Le "compromis de vente"

Le compromis de vente immobilier est la forme d'avant-contrat la plus utiilisée. Il finalise l'accord qui intervient lors de la négociation entre le vendeur d'un bien et un acheteur potentiel et donne toutes les informations liées à la transaction.

Sachez que vous ne deviendrez pas propriétaire immédiatement après la signature du compromis de vente.  2 ou 3 mois seront en effet nécessaires pour permettre au notaire d'effectuer toutes les vérifications d'usage et de préparer l'acte authentique.

Pendant ce laps de temps, vous devrez accomplir de nombreuses formalités, notamment les démarches auprès des organismes de prêt .

Clause légale pour tout achat immobilier, le compromis de vente doit prévoir, dès lors que vous avez recours à un financement, une clause suspensive d'obtention de prêt. Celle-ci est obligatoire. (Loi Scrivenner II du 13 juillet 1979)

IMPORTANT: la clause d'obtention de prêt est d'ordre public. En clair, l'acquéreur est protégé même si  elle ne figure pas dans le compromis. La transaction est donc annulée si le prêt immobilier est refusé par la banque. Seule condition toutefois pour que le refus bancaire soit accepté par le vendeur: il faut que les éléments de la demande de crédit soient identiques en tout point aux caractéristiques portés dans le compromis de vente. 

• La part de l'acquisition financée par un emprunt.
  
• La durée maximale envisagée.
  
• Le taux d'intérêt maximum que l'emprunteur est susceptible d'accepter.

Si vous obtenez un refus de financement et faites jouer la clause d'obtention de prêt alors que les éléments figurant dans votre demande ne correspondent pas à ceux inscrits dans le document, le vendeur pourra contester l'annulation du compromis de vente et intenter une action en justice.

A SAVOIR : l'acquéreur qui n'entend pas solliciter de prêt peut renoncer au bénéfice de cette  clause suspensive. Il doit pour cela préciser qu'il reconnait être informé des conséquences de sa décision.

Veillez à ce que les délais imposés dans le compromis de vente pour effectuer les différentes démarches ne soient pas trop courts. Et surtout, respectez-les !

Tenez toujours compte des différents aléas qui peuvent allonger un délai après sa signature.

Le dépôt de dossier de prêt est la première démarche imposée dans un compromis de vente lorsqu'on a recours à un emprunt immobilier et le premier délai à respecter. Vous devrez fournir une attestation qui prouvera au vendeur que vous vous êtes conformé à cette première obligation.

CONSEIL DE CREDITAS:  lors de la signature du compromis de vente, proposez un délai de l'ordre de trois semaines pour déposer votre dossier.

CONSEIL DE CREDITAS: proposez au vendeur un délai de l'ordre six semaines après la signature de l'avant-contrat. Après le montage du dossier; vous êtes dépendant des délais d'émission des banques. En général, après l'acceptation de votre financement par le service des engagements, quinze jours suffisent pour éditer une offre, mais lorsque les services sont débordés, nous savons par expérience que les délais peuvent être beaucoup plus longs.

Pour ceux qui vont signer un compromis de vente pour acheter un terrain et faire construire une maison individuelle, la clause suspensive d'obtention du permis de construire sera évidemment portée sur le document.

La loi ENL (Loi d'Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006 quant à elle, autorise la remise du compromis de vente en mains propres lorsqu'elle est effectuée par un professionnel (l'agent immobilier) selon des modalités fixées par décret.

Toutefois, ce décret  n'est toujours pas paru à ce jour. C'est pourquoi l'arrêt du 27 février 2008 de la cour de cassation a condamné cette pratique au motif que la simple remise en main propre, même avec la signature des acheteurs- n'offrait pas les mêmes garanties que le courrier en recommandé avec accusé de réception.

En attendant que le fameux décret sur la remise en main propre du compromis de vente apporte des précisions, la décision de la cour de cassation devrait faire jurisprudence et le délai de sept jours devrait être considéré comme n'ayant pas commencé, ce qui permettrait à l'acquéreur de revenir sur l'accord à tout moment.