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Quel est le montant des frais de dossier dun crédit immobilier ?

Même si leur impact sur le coût global est nettement plus faible que le taux d’intérêt ou les cotisations d’assurance, les frais de dossier méritent d’être négociés. Voici un article ultra complet pour vous armer face à votre banquier ou votre courtier, avec à la clé quelques centaines d’euros d’économie à réaliser. 
Les atouts pour negocier le montant des frais de dossier

Le faible impact sur le coût global et le TEG : un argument qui ne vaut pas

Le faible impact des frais de dossier sur le coût du crédit et le taux effectif global est souvent un argument avancé par la banque pour détourner l’attention de l’emprunteur sur les éléments phares de la négociation du prêt immobilier que sont le taux d’intérêt et les cotisations d’assurance et éviter ainsi de trop s’attarder sur une éventuelle baisse de leur montant.

Peu importe que l’affirmation soit vraie, car si votre objectif est de réaliser la meilleure économie possible, vous devez mettre toute votre énergie à faire baisser au maximum leur montant et même de tenter de les supprimer, ce qui est tout à fait réalisable avec quelques atouts dans votre manche, comme vous allez le voir plus loin.

Sachez par ailleurs que la réglementation contraint la banque à faire figurer dans le taux effectif global tous les frais qui concourent au coût du crédit si elle ne veut pas risquer la déchéance des intérêts.

4 atouts pour négocier

Faites la concurrence la plus large possible

Negocier le montant avec la banque
C’est la clé de voute de toute négociation. Compte tenu de l’impact financier d’un emprunt immobilier, ne vous contentez pas de mettre en concurrence votre banque actuelle avec un seul établissement. 

Vous constaterez alors que la politique en matière de frais de dossier varie énormément d’une banque à l’autre et que leur montant peut osciller dans une fourchette allant de 1 à 5
Faire baisser le montant des frais grace a la concurrence

Souscrivez à des services annexes

Beneficier d'une remise sur les frais de dossier
Voilà un élément déterminant pour inciter votre banquier à baisser, voire supprimer les frais de dossier. Il est probable en effet que la banque vous propose de souscrire à de nombreux services annexes : assurance emprunteur, mais aussi assurance habitation, abonnement de téléphonie mobile, alarme, etc. 

Bref, la banque comme tout bon commerçant cherche à équiper ses futurs clients avec une large gamme de services annexes au prêt immobilier.

Si l’assurance emprunteur mérite une grande attention (vous avez intérêt à comparer le tarif groupe bancaire avec des contrats en délégation externe), nous vous conseillons, dans la mesure où les tarifs sont compétitifs, de souscrire certains services auprès de la banque et de négocier en contrepartie une réduction importante ou une suppression pure et simple des frais de dossier.

Important : après la première année, vous avez la possibilité de résilier ces contrats à tout moment.

Présentez un dossier solide

Creer un rapport de force favorable avec la banque
Plus facile à dire qu’à faire, nous direz-vous. Il est vrai que si certains éléments qui composent votre dossier de prêt immobilier vous sont défavorables, comme la situation professionnelle, les revenus du ménage ou l’apport personnel, vous ne pourrez pas y changer grand-chose. 

En revanche, vous pouvez éviter certaines dépenses afin de présenter des comptes bancaires créditeurs. N’oubliez pas que le résultat est souvent, comme pour toute négociation, le fruit d’un rapport de force.
Notre conseil : surveillez vos comptes dès vos premières recherches, car vous allez devoir présenter les relevés des 3 derniers mois.

Achetez des parts sociales des banques mutualistes

Acheter des parts sociales aux banques mutualistes
Les banques mutualistes : BANQUE POPULAIRE, CAISSE D' EPARGNE, CRÉDIT AGRICOLE et CRÉDIT MUTUEL proposent parfois aux emprunteurs d’acheter une ou plusieurs parts sociales et consentent en contrepartie une réduction, voire la gratuité des frais de dossier. 

Même si la Loi interdit une telle pratique, sachez que les conseillers bancaires sont suffisamment rompus aux techniques de vente pour mettre en valeur la notion de sociétaire et les valeurs qui s’y rattachent.

Notre conseil : il s’agit d’un placement à risque. Si votre seul objectif est de réaliser une économie sur les frais de dossier, limitez votre investissement à une ou deux parts symboliques.

Honoraires du courtier vs frais de dossier

Honoraires du courtier a la place des frais bancaires
La situation est différente si vous passez par un courtier en crédit, car ce dernier négocie généralement en amont avec la banque une réduction pouvant aller jusqu’à une exonération totale.

En contrepartie, sachez que la plupart des cabinets de courtage prennent des honoraires qui doivent être appréciés différemment des frais bancaires, car leur montant rémunère le courtier pour son travail de négociation et pour le montage du dossier.

Attention, si vous vous retrouvez dans la situation de devoir régler des honoraires à votre courtier en plus des dossiers bancaires. Un cas qui arrive assez souvent et plutôt paradoxal, car le courtier est également rémunéré par la banque. 

Notre avis : privilégiez les courtiers qui négocient avantageusement les frais de dossier pour le compte de leurs clients, mais font le choix de ne prendre aucun honoraire, se contentant de la commission versée par la banque.
Honoraires du courtier

Quelle est la politique tarifaire des banques ?

 Banques Politique de frais de dossiers pratiquéeMinimum Maximum Date de la politique tarifaire
 CREDIT FONCIER 50 % de réduction si souscription en ligne - -19 juin 2017
 BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE-ALPES 50 % de réduction sur le prêt immobilier "  basse consommation " - -19 juin 2017
 BNP Paribas 1,10 %
 50 % de réduction si souscription en ligne
 400 € 1 000 €Janvier 2017
 LCL 1, 20 %
 Remboursement de 200 € si hors délai dans la réponse de principe. 
 500 € -1er avril 2017
 SOCIETE GENERALE 1 % 300 € 900 €1er mars 2016
 CA Centre Loire (1)  97 € 970 €1er janvier 2016
 CA Languedoc (1)1%  - 320 €15 nov 2016
 CA Morbihan (1)1,20 % 65 € 250 €1er janvier 2017
 CAISSE D'EPARGNE 1 %  240 € 2 000 €1er janvier 2017
 BANQUE POSTALE0,8 % 100 € 1 000 €1er janvier 2017
 
(1) : variable suivant les caisses
 
À savoir : les banques lancent parfois des offres promotionnelles sur les prêts immobiliers et consentent une baisse importante, voire une exonération des frais de dossier.

Montant maximum et mode de calcul

Il n’y a aucun plafond prévu par la réglementation et les tarifs restent à l’appréciation de l’organisme prêteur. Le prix annoncé est toujours en TTC, la proposition s’adressant à un particulier et peut s’exprimer de 2 manières :

  1. En pourcentage du montant de l'emprunt avec le plus souvent un seuil et un plafond.
  2. En montant forfaitaire fixe, quel que soit le montant emprunté.

Quelle règle pour les prêts bonifiés ?

Les prêts réglementés par l’État bénéficient d’un traitement spécial. Certains d’entre eux sont totalement gratuits comme le PTZ PLUS, Action-Logement ou ceux issus des PEL et CEL. D’autres bénéficient d’un plafond réglementaire comme le prêt à l’accession sociale dont le montant ne peut excéder 500 euros.
Pas de frais de dossier sur le pret a taux zero

Faut-il payer des frais en cas de refus de prêt ?

C’est une question à poser avant de déposer votre demande, surtout si celle-ci comporte des failles. Mais, dans la très grande majorité des cas, sachez que la banque n’applique pas de frais de dossier en cas de refus, même si aucune loi ne lui interdit. 

De toute manière, pour qu’un tel fait se produise, il faudrait d’une part que vous ayez été prévenu de cette pratique et d’autre part que vous ayez donné votre accord par écrit.

À quoi correspondent-ils ?

C’est plutôt réducteur de considérer, comme on le lit trop souvent, que ces frais rémunèrent l’organisme prêteur. La seule rémunération du prêt immobilier provient des intérêts versés par l’emprunteur, mais il est vrai que leur montant concourt à amortir le coût de constitution du dossier et de l’étude de risque.

Les frais de renégociation

L’Article L313-39 du Code de la consommation précise qu’en cas de renégociation, le contrat de prêt n’est pas modifié, les nouvelles conditions devant faire l’objet d’un simple avenant. Il convient de se reporter à la brochure tarifaire de la banque pour connaître le montant des frais d’avenant pratiqué

En toute logique, il devrait être inférieur aux frais de dossier classiques, dans la mesure où l’analyse de risque est réduite et où la collecte des documents se trouve simplifiée.

Attention : certaines banques prélèvent des " frais de renégociation " en lieu et place des frais d’avenant, ce qui leur permet de déroger à leur grille tarifaire.
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