Comment faire pour connaître le montant que me prête ma banque pour acheter ?

Par Louis SERICOLA

Connaitre le montant maximum que je peux emprunterLe nombre important d’éléments sur lesquels se base l’analyse de risque permet difficilement d’anticiper sur la décision finale. Malgré cela, il est tout à fait possible, à partir de quelques critères, de savoir combien va prêter la banque et de préparer son achat immobilier. En quelques minutes, avec nos conseils, nos outils de simulation et quelques calculs simples, vous allez connaître le montant que vous pouvez emprunter.


Déterminez la mensualité maximum à affecter à un crédit immobilier

Méthodologie

Procédez en deux étapes:

  1. Calculez la mensualité totale que vous pouvez consacrer à votre projet immobilier en divisant vos revenus nets mensuels par trois.(1) Tenez compte de tous vos crédits en cours.
  2. Déduisez du résultat obtenu les mensualités affectées aux prêts existants (consommation, crédit revolving…)

(1) : ne tenez compte que des revenus à caractère certain comme le salaire net, le treizième mois ou la prime de vacance. En revanche, excluez les revenus aléatoires comme les primes provenant d’un contrat d’intéressement ou de participation.

Ce calcul permet de tenir compte du seuil d’endettement maximum autorisé par la banque qui se situe en général à 33 % des revenus. Toutefois, ce taux est à rapprocher du reste à vivre, c’est à dire du montant disponible en fin de mois après avoir réglé toutes les échéances des prêts. Plus ce solde est élevé plus la tolérance en terme d’endettement est importante.

Montant emprunte en fonction de la duree de remboursement

Calculez votre capacité d’emprunt

Une fois que vous avez déterminé la mensualité que vous pouvez accorder à un prêt immobilier, il vous suffit de faire quelques simulations pour trouver le montant que vous pouvez emprunter. Le calcul de la capacité d’emprunt dépend directement de la durée choisie. Il est conseillé de prendre plusieurs exemples sur des durées différentes pour trouver le bon équilibre. Sachez que plus la durée du prêt est longue plus le taux d’intérêt est élevé.

Exemple de calcul

Prenons l’exemple d’un couple qui dispose de 2 500 € de revenus net toutes primes incluses. Nous partons du principe qu’il rembourse un crédit auto de 300 € par mois.

Le premier calcul nous permet de trouver le montant maximum à affecter au remboursement de crédits.

2 500 € / 3 = 833 €

Dans un deuxième temps on calcule la mensualité qui peut être réservée à un nouveau prêt :

833 € – 300 € = 533 €

C’est le montant qui pourra être consacré au remboursement d’un nouvel emprunt.

Tenez compte de l’assurance

Ces calculs restent approximatifs dans la mesure où ils ne tiennent pas compte de l’assurance. Le taux de cotisation va dépendre directement de votre âge et des garanties que vous allez souscrire. Pour éviter de vous lancer dans des calculs complexes, vous pouvez prévoir 10 % de la mensualité au paiement de l’assurance emprunteur et 90 % au remboursement du prêt.

Mensualite d'assurance

Pensez à établir une étude de financement

Ces calculs permettent de dégager une première tendance mais seule une étude de financement établie par un professionnel (banquier ou courtier) pourra confirmer les résultats obtenus. Elle vous permettra de plus de savoir si vous pouvez prétendre à un prêt bonifié ou à une aide locale (distribuée par certains départements ou communes).


Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.