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Tous les éléments essentiels du compromis de vente

Valeur juridique du compromis de vente

Définition

Le compromis de vente immobilier entre dans le cadre juridique des contrats synallagmatiques (qui obligent les deux parties). C’est la forme d'avant-contrat la plus utilisée dans les transactions immobilières. Il répond à un triple objectif :

  1. Finaliser l'accord qui intervient entre le vendeur et l’acheteur au terme de la négociation.
  2. Réunir toutes les informations liées au logement, aux éléments de la transaction et au financement.
  3. Préparer l’acte de vente authentique.

Les obligations du compromis de vente : un engagement réciproque

Valeur juridique

La signature d'un avant-contrat engage acheteur et vendeur de manière irrévocable. Sur le plan juridique, cet engagement équivaut à une vente à deux différences près :

  1. Il démarre à l’expiration du délai de rétractation.
  2. Sa concrétisation dépend de la réalisation des clauses suspensives.
Valeur juridique du compromis de vente

Obligations du vendeur

L'obligation de délivrance immobilière

Au terme prévu de la réitération par acte authentique (rédaction de l’acte de vente chez le notaire), le vendeur doit livrer le bien en totale conformité avec l’état dans lequel il était au jour de la signature du compromis de vente.

La garantie des vices cachés

Garantie pour vices caches
Elle concerne uniquement les désordres graves qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. En cas de litige, les tribunaux estiment que n’étant pas un professionnel, l’acquéreur visite le bien en " bon père de famille ". Par conséquent, il n’est pas en mesure de découvrir les défauts non apparents.

Toutefois, les agents immobiliers et les notaires protègent généralement le vendeur en insérant une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Sachez que la jurisprudence a démontré la fragilité de cette clause, notamment lorsqu’il est prouvé que le vendeur avait connaissance du problème.

Important : lorsque le DDT (dossier de diagnostic technique) n’a pas été annexé au compromis de vente, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Devoirs de l’acheteur

Faire diligence pour déposer sa demande de prêt

Delai pour deposer une demande de pret immobilier
L’emprunteur s’oblige d’une part à faire diligence dans sa recherche de financement et d’autre part à respecter les délais prévus. 

À noter que la demande de prêt doit porter sur des caractéristiques identiques en tous points à celles inscrites dans le compromis de vente, notamment :

  • La part de l'acquisition financée par un (ou plusieurs) prêt (s).
  • La durée maximale.
  • Le taux d'intérêt maximum que l'acheteur est susceptible d'accepter.

Sachez par ailleurs qu’il est inutile de chercher à obtenir un refus de complaisance pour sortir du compromis. Cette pratique est sévèrement sanctionnée par les tribunaux et aucune banque ne prend désormais le risque d’établir un refus de prêt non justifié.

Important : si le refus de financement porte sur des caractéristiques différentes que celles inscrites au compromis de vente, le caractère suspensif de la clause d’obtention de prêt ne pourra pas être évoqué. Il sera alors impossible de récupérer le montant de l’acompte.
Clause suspensive d'obtention de pret immobilier

Paiement du prix

Paiement du prix de vente
Les fonds doivent parvenir au notaire quelques jours avant la date de la signature de l’acte de vente. Le versement correspond au prix de vente augmenté des frais de notaire moins l’acompte versé lors de la signature du compromis de vente.

  • La part provenant des prêts immobiliers est virée directement par la banque au notaire. 
  • Les fonds provenant de votre apport personnel sont virés par vos soins.

Le notaire procède également à une régularisation de la taxe foncière. L’acquéreur rembourse au vendeur la part qui lui incombe, au prorata temporis de l’année civile.

À savoir : le montant des frais de notaire résulte d’une estimation. Un relevé définitif est établi quelques semaines après l’acte de vente. Le trop versé éventuel est remboursé à l’acquéreur.

Signature du compromis de vente immobilier : acte authentique ou sous seing privé ?

Signature du compromis de vente

Chez le notaire

Le recours à un notaire est de nature à rassurer les parties. Officier public tenu par un devoir de conseil, c’est également un professionnel du droit qui apporte toute son expertise. C’est d’autant plus intéressant que son intervention n’entraîne pas de frais supplémentaires.

Lorsque les notaires de l'acheteur et du vendeur sont tous deux présents, on parle de signature en " double minute ". Les honoraires sont alors partagés entre les deux cabinets. La pratique prévoit que la signature de l’avant-contrat s'effectue chez le notaire du vendeur et l'acte de vente chez celui de l'acquéreur.

Important : un compromis de vente signé devant notaire est opposable aux tiers, ce qui vous protège des éventuels recours. Il constitue en outre une preuve en cas de contestation d’un héritier (force probante).

À l’agence

L’agent immobilier est également tenu à un devoir de conseil. Même s’il n’a pas toujours bonne réputation, il vous fait bénéficier de son expérience de la transaction immobilière. Sa responsabilité est d’ailleurs mise en cause en cas de manquement à ses devoirs.


À savoir : l’agent immobilier est habilité à encaisser un acompte, à condition qu’il détienne une assurance garantie financière. La somme doit être versée sur un compte séquestre ouvert à cet effet.
Signature entre particuliers

Entre particuliers

La signature du compromis de vente sans notaire (sous seing privé) peut également s’effectuer entre particuliers. Il va sans dire qu’en l’absence d’un professionnel, acheteur et vendeur doivent redoubler de vigilance.

Vous trouverez sur Internet de nombreux compromis de vente type, gratuits ou payants. Attention toutefois à certains formulaires prêts à l’emploi qui s’avèrent très incomplets. Téléchargez de préférence un modèle au format Word plutôt qu’un fichier PDF qui vous obligerait à tout retaper. Vous trouverez également des modèles types prêts à l’emploi dans les librairies. 

Enfin, portez un soin tout particulier à la rédaction des clauses suspensives.

Le vendeur doit se charger lui-même d’annexer tous les documents obligatoires. Le compromis doit ensuite être transmis par courrier recommandé avec accusé de réception. Le délai de rétractation de 10 jours commence à courir à partir du lendemain de la notification par la poste.

Important : le vendeur particulier n’a pas le droit d’encaisser un acompte avant l’expiration du délai de rétractation.

Cas de la remise en main propre

La loi ENL (Loi d'Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006 autorise la remise en mains propres des exemplaires au jour de la signature lorsqu'elle est effectuée par un professionnel (l'agent immobilier) et selon des modalités fixées par décret.

Toutefois, ce décret n'est toujours pas paru à ce jour. C'est pourquoi l'arrêt du 27 février 2008 de la cour de cassation a condamné cette pratique au motif que la simple remise en main propre, même avec l’accord des acheteurs n'offrait pas les mêmes garanties que le courrier en recommandé avec accusé de réception.

En attendant que le fameux décret apporte des précisions, la décision de la cour de cassation devrait faire jurisprudence.
Redaction du compromis par le notaire

Le respect des délais : un aspect essentiel de l‘avant-contrat

Les delais a respecter par l'acquereur
Sachez que vous ne deviendrez pas propriétaire du bien le jour de la signature du compromis de vente. 2 ou 3 mois sont en effet nécessaires pour permettre au notaire de réaliser toutes les démarches administratives et effectuer les vérifications d'usage, indispensables à la rédaction de l'acte authentique.

Pendant ce laps de temps, vous allez entreprendre les démarches pour obtenir le ou les prêts nécessaires pour financer votre acquisition.

Pour obtenir un financement

Attention aux délais qui vous sont imposés pour obtenir vos prêts bancairesVeillez à ce qu’ils soient suffisants et surtout, respectez-les ! 

Tenez compte des différents aléas qui peuvent retarder vos démarches. Négociez par exemple des délais plus longs si votre demande intervient avant les fêtes de fin d’année ou pendant la période des congés d’été, car les effectifs bancaires sont réduits et ne peuvent pas toujours traiter les demandes en temps et en heure. 

Si vous présentez un risque de santé aggravé, sachez que le traitement du dossier d’assurance risque de prendre également plus de temps.

Dépôt de dossier

Le délai généralement admis pour déposer un dossier est de 15 jours. N’acceptez pas un délai inférieur, notamment si vous faites la concurrence, car il sera impossible de vous rendre aux différents rendez-vous, d’analyser les propositions et constituer le dossier en un temps plus court. 

À savoir : une attestation de mandat de recherche d’un courtier n’a aucune valeur juridique. Seule une lettre établie par l’organisme prêteur permet de satisfaire à l’obligation de dépôt de dossier.
Signature entre particuliers

Obtention de l’offre préalable de prêt

Vous devez transmettre une copie de l’offre préalable au vendeur et au notaire chargé de l’acte de vente. Les délais bancaires pour établir l’offre de prêt varient d’un établissement à l’autre, mais il faut compter au minimum 3 semaines après la constitution du dossier.

Notre conseil : tous les délais sont négociables. Pour plus de " confort ", nous vous conseillons de proposer 3 semaines pour l’attestation de dépôt de dossier et 6 semaines pour l’offre préalable.

Pour la réitération par acte authentique

C’est le délai qui court entre le compromis et la vente définitive chez le notaire. Il est généralement de 3 mois, temps nécessaire au notaire pour accomplir toutes les formalités préalables : vérification d’un éventuel droit de préemption, obtention des documents d’urbanisme, demande d’état hypothécaire…  

Les différentes clauses du compromis : à lire avec attention

La clause suspensive d'obtention de pret immobilier

La clause suspensive d’obtention de prêt

Si comme la plupart des acheteurs, vous financez votre achat immobilier à l’aide d’un (ou plusieurs) prêt (s), la réalisation de la vente est suspendue à l’obtention du (ou des) financement (s). Le refus d’un seul prêt bancaire entraîne la non-réalisation de la condition.

Important : la clause est d’ordre public. L’acquéreur en bénéficie, même si elle ne figure pas dans le compromis de vente.

Pour que la condition soit juridiquement valable, il faut que les éléments portant sur la demande de prêt soient en tous points conformes aux caractéristiques figurant dans le compromis de vente.

À savoir : l'acquéreur peut renoncer au bénéfice de la clause d'obtention de prêt. Pour cela, il doit préciser par écrit qu'il reconnaît avoir été informé des conséquences de sa décision.
Validite de la clause penale

Les autres clauses suspensives

D’autres clauses peuvent êtres insérées dans le compromis :

  • Clause suspensive d’état hypothécaire. Elle protège l’acquéreur au cas où le montant des hypothèques serait supérieur au prix de vente, ce qui arrive parfois lorsque la valeur du bien a été fortement dépréciée.
  • Si vous achetez un terrain à bâtir : clause d’obtention du permis de construire. Elle est indispensable en cas de construction d'une maison individuelle. Nous vous conseillons de prévoir un délai suffisant pour instruire la demande.
  • Clause relative au certificat d’urbanisme. Elle permet à l’acquéreur de se protéger des servitudes qui n’auraient pas été signalées.

La clause pénale

Elle prévoit une sanction financière à l’encontre de l’acquéreur qui se désisterait. À noter que son montant n’est pas forcément corrélé à celui du préjudice subi par le vendeur.

À savoir : elle est généralement inscrite au bénéfice du vendeur, mais rien n’empêche l’acheteur de se garantir lui aussi d’une éventuelle défaillance du vendeur.

La clause de dédit

Elle permet à l’une des parties de " sortir " du compromis en contrepartie d’une indemnité fixée librement. Elle évite le caractère " sanction " de la clause pénale.

Clause de substitution

Souvent utilisée par les investisseurs désireux de créer une SCI, elle permet de désigner une tierce personne qui pourra se substituer à l’acquéreur signataire. Cette dernière bénéficiera des mêmes droits que le signataire, mais elle devra également respecter les engagements pris à la signature. 

À noter que le signataire reste solidairement responsable jusqu’à l’acte de vente.

Important : le délai de rétractation de 10 jours est transféré au bénéficiaire de la clause. Le signataire perd donc le bénéfice de ce droit et peut être contraint à l’exécution de la vente en cas de défection du " substitué ". 
Les conditions suspensives

Rétractation dans les 10 jours

Delai de retractation de 10 jours
Passé de 7 à 10 jours depuis la Loi du 6 août 2015, le délai de rétractation permet à l’acquéreur de changer d’avis sans avoir à justifier sa décision. Le délai commence à courir à partir du lendemain de la notification par la poste du courrier transmis par courrier recommandé avec accusé de réception. Si le terme expire un dimanche ou un jour férié, le terme est reporté au jour ouvrable suivant.

Acompte

Si vous signez le compromis devant un notaire ou par l’entremise de l’agence immobilière, vous devrez verser un acompte, en général équivalent aux frais de notaire (entre 5 et 10 % du prix de vente). 

S'il est préférable de disposer d'un apport personnel suffisant pour régler l'ensemble des frais annexes, c'est-à-dire les frais de notaire et de garantie, sachez qu'il est possible de financer le dépôt de garantie par un prêt immobilier.

Les documents annexés au compromis

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Le dossier de diagnostic technique
Les diagnostics immobiliers sont à la charge du vendeur et doivent être réalisés par un professionnel agrée. Ils donnent à l’acquéreur une indication de l’état du bien. La nature des diagnostics obligatoires dépend de l’ancienneté du bien et des différentes installations présentes dans le logement.

  • Mesurage Loi Carrez.
  • Performance énergétique, sauf pour les logements vendus en VEFA.
  • État de l’assainissement non collectif, réalisé par le SPANC de la commune (pour les maisons individuelles).
  • Risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
  • État relatif à la présence de termites pour les logements situés dans une zone déclarée infestée (décision des zones par arrêté préfectoral).
  • L’état d’amiante pour les logements construits avant le 1er juillet 1997.
  • Gaz, Électricité pour les logements de plus de 15 ans.
  • État des servitudes et d’information sur les sols (ESRIS) pour certaines communes exposées (délimitation décidée par arrêté préfectoral).

Important : le bilan énergétique doit être porté sur les annonces de vente.

Documents pour la vente d’un lot de copropriété

Annexes obligatoires pour l'achat d'un lot de copropriete
La Loi ALUR a imposé l’annexion au compromis de plusieurs documents relatifs à l’organisation de la copropriété.

  • Règlement de copropriété.
  • État descriptif de division ;
  • PV des assemblées générales des copropriétaires des 3 dernières années.
  • Carnet d’entretien de l’immeuble.
  • Fiche synthétique regroupant les données financières et techniques de la copropriété.

Ces documents délivrés par le syndic ne sont pas à fournir lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’un lot de la même copropriété ou si l’achat porte sur un local annexe au logement (garage, parking, cave).

Important : le délai de rétractation de 10 jours commence à courir à partir du jour où tous les documents obligatoires sont transmis à l’acquéreur.
Financement de l'acompte

Différence entre le compromis de vente et les autres avant-contrats

Les autres avant-contrats ont une nature juridique sensiblement différente de celle du compromis de vente.

La promesse de vente

La promesse unilatérale de vente oblige principalement le vendeur. Ce dernier s’engage sur une durée définie entre les parties à vendre son bien à un prix déterminé. 

L’acquéreur potentiel verse en contrepartie une indemnité d’immobilisation fixée librement (généralement de l’ordre de 10 % du prix de vente) et dispose d’une option d’achat valable jusqu’au terme.

Si l’option est levée

L’acheteur est définitivement engagé. Les obligations des parties sont les mêmes que pour un compromis de vente. L’indemnité d’immobilisation se transforme en acompte qui sera déduit du prix de vente définitif lors de l’acte authentique.

Si l’option n’est pas levée

Le vendeur est libéré de ses obligations. Il peut remettre le bien à la vente et l’indemnité d’immobilisation lui est acquise.
La promesse de vente unilaterale

La promesse d’achat

La promesse unilatérale d’achat est une forme d’avant-contrat très peu utilisée. L’acquéreur formule une proposition écrite au vendeur qui accepte ou refuse l'offre. 

À l’inverse de la promesse de vente, elle n’engage que l’acheteur qui contractualise ainsi sa proposition de prix par écrit. Le vendeur dispose d’un délai pour donner sa réponse.

Si le vendeur accepte l’offre d’achat

Il lui suffit de contresigner l’offre. Dans la plupart des cas, l’offre d’achat précède un compromis de vente dans lequel sont repris les éléments de la promesse d’achat.

S’il refuse

Il lui suffit de ne pas signer. Il peut également faire une contre-proposition verbale ou écrite.

À savoir : contrairement à la promesse de vente, il n’y a aucune indemnité d’immobilisation, puisque rien n’empêche le vendeur de laisser le bien à la vente.

Le pacte de préférence

C’est une forme très rare d’avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à réserver le bien à un acheteur potentiel à un prix déterminé par écrit.

Analyse des différents avant-contrats : tableau comparatif

 Avant-contrats Avantages  Inconvénients
 Compromis de vente Pas  d'obligation d’enregistrement. Engagement définitif  pour les deux parties.
 Promesse de vente  Pour le vendeur : l’indemnité d’acquisition est acquise en cas de non levée de l’option.
Pour l’acheteur : pas d'engagement avant la levée d'option.
Pour le vendeur : l’acheteur n’est pas engagé.
Obligation d’enregistrement au service des impôts si la signature est effectuée sous seing privé ou si le délai est supérieur à 1 an et demi pour une signature devant notaire. Droits d’enregistrement de 125 €.
 Promesse d’achat Pour le vendeur : pas d'engagement à la réception de la promesse d'achat.Pour l'acheteur. N'engage pas le vendeur. 
 Pacte de préférence Pour l'acheteur : le bien lui est réservé en cas de vente.
Pour le vendeur : rien ne l'oblige à vendre.
Pour l'acheteur : aucune assurance que le bien sera mis à la vente.

En conclusion : le compromis de vente met à égalité les parties en terme d’engagement, tandis que la promesse de vente présente plus de souplesse pour l’acquéreur.
Références réglementaires
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