A quoi vous engage la signature d’un compromis de vente ?

Par Louis SERICOLA

Valeur juridique du compromis de vente

Protection de l’acquéreur

Contrairement aux pays Anglo-saxons, les lois françaises sont particulièrement favorables aux acquéreurs et le compromis de vente a la même valeur juridique que la signature ait lieu directement entre particuliers ou devant notaire.

C’est donc un véritable contrat qui se situe avant l’acte de vente. C’est pourquoi les obligations qu’entraînent sa signature ne doivent pas être négligées. Pour éviter toutes déconvenues, il est prudent de suivre nos conseils. Ils valent pour toutes les formes d’avant contrat : promesse unilatérale ou synallagmatique (autrement dit le compromis).

Signature sous seing privé

Un acte sous seing privé concerne toute forme d’accord conclu en dehors d’un cabinet de notaire. Il est le plus souvent établi par l’intermédiaire de l’agent immobilier lorsque celui-ci a réalisé la transaction mais une convention peut également être signée entre acheteur et vendeur lorsque la vente a lieu sans intermédiaire.

Dans les deux cas, la Loi impose au vendeur de transmettre le compromis par courrier recommandé avec accusé de réception aux acquéreurs et aux éventuelles cautions. Ces derniers disposent alors d’un délai de rétractation de 10 jours pour changer d’avis, à compter du lendemain de la réception du document.

signature entre vendeurs et acheteurs

Entre deux particuliers

Pour que le compromis de vente ait une véritable valeur juridique, il est impératif de respecter un certain formalisme. Dans le cas où la signature du compromis de vente a lieu entre particuliers, il est conseillé d’utiliser un modèle prêt à l’emploi plutôt que de prendre un risque inutile en rédigeant soi-même les différentes clauses. Vous risqueriez d’omettre des éléments importants. Vous trouverez de nombreux exemples à télécharger sur Internet et des formulaires en vente dans les librairies.

Dans ce cas, la loi fait interdiction au vendeur d’exiger le paiement d’un acompte avant la fin des 10 jours du délai de réflexion ne soient écoulés.

À savoir : toute modification apportée ultérieurement n’a aucune valeur juridique. Méfiez-vous des échanges par mail ou même par courrier qui constitueraient des promesses que le vendeur pourrait bien ne pas tenir.

Par l’intermédiaire de l’agence immobilière

En tant que professionnel l’agent immobilier facilite la transaction, ce qui ne doit pas vous empêcher de vous montrer particulièrement prudent si la signature du compromis a lieu en agence. Il est conseillé notamment de lire attentivement les documents avant le rendez vous. Pour cela, n’hésitez pas à demandez à recevoir une copie suffisamment à l’avance.

À la différence de la transaction entre particuliers, cette forme d’acte sous seing privé autorise l’agent immobilier à encaisser un acompte le jour de la signature. Il doit néanmoins être restitué dans les deux cas suivants :

  1. L’acheteur se désiste dans les 10 jours qui suivent la réception de l’avant contrat
  2. La banque refuse le financement et l’acheteur fait jouer la clause d’obtention de prêt.

Important : la clause d’obtention de prêt immobilier est une condition d’ordre public. Cela signifie que son existence juridique ne peut être remise en cause, même si celle-ci ne figure pas dans le compromis de vente.

Signer un compromis a l'agence

Signer chez le notaire

Même si sa présence n’est pas obligatoire à ce stade, la signature de l’avant contrat devant notaire vous permet de bénéficier des conseils d’un professionnel qui est tenu par un devoir de conseil. Il assure une rédaction conforme des clauses suspensives et en authentifiant l’avant contrat vous préserve d’un éventuel recours des héritiers, puisque le compromis de vente devant notaire est opposable aux tiers.

 

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.