, indiquez le. 

Le banquier saura qu'il finance une maison ou un appartement dont la revente permettra plus facilement de solder le prêt restant.

Notre conseil: présentez vos sources. Si les prix moyens proviennent de chiffres officiels produits par les notaires, ils ont toutes les chances d'être pris au sérieux par la banque.

Demander une aide familiale

Si vous ne pouvez financer les frais annexes par un apport personnel, il est peut être judicieux d'envisager de régler les frais de garantie hypothécaire ou de caution mutuelle ainsi que les frais de dossier par vos propres deniers. Pour cela, un prêt familial de 2000 ou 3000 euros est en général suffisant. C'est une manière de montrer au banquier que vous disposez du capital minimum exigé et que vous n'êtes pas à quelques centaines d'euros près pour un projet de cet importance.

Proposer une caution personnelle

Bénéficier d'une caution personnelle peut faire pencher la balance en votre faveur. Il n'empêche que cette décision ne doit pas être prise à la légère car elle peut s'avérer lourde de conséquences pour le cautionnaire en cas de défaillance de votre part. Si vous devez en arriver à cette extrêmité, tenter de négocier une caution partielle, c'est à dire limiter à un certain montant, par exemple 50% du prêt. Cela reste une garantie de plus pour le banquier et limite les risques en cas d'insolvabilité.

Présenter un taux d'endettement faible et un reste à vivre suffisant

Inutile de dire que si vous ne disposez pas d'apport, la banque se montre intraitable au niveau de l'endettement. Il faudra que le taux ne dépasse pas les 33% et sans doute se situer au dessous de cette limite. L'idéal consisterait à garder un ratio de l'ordre de 28 à 30%. D'autre part, il faudra présenter un reste à vivre suffisant. 
proprietaire de son logement sans apport

Quels sont les organismes qui prêtent à hauteur de 100% de l'investissement ?

C'était une des missions du "Crédit Immobilier de France" avant que l'établissement ne connaisse de graves difficultés. Abandonné par l'Etat qui garantit néanmoins le stock de prêts existants, il n'est plus autorisé à octroyer des prêts.

Les banques de réseau (Caisse d'Epargne, Crédit Agricole, LCL, BNP ou Société Générale) qui accèptent de financer les emprunteurs sans apport personnel sont peu nombreux. Toutefois, un jeune qui entre dans la vie active a plus de chance d'obtenir un prêt immobilier sans apport qu'un emprunteur qui travaille depuis longtemps. La banque considére que ce dernier a disposé de suffisamment de temps pour mettre de l'argent de côté.

Les Etablissements spécialisés comme le "Crédit Foncier" financent l'intégralité du projet plus les frais annexes. Vous pouvez également vous adressez à un courtier pour comparer les différentes offres sur le marché. Pour cela, n'hésitez pas à déposer votre demande sur notre site pour obtenir une réponse immédiate.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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