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Devenir propriétaire d’un logement sur Grenoble quand on est primo accédant

Faisant partie des villes de France où l’immobilier neuf est le plus cher, Grenoble tente avec l’accession abordable et l’accession maîtrisée de permettre aux ménages aux revenus modestes de devenir propriétaire de leur logement.
L'accession abordable de la commune

Le dispositif de l’accession abordable

Le dispositif d’accession sociale de la commune de Grenoble fixe un plafond de prix des logements neufs à 2650 € (1) le m2 abaissé à 2380 € si la ZAC bénéficie d’une TVA réduite.

L’acheteur bénéficie en outre de garanties :

  • De rachat 
  • De relogement

Bon à savoir : 10 % logements neufs commercialisés dans les ZAC concernées par le dispositif sont réservés à l’accession abordable.

(1) : ces prix sont donnés hors place de stationnement ou de garage.
L'accession maitrisee

Conditions d’accès

Première accession

Les dispositifs d’aide sont réservés aux primo accédants, c'est-à-dire aux candidats qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 ans qui précèdent leur demande.

Respect d'un plafond de revenus

Composition du foyerPlafond de revenus
1 personne23 688 € 
Couple sans enfant, excepté les jeunes ménages31 588 € 
3 personnes ou 1 personne isolée avec un enfant à charge ou 1 jeune ménage 36 538 €
4 personnes ou 1 personne isolée avec 2 enfants à charge40 488 €
5 personnes ou 1 personne isolée avec 3 enfants à charge44 425 €
        
Comme c’est souvent le cas, une clause anti spéculative, insérée dans l’acte authentique empêchera les ménages de réaliser une plus-value dans les 9 ans qui suivent la date d’acquisition.

Le dispositif de l’accession maîtrisée

En complément du dispositif d’accession abordable, la ville de Grenoble propose en partenariat avec les promoteurs immobiliers des logements à prix " maîtrisé ". Cette offre concerne 1/3 des biens construits dans les zones (ZAC). 

A noter que les places de stationnement et les garages sont exclus du dispositif.
 Plafond de revenus
Composition du foyerPlafonds 
 1 personne 28 620 €
 Couple sans enfant, excepté les jeunes ménages 38 221 €
 3 personnes ou 1 personne isolée avec 1 enfant à charge ou 1 jeune ménage 45 964 €
 4 personnes ou 1 personne isolée avec 2 enfants à charge 55 489 €
 5 personnes ou 1 personne isolée avec 2 enfants à charge 65 276 €
 6 personnes ou 1 personne isolée avec 2 enfants à charge 76 566 €
 Par personne supplémentaire 8 206 €
Dispositif d'accession abordable

A qui s’adresser ?

  • ADIL Grenoble  
Adresse : 2, boulevard Maréchal Joffre 38000 Grenoble
Tel. 04 76 53 37 30
  • Direction du Logement Hôtel de Ville 
11, boulevard Jean Pain CS 91066 38021 Grenoble Cedex 1 
Tél. 04 76 76 33 38

Les prêts réglementés

Vous pouvez faire appel à certains prêts réglementés pour compléter le prêt principal. Certains dépendent de votre niveau de revenus comme le prêt à taux zéro, d’autres de votre statut professionnel comme les prêts distribués par " Action-logement ". 

Le PTZ

Réservé aux seules acquisitions neuves (1) le PTZ permet de bénéficier d’un prêt sans intérêt pouvant aller jusqu’à 70 200 € (2), remboursable sur 25 ans avec possibilité d’un différé total de remboursement en fonction des revenus professionnels.

Important : le PTZ ne peut servir qu’à l’acquisition. Il ne permet pas de financer les frais de notaire. 

(1) : Grenoble ne fait pas partie des zones éligibles permettant de bénéficier du PTZ dans l’ancien.
(2) : calcul établi par rapport à un couple avec 2 enfants qui achète sa résidence principale dans le neuf sur Grenoble (zone B1).

Le prêt Action Logement

Si vous travaillez dans une entreprise de plus de 10 salariés, vous pouvez prétendre à un prêt à 1,5 % dont le montant varie en fonction de l’enveloppe disponible au moment de votre demande et de la politique en matière de logement menée par le chef d’entreprise.

L’épargne logement

Pour bénéficier des prêts issus des CEL ou des PEL, il est nécessaire de passer par une phase d’épargne de 18 mois pour un compte et de 4 ans pour un plan. A noter que si les taux des CEL restent compétitifs, ceux issus d’un PEL sont au-dessus des taux fixes pratiqués par les banques à l’heure actuelle.

Bon à savoir : les droits issus des opérations ouvertes par les ascendants ou les descendants sont transmissibles.
Zac de Grenoble

Le PAS

Le PAS n’offre pas d’avantages particuliers en terme de taux d’intérêt. Il offre en revanche aux emprunteurs qui respectent les plafonds de revenus de la CAF de bénéficier d’une APL. 

Quelques mots sur les ZAC

Les zones d’aménagement concerté concernent des quartiers de Grenoble pour lesquels la ville crée les conditions d’aménagement sur une période allant de 5 à 10 ans. Elles sont dotées d’un cadre juridique qui favorise la création de programmes spécifiques de création de logements neufs et de réhabilitation ainsi que la réalisation de nouveaux équipements publics (école, parc, salles de loisirs, travaux de voirie…). 

La commune laisse le plus souvent une entreprise privée (aménageur) le soin de réaliser les travaux ainsi que la commercialisation des logements à des conditions qu’elle fixe dans une convention d’aménagement.

La charte du 26 janvier 2009

En novembre 2012, la ville de Grenoble et la fédération des promoteurs immobiliers des Alpes ont signé une charte permettant de livrer sur certaines ZAC de la commune des logements neufs à un prix maximum de 2800 € le m2 contre 3600 € dans les autres quartiers de la ville, soit une baisse de plus de 22 %. 

L’effort est réparti entre la ville qui revend les terrains avec une décote décidée zone par zone et les promoteurs.

Quelques chiffes sur la politique de logement de Grenoble

Sur les 7300 nouveaux logements construits entre 2008 et 2012, près de 40 % ont été réservés à l’accession à la propriété et 28 % ont permis d’accroître le parc locatif pour atteindre à fin 2012 un total de plus de 18 000 logements. Un chiffre qui rapproche Grenoble de l’objectif de 25 % à l’horizon 2025 imposé par la Loi SRU. Ce taux est plus élevé dans certaines ZAC avec 60 % de la production de logements neufs qui ne sont pas proposés à l’accession libre.

  • 30 % de logements sociaux
  • 10 % en accession sociale
  • 20 % en accession maîtrisée

Des chiffres qui devraient être en mesure de réguler un marché qui pourrait ainsi poursuivre sa baisse de prix, même si seulement en moyenne une ZAC sur 5 est concernée actuellement.

Un marché locatif qui reste à un niveau élevé

Même si le marché s’est assagi depuis quelques années, le niveau des loyers pratiqués par les bailleurs privés ne peut qu’inciter un grand nombre de ménages à franchir le pas pour devenir propriétaire. Il faut compter environ 350 € pour un studio et 600 € et plus pour un T3 de 60 à 70 m2

A noter une grande disparité des prix pratiqués sur les communes situées au sud de l’agglomération comme Echirolles ou à l’ouest comme Fontaine et des secteurs prisés comme la vallée du Grésivaudan.

PLH 2010-2015 : priorité au logement social

C’est dans le cadre du plan local de l’habitat que le l’accession sociale trouve tout son sens et mobilise l’ensemble des acteurs : 

  • Publics : villes, conseil général, Etat, bailleurs sociaux
  • Privés : promoteurs immobiliers, organismes de financement

Censé répondre aux besoins d’une population sans cesse croissante, le PLH 2010-2015 arrive à son terme et l’heure du bilan approche pour la METRO et ses 49 communes(1)

Les logements sociaux sont un des axes prioritaires de l’agglomération. En dehors de la production de logements neufs, la ville a entrepris un large chantier de rénovation du parc social existant puisque 5000 logements ont déjà fait l’objet d’un programme de réhabilitation thermique

A l’instar de toutes les grandes métropoles, Grenoble cherche à atteindre les objectifs fixés par les accords de Grenelle, à savoir baisser les gaz à effet de serre pour lesquels le bâtiment est un des premiers responsables avec 25 % des émissions totales.

(1) : nombre de communes adhérentes depuis 2014

Exemple chiffré

Prenons l’exemple d’un ménage grenoblois composé d’un couple avec 2 enfants à charge dont les revenus se situent à la limite des plafonds prévus pour l’accession abordable, c'est-à-dire 36 000 € nets annuels. 

Le couple acquiert un T3 de 70 m2 dans le cadre de l’accession abordable au prix de 185 500 € hors parking ou garage. Nous supposons que notre couple dispose d’un apport suffisant pour régler les frais annexes (frais de notaire et de garantie).

Il emprunte sur 20 ans à un taux de 2,40 % + 0,30 % d’assurance. 

  • Mensualité : 1020, 33 €. 
  • Coût du crédit : 59 370 €. 
  • Taux d’endettement : 34 %.

Notre avis : Malgré un léger dépassement du seuil généralement autorisé, l’endettement ne devrait pas poser de problèmes compte tenu d’un reste à vivre suffisant (2000 €), à condition  que l’ensemble des autres éléments (stabilité professionnelle, bonne tenue des comptes bancaires) soit bon.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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