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Faut-il préférer le crédit achat revente au prêt relais ?

Fonctionnement du credit achat revente
Financer un nouveau logement avant d'avoir revendu l'ancien ne passe pas nécessairement par un prêt relais classique. 
À condition d’être soldé dans les 2 ans, le crédit achat revente ou relais-achat constitue une alternative intéressante pour les secundo-accédants.
Précisions avec nos spécialistes sur un prêt encore méconnu qui permet de regrouper toutes les lignes de crédits afin d’obtenir une seule mensualité et de maintenir le taux d’endettement dans des limites raisonnables.
Differences avec le pret relais classique

Fonctionnement du crédit relais classique

Montant maximum de l'avance
Rappelons tout d’abord que cette solution présente un inconvénient majeur avec le remboursement de 3 crédits:

  1. Les échéances du prêt immobilier en cours.
  2. Les intérêts du prêt relais.
  3. Les mensualités du prêt complémentaire.

À noter que deux méthodes de calcul sont utilisées par les banques, qui donnent des résultats très différents. 

  1. La première consiste à calculer le pourcentage de l’avance puis à déduire le capital restant dû. 
  2. Dans la seconde, on applique directement le taux d’avance sur le solde (prix de vente – capital restant dû).

Pour se rendre compte des résultats obtenus avec chaque formule, prenons un exemple chiffré sur la base d’un bien estimé à la vente à 270 000 € sur lequel le capital restant dû est de 90 000 €. 

Méthode 1  Méthode 2
 Formule Calcul Résultat Formule Calcul Résultat
 [PV de l’ancien logement * 70 %] – KRD (1) [270 000 * 70 %] – 90 000 99 000 € [PV de l’ancien logement – KRD (1) ] * 70 % [270 000 – 90 000] * 70 % 126 000 €

(1) : KRD = capital restant dû
Montant du remboursement

Calcul du prêt relais-achat

Détermination du montant en 3 étapes

Estimer le relais-achat
Le calcul du crédit achat revente se déroule en 3 étapes :

  1. Estimation de l’avance sur la future vente.
  2. Rachat du capital restant dû sur l’emprunt en cours, incluant les éventuelles indemnités de remboursement anticipé.
  3. Détermination du montant du relais-achat accordé.

Important : le montant estimé de l’avance est considéré comme de l’apport personnel

Formule

[Capital restant dû + Montant de l’acquisition + Frais annexes] – [Crédit relais + Apport personnel]

Exemple chiffré

Pour y voir plus clair, nous vous proposons une simulation d’un crédit achat revente à partir d’un exemple chiffré que nous comparerons avec le résultat obtenu avec un prêt relais classique.

Un couple réalise une nouvelle opération immobilière aux conditions suivantes :
Conditions de prêt de l'ancien logement
  • Valeur expertisée du bien à vendre : 220 000 €.
  • Capital restant dû sur le prêt immobilier en cours : 105 000 €. L’offre de prêt indique des pénalités de remboursement anticipé de 3 %.
  • Mensualité actuelle (hors assurance) : 980 €.
Nouvelle acquisition
  • Prix de la nouvelle acquisition : 330 000 €
  • Frais de notaire : 24 000 €
  • Frais de garantie : 3 300 € (1) 

(1) : sur la base du barème classique de CREDIT-LOGEMENT.
Situation financière du ménage
  • Apport personnel : 20 000 €
  • Revenus nets mensuels du ménage : 4 400 €
Simulation du credit-achat-revente

Situation financière du ménage

Résultats avec un prêt relais-achat

Estimation du montant du prêt relais
220 000 € * 70 % = 154 000 €
Détermination du rachat du capital restant dû
105 000 + (105 000 * 3 %) = 3150 €
Calcul du montant à financer
[330 000 + 24 000 + 3 300 + 105 000 + 3 150] – [20 000 + 154 000] = 291 450 €.
Situation financière du ménage après opération
  • Taux hors assurance : 1,70 % sur 20 ans
  • Nouvelle mensualité : 1 433 €.
  • Taux d’endettement actuel : 32,5 %
Situation après la vente
Le logement est finalement vendu après 10 mois au prix estimé, soit 220 000 €. Le produit de la vente va servir à :

  • Régler les intérêts intercalaires dus sur le prêt relais, qui se montent à : [154 000 * 1,70 %] *10/12 = 2 181 €.
  • Solder le crédit relais de 154 000 €.
  • Rembourser partiellement le prêt achat-revente consenti soit : [220 000 – (154 000 + 2 181)] = 63 819 €.

À noter que le remboursement partiel s’effectue sans aucune pénalité. L'échéance est réajustée en fonction de la fraction de capital restant à devoir.

Résultats avec un crédit relais classique

Si le couple avait opté pour un prêt relais classique, il aurait obtenu une avance (1) de :

[220 000 * 70 %] – 105 000 = 49 000 € 

Et un prêt amortissable complémentaire (2) de : [330 000 + 24 000 + 3 300] – [20 000 + 49000] = 288 300 €.

(1) : 1,85 % pour le prêt relais
(2) : 1,50 % sur 20 ans pour le prêt amortissable

  • La nouvelle mensualité aurait été de : 1 391 + 75 + 980 = 2 446 € 
  • Et le taux d’endettement se serait élevé à : 55,6 %.

À noter que même en cas de report total des intérêts, le taux d’endettement reste élevé (53,9 %).
Report total des interets

Les avantages du crédit achat-revente

Une mensualite unique

Une mensualité unique

Vous l’aurez compris, le principal intérêt réside dans le fait que l’emprunteur rembourse une seule ligne de crédit. Une solution plus simple et plus transparente.

Des taux bas

Les taux des crédits achat-revente sont plus avantageux que les prêts relais. De plus, le rachat du capital restant dû est favorable à l’emprunteur, compte tenu des taux bas actuels.

Aucune pénalité de remboursement anticipé

Aucune pénalité de remboursement anticipé n’est exigée au moment de la revente du bien.

Les risques encourus

Risques en cas de non-revente de l'ancien logement
En définitive, le dispositif n’est pas plus sécurisé et le résultat dépend de la date à laquelle s’effectuera la vente de l’ancien logement

Sachez que l’opération peut au final s’avérer fort coûteuse et même se révéler un gouffre financier en cas de retournement de marché. Le risque est même accru dans un crédit achat-revente puisque l’avance consentie est plus importante qu'un prêt relais.
Notre avis : prenez un maximum de précautions. Les forums regorgent de témoignages d’acquéreurs n’ayant pas réussi à vendre dans les temps ou ayant revendu à un prix nettement inférieur à celui prévu au départ.

La durée

Duree de 2 ans maximum
La durée maximale habituellement admise du crédit achat revente est de 2 ans, sauf dans le cadre d’une construction de maison individuelle ou de l’achat d’un appartement en VEFA. En effet, lorsque la livraison du nouveau logement nécessite un délai supplémentaire, certains établissements comme le CREDIT FONCIER prorogent la durée d’un an. 
Vous disposez ainsi de 3 ans pour revendre le bien. Une solution que proposent aussi certaines banques de réseau qui s’adaptent aux besoins de l’acquéreur et proposent une durée maximale en fonction de la date de livraison.
Duree en cas de construction de maison individuelle

Lexpertise du bien

Expertise obligatoire du bien
Sachez que la plupart des banques se basent sur une expertise indépendante du bien. Rares sont les établissements qui acceptent les estimations établies par les agences immobilières ou le prix indiqué sur un mandat de vente.

L'expertise immobilière est généralement réglé par l’emprunteur, mais quelques établissements acceptent de la prendre à leur charge. Les tarifs dépendent du type de bien (maison ou appartement), de l’état, de la surface, de l’environnement et des difficultés techniques éventuelles pour collecter et analyser les informations. La fourchette de prix varie de 400 euros pour l’expertise économique simple d’un appartement à 1000 euros voire plus pour une maison nécessitant une étude plus approfondie.

À savoir : certaines banques comme BNP Paribas se chargent de faire expertiser le bien et font appel à un cabinet indépendant (SEREXIM) ou à leur filiale (BNP Paribas Real Estate Valuation).

Un mécanisme complexe proposé par seulement quelques banques

Banques qui proposent le relais-achat
  • Le précurseur dans le domaine est BNP PERSONAL FINANCE, spécialisé dans le crédit immobilier et né de la fusion de CETELEM IMMOBILIER et UCB. Il est possible d’obtenir un prêt Achat Revente pouvant aller jusqu’à 80 % sur 24 mois et 90 % sur 12 mois. BNP PERSONAL FINANCE permet également de rembourser jusqu’à 140 % du montant estimé de la revente sans aucune pénalité de remboursement anticipé. Les frais d’expertise sont pris en charge par l’emprunteur.
  • Le CREDIT FONCIER propose également des formules de crédit achat revente avantageuses pouvant aller jusqu’à 80 % de la valeur expertisée. Le financement intègre les frais de notaire et de garantie, ainsi que les honoraires de courtage le cas échéant. À noter que l’expertise immobilière est gratuite. Autre avantage : vous n’êtes pas obligé de changer de banque. 
  • Certaines banques de réseau comme BNP Paribas, CIC et certaines caisses du CREDIT-AGRICOLE et du CREDIT MUTUEL proposent également des formules de crédit achat-revente.

Des taux attractifs

Taux d'interet plus eleve que les prets amortissables
Même s’ils restent un peu plus élevés que les prêts amortissables, les taux des crédits achat-revente sont actuellement bon marché. Comptez toutefois de 0,20 à 0,30 % au dessus des taux fixes actuels.
À titre d’exemple, les taux moyens constatés en juillet 2018 sont de l’ordre de 2 % sur 25 ans et 1,6 % sur 10 ans. Des conditions tout à fait acceptables et meilleur marché que les prêts relais classiques.

Une assurance emprunteur moins chère, mais des garanties plus faibles

Cout de l'assurance moins eleve
Du fait de leur courte durée, les banques n’exigent pas toutes les garanties demandées habituellement, se limitant aux seules couvertures décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
À savoir : le coût est généralement divisé par 2, par rapport à un prêt amortissable.
Le montant de la garantie doit couvrir l’intégralité du nouveau financement. Si vous empruntez à deux, vous pouvez répartir la quotité souscrite pour chaque emprunteur en fonction de son apport aux revenus du ménage, le total devant atteindre 100 % du montant du prêt.

Il est possible de souscrire aux garanties optionnelles incapacité totale de travail (ITT), invalidité permanente totale (IPT) et assurance perte d’emploi.

À la revente du bien, les cotisations sont ajustées en fonction du remboursement du capital.

Notre conseil : pensez à comparer le contrat d’assurance groupe proposé par la banque avec les contrats en délégation externe, notamment si vous avez moins de 40 ans.
Assurer un pret relais

Les garanties bancaires

Caution mutuelle
La caution mutuelle est désormais privilégiée par rapport à une hypothèque, plus coûteuse et plus contraignante pour l’acquéreur. En cas de refus de dossier de la part de la société de caution, une inscription hypothécaire pourra toutefois être envisagée.
À savoir : dans le cas où la valeur du nouveau logement est inférieure au financement, la banque a la possibilité d’associer 2 hypothèques :
  1. De premier rang sur le nouveau bien.
  2. De premier ou de second rang sur l’ancien logement, lorsque celui-ci fait déjà l’objet d’une 1re inscription.

2 conseils pour réussir son crédit achat revente

Attention aux retournements de marche

Déterminez le juste prix

Si le prix de vente estimé est supérieur au prix moyen du marché pour le même type de bien, basez-vous sur la valeur la plus basse, même si l’estimation provient d’une expertise immobilière. Notez que l’expert donne une simple appréciation économique au vu du bâti et de l’environnement et tient compte généralement des prix moyens constatés pour un même type de bien, mais il ne garantit pas que votre logement sera vendu au niveau de prix indiqué et surtout il ne vous assure pas contre un éventuel retournement de marché.

Gardez de la trésorerie davance

Là encore, c’est une question de bon sens. Gardez de l’apport pendant la phase d’achat-revente, quitte à l’injecter lors du remboursement partiel.
Garder de l'apport personnel
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