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Acheter un logement en TVA réduite sur Roubaix en 2019

Les programmes d’accession sociale à la propriété de la ville de Roubaix permettent aux primo accédants de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % sur l’achat d’un logement neuf destiné à la résidence principale. Focus sur les avantages et les contraintes du dispositif.
Accession sociale Roubaix

Les zones de rénovation urbaine

Les zones ANRU
Première condition pour bénéficier de la minoration de la TVA : acheter dans une zone ANRU ce qui n’est pas très difficile à Roubaix puisque la moitié de la surface de la commune est concernée par le projet de rénovation urbaine.

Financés en partie par l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine certains quartiers de Roubaix subissent aujourd’hui de profonds bouleversements, comme en témoigne le secteur des HAUTS-CHAMPS qui a fait l’objet d’accords avec les communes d’HEM et de LYS LEZ LANNOY et dont le projet de rénovation a pris fin, celui des TROIS-PONTS ou de la POTENNERIE qui sont actuellement en cours ou encore les travaux de réhabilitation dans le quartier de l’EPAULE.
Aides de la ville de Roubaix aux primo accedants
  • En commun avec la commune d'HEM, le quartier des HAUTS-CHAMPS conçu entre 1954 et 1962, a bénéficié d’une centaine de logements neufs. Les bâtiments de services publics ont également fait peau neuve (Lycée Théodore Monod, Maison Laennec, piscine des 3 villes…), des aires de jeux ont été aménagées et une salle de sports a vu le jour.
  • Dans le quartier des TROIS-PONTS, dont la ZUP date de 1961, la suppression des tours A et B est intervenue en février 2017. En contrepartie, de nouveaux logements neufs ont été livrés ces dernières années et d’autres sont prévus dans le nord du quartier. Par ailleurs, d’importants aménagements ont été réalisés sur les bâtiments publics, notamment à l’école Jean Macé et un tout nouveau pôle d’accueil de la petite enfance a été crée, donnant un nouvel élan au quartier.
  • La POTENNERIE a également bénéficié de divers aménagements, principalement sur les immeubles de Partenord où un peu plus de 20 logements ont déjà été rénovés.
  • Par ailleurs, le quartier de l’EPEULE donne un exemple différent de réhabilitation avec la transformation de l’ancienne gendarmerie qui a laissé place à un immeuble d’habitation dont 12 appartements ont été proposés aux candidats à l’accession sociale à la propriété. 

Les personnes intéressées par l'achat d'un logement en zone ANRU peuvent consulter le site du Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales ou s’adresser auprès des services la Mairie de Roubaix pour connaître les projets en cours.

Taux de TVA réduit à 5,5 % sur les logements neufs

La Loi ENL (portant Engagement National pour le Logement) du13 juillet 2006 modifiée le 29 décembre 2013 permet désormais de bénéficier d’un taux de TVA de 5,5 % contre 7 % auparavant sur les logements neufs situés dans des zones ayant signé une convention avec l’ANRU. Elle s’applique à toute livraison d’appartement en VEFA de moins de 5 ans ou de terrain constructible.  

Bon à savoir : une tolérance de 300 mètres maximum de la zone ANRU est admise.
TVA reduite sur les logements neufs

Conditions de ressources

Elles sont déterminées chaque année sur la base du revenu fiscal de référence de N-2 de chaque personne amenée à occuper le logement.
 Plafond de revenus pour l’ouverture du droit à taux réduit au 1er janvier 2019
 Composition du foyer Plafond de ressources pour la commune de Roubaix
 1 personne 29 759 €
 2 personnes 39 740 €
 3 personnes 47 791 €
 4 personnes 57 694 €
 5 personnes 67 872 €
 6 personnes 76 490 €
 Par personne supplémentaire 8 531 €

Prix plafond du prix de vente

Les prix de vente des logements ne doivent pas dépasser un certain plafond déterminé en fonction de la zone géographique et actualisé chaque année au 1er janvier.

 Plafond de prix de vente HT au 1er janvier 2019
 Zone géographique  Plafond
 A bis 4 754 €
 A 3 602 €
 B1 2 885 €
 B2 2 518 €
 C 2 202 €

Remboursement de la TVA en cas d’usage autre que la résidence principale

Vous devez conserver le logement 10 ans minimum. Dans le cas contraire, le bénéfice de la minoration de la TVA peut être remis en cause. Vous devrez alors reverser à l’Etat la différence entre le taux normal et le taux réduit au prorata des années de détention.

Contacts pratiques

  • Direction Habitat Hygiène, pôle Logement 
  Adresse : 17 Grand Place CS70737 59066 Roubaix Cedex 01
  Tél. 03 59 57 32 07 
  • Maison de l’habitat 
  Adresse : 9/11 rue des Fabricants Roubaix
  Tél. 03 20 66 47 52
  • ADIL et ESPACE INFO ENERGIE : permanence dans les locaux de la Maison de l’Habitat. Téléphoner au préalable pour prendre rendez-vous
  Tél. 03 59 61 15 00
Achat d'un logement HLM

Achat de logements HLM : une bonne affaire pour les Roubaisiens

En partenariat avec les bailleurs sociaux (LMH, Partenord Habitat, Vilogia), la mairie de Roubaix autorise chaque année la vente d’une fraction du parc HLM de la ville. 

Une solution pour les locataires de logements sociaux, mais aussi pour ceux du parc privé (non prioritaires) permettant d’accéder à la propriété à un prix en dessous de ceux pratiqués par le marché immobilier traditionnel et de bénéficier de nombreux avantages comme les mécanismes de sécurisation (garanties de rachat et de relogement) et l’exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Une maison à un euro symbolique pour les Roubaisiens

À l’instar de LIVERPOOL qui proposait aux primo accédants d’acquérir une maison à une livre sterling ou du village de GANGI en Sicile, la ville de Roubaix a mis en vente des maisons pour un euro symbolique. 

Stopper la désertification des quartiers

Maison a 1 euro
Une pratique qui a déjà fait ses preuves en Normandie où des terrains constructibles ont été cédés pour un euro. L’objectif de la municipalité est de redonner vie à certains quartiers abandonnés dont les maisons murées, principalement près des anciennes usines de textile situées dans le nord de la commune, donnent à Roubaix un air de ville fantôme.

Une politique de l’habitat qui s’accorde avec les efforts que déploie Roubaix en faveur de l’accession sociale. Il faut savoir par ailleurs que la désertification des quartiers nord crée également des problèmes de sécurité. C’est d’ailleurs pour éviter que les maisons ne soient squattées que la municipalité mure l’ouverture des logements.

Ces maisons aux briques rouges datant du siècle dernier appartiennent aussi bien au secteur public qu’à des propriétaires privés. La municipalité devra donc engager pour ces derniers une procédure d’expulsion avant d’obtenir l’autorisation de vendre les logements.

La ville a par ailleurs mené une étude afin de recenser le nombre de logements susceptibles d’être concernés par l’opération, mais on estime d’ores et déjà que 4 000 à 4 500 maisons devraient à terme être proposées à la vente. 
Maison a un euro

Quels avantages pour les acquéreurs ?

À première vue ces logements vides représentent une belle opportunité pour les candidats à l’accession à la propriété. Ce ne sera pas toutefois une bonne affaire pour toutes les maisons à la vente, le coût de la réhabilitation pouvant s’avérer au final trop important. 

Important : afin de maîtriser le prix des travaux, les futurs propriétaires devront faire appel à des professionnels du bâtiment et faire établir des devis précis. 

Déjà 17 maisons proposées aux primo accédants

C’est la " Fabrique des quartiers ", outil crée par les communes de Lille, Roubaix et Tourcoing qui a été chargée de réaliser l’étude de faisabilité. La société publique s’était d’ailleurs déplacée à Liverpool en septembre 2015 avec la Ville de Roubaix pour discuter des aspects juridiques et économiques avec l’élue au logement britannique. 

Un premier dispositif a fini par voir le jour en mars 2018 et 17 maisons à un euro ont été proposées à la vente à titre expérimental, principalement dans le quartier du Pile. Les candidats ont été choisis en fonction de la composition du ménage, du lieu de travail et de résidence actuelle. Tous sont en primo accession et s’engagent à financer les travaux de rénovation en fonction du cahier des charges et à occuper le logement à titre de résidence principale.

Reste l'épineux problème du financement, car le coût de la réhabilitation de ce type d’habitat peut varier en fonction des conditions de taux d’intérêt du prêt immobilier et du montant des subventions éventuelles de l’ANAH, de 40 000 à 180 000 € suivant l’état de délabrement des maisons.

Les aides à l’accession de l’ETAT

Les Roubaisiens qui respectent les conditions d’accession sociale peuvent prétendre aux prêts bonifiés de l’ETAT. 

Le PTZ plus

La Ville de Roubaix étant située en zone B1, vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro dans des conditions maximales puisqu’il permet de financer jusqu’à 40 % de l’acquisition. Toutefois, il ne pourra servir qu'à l'achat de logements neufs.
Devenir proprietaire a Roubaix centre

Le prêt ACTION-LOGEMENT

Tous les salariés d’entreprises de plus de 10 personnes peuvent bénéficier de la part d’ACTION-LOGEMENT d’un prêt complémentaire à un taux de 1 %. Sachez toutefois qu’il ne s’agit pas d’un droit absolu et que tout dépend de l’enveloppe disponible au moment de la demande et de la politique du chef d’entreprise qui peut réserver ce droit à l’offre de logements locatifs sociaux.

Le marché roubaisien : une majorité de primo accédants aux revenus modestes

Majorite de primo accedants
Le marché de l’immobilier roubaisien reste particulièrement tendu et les locataires issus majoritairement du parc social peinent aujourd’hui à accéder à la propriété

Le dynamisme de la politique de l’habitat de ces dernières années devrait toutefois permettre à Roubaix de redevenir un pôle attractif de la communauté urbaine de Lille et pas seulement pour ceux qui y vivent ou y travaillent, ce que l’intérêt grandissant des promoteurs immobiliers semble confirmer. 

Une étude de l’Agence de développement et d’urbanisme de Lille-Métropole datant de 2008 avait par ailleurs mis en évidence l’écart de moyens entre les habitants des deux communes. Le niveau du revenu fiscal des ménages roubaisiens était alors largement inférieur à celui des ménages lillois. (9 478 € contre 16 944 €). Un niveau de revenus bas qui donne accès au logement social à une grande partie de la population (8 Roubaisiens sur 10). 

Les candidats à l’accession sociale sont majoritairement des jeunes primo accédants (près d’un ménage sur deux a moins de 25 ans et plus de 6 acquéreurs sur 10 a moins de 40 ans) en grande part en provenance de l’intercommunalité pour qui le marché de l’immobilier lillois est devenu inabordable. 

Avec un parc de 20 000 logements anciens, dont 6 000 indignes et 1 000 sans confort, le marché offre quelques opportunités à tous ceux qui nourrissent le projet de devenir propriétaire de leur résidence principale, d’autant plus que le patrimoine immobilier est de grande qualité.

Autres chiffres qui illustrent la situation du marché roubaisien : plus de la moitié des 100 000 habitants perçoivent une allocation logement et un tiers d’entre eux bénéficient de minima sociaux
Articles complémentaires
Dispositif de location accession

L'achat de son logement HLM en location accession. Un article complet avec des explications claires et des conseils à tous les primo accédants.
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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