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Les éléments essentiels du compromis de vente

Définition

Le compromis de vente immobilier est la forme d'avant-contrat la plus utilisée. Il finalise l'accord qui intervient lors de la négociation entre le vendeur et un acheteur potentiel et donne toutes les informations liées à la transaction. Il entre dans le cadre des contrats synallagmatiques.

Valeur juridique

Une convention provisoire

Le délai de réflexion d'un compromis de vente
Sachez que vous ne deviendrez pas propriétaire le jour de la signature du compromis de vente.  2 ou 3 mois sont en effet nécessaires pour permettre au notaire d'effectuer toutes les vérifications d'usage et pour préparer l'acte authentique.

Pendant ce laps de temps, vous allez accomplir de nombreuses formalités, notamment les démarches pour obtenir le ou les financements nécessaires.

Un engagement réciproque

La signature d'un avant contrat vous engage de manière irrévocable. Sur le plan juridique, cet engagement équivaut à une vente à une différence près : sa concrétisation dépend de la réalisation des conditions suspensives inscrites dans le contrat

Les autres types d'avant contrat

D'autres avant contrats peuvent être signés en dehors du compromis de vente comme les promesses unilatérale d'achat ou de vente qui ont une valeur juridique équivalente. 

  • La promesse d’achat est peu utilisée : le bénéficiaire fait une proposition chiffrée au vendeur qui peut répondre favorablement ou refuser l'offre.

  • La promesse de vente permet au vendeur d’un bien immobilier de s'engager à vendre son bien à un prix déterminé à un acquéreur potentiel. 

Dans les deux cas, l’engagement devient définitif lorsque les promesses sont revêtues de la signature des deux parties. On entre alors dans le cas des contrats synallagmatiques (engagement des deux parties).

Les clauses suspensives

clause suspensive d'obtention de pret immobilier
Compte tenu de l'importance que revêt l'investissement immobilier, le législateur a entouré le compromis de vente d'un formalisme strict, en prévoyant notamment l'insertion de clauses permettant son annulation : ce sont les conditions suspensives

La vente est réputée conclue si toutes les conditions sont réalisées. A contrario, le contrat est réputé n'avoir jamais été conclu si une seule clause suspensive n'est pas réalisée dans les délais prévus.

Clause suspensive d'obtention de prêt

La condition suspensive d’obtention de prêt immobilier est obligatoire, dès lors que vous avez recours à un financement. (Loi Scrivener II du 13 juillet 1979). Elle est d’ordre public, c'est-à-dire que l'acquéreur est protégé même si  elle ne figure pas dans le l’avant contrat. La transaction est donc annulée si le prêt immobilier est refusé par la banque. 

Obligations de l'emprunteur

En contrepartie, l’emprunteur s’oblige à faire diligence et à respecter les délais qui ont été prévu dans l’avant contrat. Sachez que la recherche de financement doit porter sur la base de caractéristiques identiques en tous points à celles prévues dans le compromis de vente et notamment :

  • La part de l'acquisition financée par un emprunt, qui correspond au montant du prêt.
  • La durée maximale envisagée.
  • Le taux d'intérêt maximum que l'emprunteur est susceptible d'accepter.

Attention : si vous obtenez un refus de financement et faites jouer la clause alors que les éléments figurant dans votre demande ne correspondent pas à ceux inscrits dans le document, le vendeur pourra contester l'annulation de la vente.

A savoir : l'acquéreur qui n’a pas recours à un prêt pour financer l’acquisition peut renoncer au bénéfice de la clause d'obtention de prêt. Pour cela, il doit préciser par écrit qu'il reconnaît avoir été informé des conséquences de sa décision. 

Délais de validité

Attention aux délais qui vous sont imposés pour effectuer les différentes démarches. Veillez à ce qu’ils soient suffisants et surtout, respectez-les ! Tenez toujours compte des différents aléas qui peuvent allonger un délai. 

Prévoyez par exemple des délais plus longs si votre demande intervient avant les fêtes de fin d’année ou pendant la période des congés d’été.

D’autre part, sachez que vous devrez fournir une attestation de dépôt de dossier qui prouvera au vendeur que vous vous êtes conformé à votre première obligation et une attestation prouvant la réception d’une offre préalable.

Notre conseil : lors de la signature du compromis de vente, proposez un délai de l'ordre de trois semaines pour déposer votre dossier et au moins six semaines pour la réception de l’offre de prêt.

Clause suspensive relative à l'état hypothécaire

Quoi que rarement utilisée, la clause suspensive d'état hypothécaire est une clause importante pour l’acheteur car elle permet de savoir si le bien n'est pas grevé d'hypothèques. En effet, il peut arriver que le montant des hypothèques se trouve être supérieur à la valeur de l'immeuble. Dans ce cas, le notaire ne pourra pas les "purger" et cette différence (dette) sera transmise à l'acquéreur.

Obtention de permis de construire

Pour ceux qui achètent un terrain afin de faire construire une maison individuelle, la clause suspensive d'obtention du permis de construire sera évidemment portée sur le document. Ne prévoyez pas un délai de moins de huit semaines. Sachez d’autre part pour que la clause soit valable, votre demande doit porter sur des éléments réalisables. Il vaut mieux vous renseigner au préalable auprès des services de la mairie et de la D.D.E.

Clause relative au certificat d'urbanisme

La clause suspensive relative au certificat d'urbanisme permet de se prémunir d'éventuelles servitudes embarrassantes. Vous pouvez vous procurer ce document auprès du service d'urbanisme de la commune. 

Signature : devant notaire ou sous seing privé ?

signature du compromis de vente chez le notaire

L'acte authentique

Si vous avez besoin d'être rassuré, n'hésitez pas à signer le compromis de vente chez un notaire. Sachez qu'il n'y aucun surcoût. N'hésitez pas non plus à imposer le votre. Lorsque les notaires de  l'acheteur et du vendeur sont présents, on parle de "double minute". Les honoraires sont alors partagés entre les deux cabinets.

La pratique prévoit que la signature de l’avant contrat s'effectue chez le notaire du vendeur et l'acte de vente chez celui de l'acquéreur.

Signature sous seing privé

La signature du compromis de vente sous seing privé s’effectue le plus souvent en présence de l'agent immobilier. Celui-ci, en tant que professionnel est tenu à un devoir général de conseil. Nous vous conseillons toutefois de demander une copie, afin d’en faire une relecture au plus vite, l’agent immobilier devant par la suite transmettre par courrier recommandé un exemplaire à chacune des parties.

Annulation

Depuis le 1er juin 2001, l'Article L.271.1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit un délai de réflexion de 7 jours incompressibles qui démarre le lendemain du jour de réception de l’avant contrat. C'est pourquoi le versement de toute somme est interdit avant l’expiration du délai.

Bon à savoir : vous n'avez pas à motiver votre décision, quelle que soit la raison du désistement, la loi vous autorisant tout simplement à changer d'avis.

La notification de l'annulation du compromis de vente doit se faire par courrier en recommandé avec accusé de réception.

Cas de la remise en main propre

La loi ENL (Loi d'Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006 autorise la remise en mains propres des exemplaires au jour de la signature lorsqu'elle est effectuée par un professionnel (l'agent immobilier) et selon des modalités fixées par décret.

Toutefois, ce décret n'est toujours pas paru à ce jour. C'est pourquoi l'arrêt du 27 février 2008 de la cour de cassation a condamné cette pratique au motif que la simple remise en main propre, même avec l’accord des acheteurs- n'offrait pas les mêmes garanties que le courrier en recommandé avec accusé de réception.

En attendant que le fameux décret apporte des précisions, la décision de la cour de cassation devrait faire jurisprudence.
delai de retractation de 7 jours compromis

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