Quel remboursement pour un crédit immobilier de 200000 euros en 2021 ?

Par Louis SERICOLA

Salaire pour emprunter 200000 euros

Faire une demande de simulation et négocier les meilleurs taux

Nombreux sont les emprunteurs à nous interroger sur la possibilité d’emprunter 200 000 € sur des durées longues, c’est-à-dire au-delà de 20 ans. Les questions que nous recevons montrent une réelle inquiétude dès lors qu’on aborde les durées de 25 et 30 ans.

S’il est vrai que plus le montant du prêt immobilier est important et plus le risque de crédit est élevé pour la banque, les critères d’analyse restent néanmoins les mêmes quelle que soit la somme empruntée.

Voici des conseils et des chiffres clés pour toutes les durées, qui vous aideront à mener la négociation et à obtenir le meilleur emprunt. Vous trouverez également en bas de page une calculette qui vous permettra de calculer directement votre mensualité en fonction des différents éléments choisis : durée et taux.

Simuler un pret de deux cent mille euros sur 15 ans

Exemples de remboursement

Le tableau récapitulatif ci-dessous vous permet de mesurer les écarts constatés sur des durées de 7 à 30 ans pour un prêt immobilier de 200 000 euros. Nous vous livrons également une analyse plus approfondie du calcul pour les durées les plus longues, c’est à dire de 20 à 30 ans.

 
Taux du marché (1)
Mensualité totale en euros Coûts en euros
 
Salaire net mensuel exigé par la banque (3)
Coût du crédit Coût de l’assurance Coût total
7 ans 0,80 % 2 499 5 718 4 200 9 918 7 497 €
10 ans 0,90 % 1 793 9 209 6 000 15 209 5 379 €
12 ans 1,05 % 1 528 12 951 7 200 20 151 4 584 €
15 ans 1,15 % 1 260 17 841 9 000 26 841 3 780 €
18 ans 1,15 % 1 075 21 500 10 800 32 300 3 225 €
20 ans 1,30 % 996 27 233 12 000 39 233 2 988 €
25 ans 1,55 % 854 41 373 15 000 56 373 2 562 €
30 ans 2,10 % 799 69 740 18 000 87 740 2 397 €
(1) : sur la base des taux fixes hors assurance constatés à janvier 2020.
(2) : sur la base d’un taux de 0,30 % sur capital emprunté
(3) : salaire minimum pour maintenir un taux d’endettement à 33 %.

Simuler un pret de deux cent mille euros sur 15 ans

La question de l’apport

Sur 20 ans

Pret sur une duree de 20 ansComme on peut le remarquer dans le tableau, l’écart est particulièrement significatif en terme de mensualité entre deux durées proches. Si vous souscrivez un prêt immobilier sur 20 ans, vous devrez rembourser 996 € par mois assurance incluse.

En abaissant la mensualité de remboursement de 2 ans, vous augmenterez l’échéance de seulement 92 €. La raison tient principalement en ce que le taux d’intérêt est le même dans notre exemple (ce qui se répète bien entendu dans de nombreux établissements de crédit où les taux fixes sur 18 ans sont aussi bon marché que sur 20 ans.

Sur 25 ans

pret immobilier de 200 000 euros sur vingt cinq ansEmprunter sur 25 ans reste l’apanage des jeunes emprunteurs, mais les banques tendent à proposer des durées moindres, même avec les jeunes actifs.

Vous constaterez dans le tableau que l’écart de 5 ans avec la durée précédente n’a pas une très grande incidence sur la mensualité puisque rallonger de cinq ans ne fait baisser l’échéance que de 128 € mais augmente le coût total de plus de 22 000 € en tenant compte du surcoût lié à l’assurance.

Si votre endettement le permet, il est préférable de partir sur 20 ans ou moins.

Sur 30 ans

Opter pour une duree de 30 ansVous aurez compris à la lecture du tableau qu’il n’est pas du tout intéressant de partir sur une durée de 30 ans. L’écart en terme de coût de crédit est très important si l’on compare avec une durée de vingt cinq ans puisque vous devrez débourser 27 874 € de plus sur la période (assurance incluse) pour devenir propriétaire pour un gain mensuel de moins de 70 €.

La raison tient principalement au fait que les taux fixes sur 30 ans sont particulièrement élevés par rapport à 25.

Pour financer un achat immobilier de l’ordre de 200 000 €, la banque exige le plus souvent qu’une partie de l’investissement soit pris en charge par l’emprunteur. L’idéal est d’avoir un taux d’apport de 10 % mais si vous ne disposez que de la moitié, c’est à dire 10 000 € plus les frais annexes et que les autres éléments du dossier sont bons, vous ne devriez pas avoir de difficulté à obtenir le prêt.

Le financement des frais d’acquisition concerne :

  • Les frais de notaire (environ un peu plus de 7,5 % dans l’ancien et de 2,5 % à 5 % dans le neuf en fonction du montant)
  • La garantie (hypothèque ou caution mutuelle)
  • Les frais de dossier.

Prêt immobilier sur 25 ansQuel niveau de salaire ?

Le tableau récapitulatif indique pour chaque durée choisie quel est le montant du salaire net mensuel pour obtenir un endettement correct. Mais la question de savoir combien il faut gagner pour acheter un appartement ou une maison d’une valeur de 200 000 € ne saurait trouver de réponse sans aborder la notion du reste à vivre.

En réalité, il ne suffit pas que le taux d’endettement soit inférieur à 33 %, il faut également que le solde en compte une fois réglés tous les emprunts en cours, soit suffisant pour faire vivre le ménage.

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.