Faire une demande de simulation et négocier les meilleurs taux
Nombreux sont les emprunteurs à nous interroger sur la possibilité d’emprunter 200 000 € sur des durées longues, c’est-à-dire au-delà de 20 ans. Les questions que nous recevons montrent une réelle inquiétude dès lors qu’on aborde les durées de 25 et 30 ans.
S’il est vrai que plus le montant du prêt immobilier est important et plus le risque de crédit est élevé pour la banque, les critères d’analyse restent néanmoins les mêmes quelle que soit la somme empruntée.
Voici des conseils et des chiffres clés pour toutes les durées, qui vous aideront à mener la négociation et à obtenir le meilleur emprunt. Vous trouverez également en bas de page une calculette qui vous permettra de calculer directement votre mensualité en fonction des différents éléments choisis : durée et taux.
Exemples de remboursement
Le tableau récapitulatif ci-dessous vous permet de mesurer les écarts constatés sur des durées de 7 à 30 ans pour un prêt immobilier de 200 000 euros. Nous vous livrons également une analyse plus approfondie du calcul pour les durées les plus longues, c’est à dire de 20 à 30 ans.
| Taux du marché (1) |
Mensualité totale en euros | Coûts en euros |
Salaire net mensuel exigé par la banque (3) |
|||
| Coût du crédit | Coût de l’assurance | Coût total | ||||
| 7 ans | 0,80 % | 2 499 | 5 718 | 4 200 | 9 918 | 7 497 € |
| 10 ans | 0,90 % | 1 793 | 9 209 | 6 000 | 15 209 | 5 379 € |
| 12 ans | 1,05 % | 1 528 | 12 951 | 7 200 | 20 151 | 4 584 € |
| 15 ans | 1,15 % | 1 260 | 17 841 | 9 000 | 26 841 | 3 780 € |
| 18 ans | 1,15 % | 1 075 | 21 500 | 10 800 | 32 300 | 3 225 € |
| 20 ans | 1,30 % | 996 | 27 233 | 12 000 | 39 233 | 2 988 € |
| 25 ans | 1,55 % | 854 | 41 373 | 15 000 | 56 373 | 2 562 € |
| 30 ans | 2,10 % | 799 | 69 740 | 18 000 | 87 740 | 2 397 € |
| (1) : sur la base des taux fixes hors assurance constatés à janvier 2020. (2) : sur la base d’un taux de 0,30 % sur capital emprunté (3) : salaire minimum pour maintenir un taux d’endettement à 33 %. |
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La question de l’apport
Sur 20 ans
Comme on peut le remarquer dans le tableau, l’écart est particulièrement significatif en terme de mensualité entre deux durées proches. Si vous souscrivez un prêt immobilier sur 20 ans, vous devrez rembourser 996 € par mois assurance incluse.
En abaissant la mensualité de remboursement de 2 ans, vous augmenterez l’échéance de seulement 92 €. La raison tient principalement en ce que le taux d’intérêt est le même dans notre exemple (ce qui se répète bien entendu dans de nombreux établissements de crédit où les taux fixes sur 18 ans sont aussi bon marché que sur 20 ans.
Sur 25 ans
Emprunter sur 25 ans reste l’apanage des jeunes emprunteurs, mais les banques tendent à proposer des durées moindres, même avec les jeunes actifs.
Vous constaterez dans le tableau que l’écart de 5 ans avec la durée précédente n’a pas une très grande incidence sur la mensualité puisque rallonger de cinq ans ne fait baisser l’échéance que de 128 € mais augmente le coût total de plus de 22 000 € en tenant compte du surcoût lié à l’assurance.
Si votre endettement le permet, il est préférable de partir sur 20 ans ou moins.
Sur 30 ans
Vous aurez compris à la lecture du tableau qu’il n’est pas du tout intéressant de partir sur une durée de 30 ans. L’écart en terme de coût de crédit est très important si l’on compare avec une durée de vingt cinq ans puisque vous devrez débourser 27 874 € de plus sur la période (assurance incluse) pour devenir propriétaire pour un gain mensuel de moins de 70 €.
La raison tient principalement au fait que les taux fixes sur 30 ans sont particulièrement élevés par rapport à 25.
Pour financer un achat immobilier de l’ordre de 200 000 €, la banque exige le plus souvent qu’une partie de l’investissement soit pris en charge par l’emprunteur. L’idéal est d’avoir un taux d’apport de 10 % mais si vous ne disposez que de la moitié, c’est à dire 10 000 € plus les frais annexes et que les autres éléments du dossier sont bons, vous ne devriez pas avoir de difficulté à obtenir le prêt.
Le financement des frais d’acquisition concerne :
- Les frais de notaire (environ un peu plus de 7,5 % dans l’ancien et de 2,5 % à 5 % dans le neuf en fonction du montant)
- La garantie (hypothèque ou caution mutuelle)
- Les frais de dossier.
Quel niveau de salaire ?
Le tableau récapitulatif indique pour chaque durée choisie quel est le montant du salaire net mensuel pour obtenir un endettement correct. Mais la question de savoir combien il faut gagner pour acheter un appartement ou une maison d’une valeur de 200 000 € ne saurait trouver de réponse sans aborder la notion du reste à vivre.
En réalité, il ne suffit pas que le taux d’endettement soit inférieur à 33 %, il faut également que le solde en compte une fois réglés tous les emprunts en cours, soit suffisant pour faire vivre le ménage.
