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Le "compromis de vente"

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Conditions

Valeur juridique

Une convention provisoire

Le délai de réflexion d'un compromis de vente
Le compromis de vente immobilier est la forme d'avant-contrat la plus utiilisée. Il finalise l'accord qui intervient lors de la négociation entre le vendeur d'un bien et un acheteur potentiel et donne toutes les informations liées à la transaction.

Sachez que vous ne deviendrez pas propriétaire immédiatement après la signature du compromis de vente.  2 ou 3 mois seront en effet nécessaires pour permettre au notaire d'effectuer toutes les vérifications d'usage et de préparer l'acte authentique.

Pendant ce laps de temps, vous devrez accomplir de nombreuses formalités, notamment les démarches auprès des organismes de prêt .

Un engagement réciproque et irrévocable

Avant tout, sachez que la signature d'un compromis de vente immobilier vous engage de manière irrévocable. Sur le plan juridique, cet arrangement équivaut à une vente à une différence près: la concrétisation dépend de la réalisation des conditions suspensives inscrites dans le contrat. 

Les autres types d'avant contrat

D'autres avant-contrats peuvent être signés en dehors du compromis de vente comme la promesse d'achat ou la promesse de vente. Ces derniers ont une valeur juridique équivalente.

  • La promesse d'achat est peu utilisée: le bénéficiaire fait une proposition chiffrée au vendeur qui choisit de répondre favorablement ou de refuser l'offre.
  • Dans le cas de la promesse de vente -plus utilisée- le vendeur s'engage à vendre son bien à un prix déterminé. 

L'engagement devient définitf lorsque les promesses sont revêtues de la signature des deux parties. On entre alors dans le cas des contrats synallagmatiques (engagement des deux parties).

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Les clauses suspensives du compromis de vente

Compte tenu de l'importance que revêt l'investissement immobilier, le législateur a entouré le compromis de vente d'un formalisme strict, en prévoyant notamment l'insertion de clauses permettant leur annulation : ce sont les clauses suspensives.

Leur non-réalisation a pour effet de suspendre le compromis de tous effets. Le contrat n'entre définitivement en vigueur que lorsqu'elles sont entièrement réalisées. A contrario, le contrat est réputé n'avoir jamais été conclu si une seule clause suspensive n'est pas réalisée dans les délais prévus.

Clause suspensive d'obtention de prêt

Clause légale pour tout achat immobilier, le compromis de vente doit prévoir, dès lors que vous avez recours à un financement, une clause suspensive d'obtention de prêt. Celle-ci est obligatoire. (Loi Scrivenner II du 13 juillet 1979)

IMPORTANT: la clause d'obtention de prêt est d'ordre public. En clair, l'acquéreur est protégé même si  elle ne figure pas dans le compromis. La transaction est donc annulée si le prêt immobilier est refusé par la banque. Seule condition toutefois pour que le refus bancaire soit accepté par le vendeur: il faut que les éléments de la demande de crédit soient identiques en tout point aux caractéristiques portés dans le compromis de vente. 

  • La part de l'acquisition financée par un emprunt.
  • La durée maximale envisagée.
  • Le taux d'intérêt maximum que l'emprunteur est susceptible d'accepter.

Si vous obtenez un refus de financement et faites jouer la clause d'obtention de prêt alors que les éléments figurant dans votre demande ne correspondent pas à ceux inscrits dans le document, le vendeur pourra contester l'annulation du compromis de vente et intenter une action en justice.

A SAVOIR
: l'acquéreur qui n'entend pas solliciter de prêt peut renoncer au bénéfice de cette  clause suspensive. Il doit pour cela préciser qu'il reconnait être informé des conséquences de sa décision.

Clause suspensive relative à l'état hypothécaire

La clause suspensive d'état hypothécaire est une clause très importante pour l'acquéreur car elle permet de connaître au préalable si le bien acheté n'est grevé pas grevé d'hypothèques. Pour cela, il lui suffit de demander un état  du bien faisant l'objet du compromis de vente.

Il arrive -même si cela est rare- que le montant des hypothèques se trouve être supérieur à la valeur de l'immeuble. Dans ce cas, le notaire ne pourra pas les « purger » et cette différence (dette) sera transmise à l'acquéreur.

Clause suspensive relative au certificat d'urbanisme

La clause suspensive relative au certificat d'urbanisme permet de se prémunir d'éventuelles servitudes embarrassantes. Vous pouvez vous procurer ce document auprès du service d'urbanisme de la commune.
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Délais de validité

Veillez à ce que les délais imposés dans le compromis de vente pour effectuer les différentes démarches ne soient pas trop courts. Et surtout, respectez-les !

Tenez toujours compte des différents aléas qui peuvent allonger un délai après sa signature.

  • Délai pour obtenir le financement
  • Délai pour obtenir le permis de construire
  • Délais liés aux lenteurs administratives

Délai de dépôt de dossier

Le dépôt de dossier de prêt est la première démarche imposée dans un compromis de vente lorsqu'on a recours à un emprunt immobilier et le premier délai à respecter. Vous devrez fournir une attestation qui prouvera au vendeur que vous vous êtes conformé à cette première obligation.

CONSEIL DE CREDITAS:  lors de la signature du compromis de vente, proposez un délai de l'ordre de trois semaines pour déposer votre dossier.

Délai de réception de l'offre de prêt

Un compromis de vente vous impose également de respecter un délai pour recevoir l'offre préalable de prêt.

CONSEIL DE CREDITAS: proposez au vendeur un délai de l'ordre six semaines après la signature de l'avant-contrat. Après le montage du dossier; vous êtes dépendant des délais d'émission des banques. En général, après l'acceptation de votre financement par le service des engagements, quinze jours suffisent pour éditer une offre, mais lorsque les services sont débordés, nous savons par expérience que les délais peuvent être beaucoup plus longs.

Délai d'obtention de permis de construire

Pour ceux qui vont signer un compromis de vente pour acheter un terrain et faire construire une maison individuelle, la clause suspensive d'obtention du permis de construire sera évidemment portée sur le document.

CONSEIL DE CREDITAS: Ne prévoyez pas un délai de moins de huit semaines minimum est indispensable. Il vaut mieux vous renseigner au préalable auprès des services de la mairie et de la D.D.E.
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Signature : devant notaire ou sous seing privé ?

Signature chez un notaire

Si vous avez besoin d'être rassuré, n'hésitez pas à effectuer la signature du compromis de vente chez un notaire. Sachez qu'il n'y aucun surcoût, que vous choisissiez de signer l'accord chez l'agent immobilier ou chez un notaire.

CONSEIL DE CREDITAS
: Si vous avez l'habitude d'un notaire ou si vous en connaissez un, n'hésitez pas à l'imposer. Lorsque les deux conseils (de l'acheteur et du vendeur) sont présents, on parle de « double minute ».
La pratique prévoit que la signature du compromis s'effectue chez le notaire du vendeur et l'acte de vente chez celui de l'acquéreur.

Signature sous seing privé

La signature du compromis de vente sous seing privé (généralement l'agent immobilier) est fréquente. Dans tous les cas, vous bénéficiez depuis le 1er juin 2001 d'un délai de réflexion de 7 jours après la signature. C'est pourquoi le versement de toute somme est interdit.

CONSEIL DE CREDITAS : l'agent immobilier est un professionnel. Il est tenu d'un devoir général de conseil. Mais la signature du compromis de vente par son intermédiaire ne doit pas vous exempter de le lire attentivement.

Annulation du compromis de vente

L'Article L.271.1 du Code de la construction et de l'habitation permet l'annulation du compromis de vente dans un délai de sept jours. La date à prendre en compte n'est le jour de la signature mais le lendemain du jour de réception de l'avant contrat.

A NOTER
: vous n'avez pas à motiver votre décision. Quel que soit le motif de votre désistement, la loi vous autorise à changer tout simplement d'avis.

Ce délai de rétractation est incompressible. La notification de l'annulation du compromis de vente doit se faire par courrier en recommandé avec accusé de réception.

Cas de la remise en main propre

Ce que dit la loi :

La loi ENL (Loi d'Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006 quant à elle, autorise la remise du compromis de vente en mains propres lorsqu'elle est effectuée par un professionnel (l'agent immobilier) selon des modalités fixées par décret.

Toutefois, ce décret  n'est toujours pas paru à ce jour. C'est pourquoi l'arrêt du 27 février 2008 de la cour de cassation a condamné cette pratique au motif que la simple remise en main propre, même avec la signature des acheteurs- n'offrait pas les mêmes garanties que le courrier en recommandé avec accusé de réception.

En attendant que le fameux décret sur la remise en main propre du compromis de vente apporte des précisions, la décision de la cour de cassation devrait faire jurisprudence et le délai de sept jours devrait être considéré comme n'ayant pas commencé, ce qui permettrait à l'acquéreur de revenir sur l'accord à tout moment.
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Lien à recopier: http://www.creditas.fr/conseil-immobilier/compromis-de-vente-6.html

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