
compromis de vente: à lire attentivement
Le compromis de vente immobilier, qualifié aussi d'avant-contrat concrétise l'accord intervenu entre les acheteurs et les vendeurs et en détaille les conditions.
Une fois la signature de votre compromis de vente effectuée, vous ne serez pas propriétaire de votre maison, votre terrain ou votre appartement avant deux ou trois mois.
Avant tout, sachez que la signature d'un compromis de vente immobilier vous engage de manière irrévocable. D'un point de vue juridique, cet arrangement équivaut à une vente, sauf que sa concrétisation dépend de la réalisation des clauses suspensives.
D'autres avant-contrats peuvent être signés en dehors du compromis de vente comme la promesse d'achat ou la promesse de vente. Ces derniers ont une valeur juridique équivalente.
Dans le premier cas, le bénéficiaire s'engage à acheter le bien à un prix fixé. Dans le second cas, le promettant s'engage à vendre son bien à un prix déterminé. Lorsque ces documents sont revêtus des deux signatures, les promesses d'achat et les promesses de vente sont équivalant à tout compromis de vente immobilière.
Compte tenu de l'importance que revêt l'investissement immobilier, le compromis de vente prévoit des clauses permettant son annulation: ce sont les clauses suspensives.
Elles ont pour objet le suspendre le compromis de tout effet jusqu'à ce qu'à leur complète réalisation. L'accord est annulé si une seule clause suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu.
La clause suspensive d'état hypothécaire est une clause très importante pour l'acquéreur car elle permet de connaître au préalable si le bien acheté n'est grevé pas grevé d'hypothèques. Pour cela, il lui suffit de demander un état du bien faisant l'objet du compromis de vente.
Il arrive -même si cela est rare- que le montant des hypothèques se trouve être supérieur à la valeur de l'immeuble. Dans ce cas, le notaire ne pourra pas les « purger » et cette différence (dette) sera transmise à l'acquéreur.
La clause suspensive relative au certificat d'urbanisme permet de se prémunir d'éventuelles servitudes embarrassantes. Vous pouvez vous procurer ce document auprès du service d'urbanisme de la commune.
Veillez à ce que les délais imposés dans le compromis de vente pour effectuer les différentes démarches ne soient pas trop courts. Et surtout, respectez-les !
Tenez toujours compte des différents aléas qui peuvent allonger un délai après sa signature.
- Délai pour obtenir le financement
- Délai pour obtenir le permis de construire
- Délais liés aux lenteurs administratives
Le
dépôt de dossier de prêt est la première démarche imposée dans un compromis de vente lorsqu'on a recours à un emprunt immobilier et le
premier délai à respecter. Vous devrez fournir une attestation qui prouvera au vendeur que vous vous êtes conformé à cette première obligation.
CONSEIL DE CREDITAS: lors de la signature du compromis de vente, proposez un délai de l'ordre de trois semaines pour déposer votre dossier.
N'hésitez pas à nous consulter gratuitement pour obtenir le meilleur financement. Cette démarche vous permet de faire le tour de la concurrence en moins de 24 heures. En effet, CREDITAS est un réseau national et son volume d'affaires (plus de 10 000 demandes par an) permet de négocier le meilleur taux et de monter votre dossier dans les meilleurs délais.
Un compromis de vente vous impose également de respecter un délai pour recevoir
l'offre préalable de prêt.
CONSEIL DE CREDITAS: proposez au vendeur un délai de l'ordre six semaines après la signature de l'avant-contrat. Après le montage du dossier; vous êtes dépendant des délais d'émission des banques. En général, après l'acceptation de votre financement par le service des engagements, quinze jours suffisent pour éditer une offre, mais lorsque les services sont débordés, nous savons par expérience à CREDITAS que les délais peuvent être beaucoup plus longs.
Pour ceux qui vont signer un compromis de vente pour acheter un terrain et faire construire une maison individuelle, la clause suspensive d'obtention du permis de construire sera évidemment portée sur le document.
CONSEIL DE CREDITAS: Ne prévoyez pas un délai de moins de huit semaines minimum est indispensable. Il vaut mieux vous renseigner au préalable auprès des services de la mairie et de la D.D.E.
Si vous avez besoin d'être rassuré, n'hésitez pas à effectuer la signature du compromis de vente chez un notaire. Sachez qu'il n'y aucun surcoût, que vous choisissiez de signer l'accord chez l'agent immobilier ou chez un notaire.
CONSEIL DE CREDITAS : Si vous avez l'habitude d'un notaire ou si vous en connaissez un, n'hésitez pas à l'imposer. Lorsque les deux conseils (de l'acheteur et du vendeur) sont présents, on parle de « double minute ».
La pratique prévoit que la signature du compromis s'effectue chez le notaire du vendeur et l'acte de vente chez celui de l'acquéreur.
La signature du compromis de vente sous seing privé (généralement l'agent immobilier) est fréquente. Dans tous les cas, vous bénéficiez depuis le 1er juin 2001 d'un délai de réflexion de 7 jours après la signature. C'est pourquoi le versement de toute somme est interdit.
CONSEIL DE CREDITAS : l'agent immobilier est un professionnel. Il est tenu d'un devoir général de conseil. Mais la signature du compromis de vente par son intermédiaire ne doit pas vous exempter de le lire attentivement.
L'Article L.271.1 du Code de la construction et de l'habitation permet l'annulation du compromis de vente dans un délai de sept jours. La date à prendre en compte n'est le jour de la signature mais le lendemain du jour de réception de l'avant contrat.
A NOTER : vous n'avez pas à motiver votre décision. Quel que soit le motif de votre désistement, la loi vous autorise à changer tout simplement d'avis.
Ce délai de rétractation est incompressible. La notification de l'annulation du compromis de vente doit se faire par courrier en recommandé avec accusé de réception.
Ce que dit la loi :
La loi ENL (Loi d'Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006 quant à elle, autorise la remise du compromis de vente en mains propres lorsqu'elle est effectuée par un professionnel (l'agent immobilier) selon des modalités fixées par décret.
Toutefois, ce décret n'est toujours pas paru à ce jour. C'est pourquoi l'arrêt du 27 février 2008 de la cour de cassation a condamné cette pratique au motif que la simple remise en main propre, même avec la signature des acheteurs- n'offrait pas les mêmes garanties que le courrier en recommandé avec accusé de réception.
En attendant que le fameux décret sur la remise en main propre du compromis de vente apporte des précisions, la décision de la cour de cassation devrait faire jurisprudence et le délai de sept jours devrait être considéré comme n'ayant pas commencé, ce qui permettrait à l'acquéreur de revenir sur l'accord à tout moment.
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