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Les différentes formes de prêt hypothécaire

Définition

Un crédit hypothécaire est un emprunt garanti par un droit accordé au créancier sur un bien immobilier qui peut être celui qui fait l’objet du financement ou tout autre bien appartenant à l’emprunteur. L’hypothèque est régie par le droit sur les sûretés réelles

Ce type d’opération généralement utilisé dans le cadre d’une acquisition immobilière mais également pour les opérations de regroupements de crédits ou pour financer des travaux de rénovation énergétique avec le prêt avance mutation.

Les différentes sûretés réelles

Elles se distinguent des sûretés personnelles comme le cautionnement et portent sur un bien. Le droit civil scinde les sûretés réelles en deux catégories :

  1. Avec dépossession : c’est le cas du gage. Le bien appartient au créancier.
  2. Sans dépossession : dans le cas d'un crédit hypothécaire ou d'un nantissement de contrat de placement, la propriété reste celle de l’emprunteur.

Elles peuvent porter sur un bien immobilier (hypothèque, privilège prêteur de deniers) ou mobilier.

L'hypothèque conventionnelle

Il s’agit d’une sûreté réelle immobilière qui peut être :

  • Légale 
  • Judiciaire 
  • Conventionnelle (qui dépend des accords entre les parties). 

C’est cette dernière qui s’applique pour garantir un prêt hypothécaire.  Elle fait l’objet d’un acte authentique. Le notaire procède à l’inscription au bureau des hypothèques pour un montant correspondant à celui du prêt qui peut être augmenté des intérêts à devoir en cas d’impayés.

Bon à savoir : si vous souhaitez vendre un bien hypothéqué, vous pouvez proposer à la banque de mettre en place une autre garantie (nantissement par exemple) ou hypothéquer un autre bien immobilier pour un montant équivalent au capital restant dû. La subrogation d’une garantie par une autre reste toutefois soumise à la décision du prêteur.

Inscription en second rang

Assurer un pret hypothecaire
Les hypothèques sont classées en fonction de leur date d’inscription. Le rang définit donc une priorité entre les différents créanciers. Suivant l’ordre chronologique, une hypothèque de 1er rang sera prioritaire sur une autre de second rang

Une inscription en 3ème rang passera après celles inscrites en premier et second rang, etc.

L’inscription en 2ème rang peut être utile si vous devez garantir un nouveau prêt. Pour cela, il faudra que la marge hypothécaire (valeur restante au-delà de la première garantie) soit suffisante.

Le privilège prêteur de deniers

L’IPPD fait partie des sûreté réelles. Moins onéreuse du fait qu’elle échappe à la taxe de publicité foncière, elle ne peut s’appliquer que sur un bien immobilier existant. 
Ainsi, dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, la banque pourra proposer une inscription en privilège prêteur de deniers pour la partie de l’emprunt servant à financer le terrain et une hypothèque pour la part servant à financer la construction de la maison.

La mainlevée

Il n’est pas possible de revendre un bien hypothéqué avant d’avoir procédé préalablement à une mainlevéeCette opération nécessite de passer par un notaire. La radiation représente un coût non négligeable dont il faut tenir compte au moment de la mise en place du crédit hypothécaire.

Les frais

Prenons l’exemple d’un prêt de 150 000 euros pour lequel un emprunteur demande une levée d’hypothèque. Le coût s’établira comme suit  :

 Postes Montant
 Emoluments du notaire 500 €
 Droits d’enregistrement 25 €
 Salaire du conservateur des hypothèques 360 €
Débours 180 €
 Total des frais 1065 € soit un taux de 0,71% du capital initial emprunté

Le prêt viager hypothécaire

C’est une des utilisations originales de l’hypothèque. Capital et intérêts sont remboursés au décès de l’emprunteur qui peut toutefois solder son prêt par anticipation. Les intérêts sont chaque année rajoutée au capital restant dû et produisent à leur tour des intérêts suivant le principe de la capitalisation. 

En contrepartie, le bénéficiaire s’engage à conserver en bon état le bien et à l'entretenir en " bon père de famille ".
A noter que cette formule a pour conséquence d’amputer considérablement le patrimoine et donc de léser les éventuels héritiers. le capital peut être versé également sous forme de rente et servir de complément de retraite. 

Notre avis : intéressant lorsqu’il n’y a pas d’héritiers, il doit être comparé avec le viager immobilier qui peut s’avérer plus avantageux dans certains cas. 

L'hypothèque rechargeable

Elle permet d’utiliser la marge disponible sur un bien immobilier pour garantir un nouvel emprunt. Elle n’est toutefois possible que si la première convention d’hypothèque autorise une nouvelle inscription. A chaque nouveau prêt, la banque annexe un relevé de situation hypothécaire à l’offre préalable destiné à donner toutes les informations relatives à la nouvelle inscription (durée, montant, coût). 

Elle se recharge au fur et à mesure que le capital restant dû diminue. Le crédit hypothécaire rechargeable doit faire l’objet d’un acte notarié et être publié aux services de publicité foncière.  

De plus, le créancier, en l’occurrence l’organisme financier prêteur bénéficie de l’antériorité de la première convention puisque le rechargement prend effet à la date de l’hypothèque initiale.

A l’inverse de certains pays Anglo-Saxons, le montant maximum de l’hypothèque est fixé lors de la convention d’origine et ne peut tient pas compte de la hausse éventuelle de la valeur du bien immobilier.

Notez que les prêts renouvelables sont exclus du dispositif.

Notre avis : promulgué par l’ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 pour favoriser la reprise de la consommation, le mécanisme a été décrié dès sa sortie. Elle a aujourd'hui du mal à trouver un écho favorable auprès des emprunteurs et des banques. Il faut reconnaître qu'engager sa maison pour financer un bien à la consommation est à priori un jeu dangereux malgré un encadrement spécifique destiné à protéger les consommateurs.
cout de l'assurance d'un rachat de pret

Les garanties alternatives

Il faut savoir que seulement 20 % des acquisitions immobilières sont hypothéquées, la plupart des banques privilégiant aujourd’hui la caution mutuelle, plus souple et parfois moins onéreuse.

Le crédit hypothécaire peut servir à financer tous types de projets : acquisition immobilière, biens de consommation, travaux, etc. Dès lors que la destination est précisée à la banque. 

Utilisation pratique : la restructuration de dettes

Ce type de financement est souvent utilisé dans le cadre d'une restructuration de dettes. Le rachat de credit hypothecaire permet à l'emprunteur de regrouper l'ensemble des prêts existants en cours en un seul. L'objectif de cette opération est bien sûr de baisser la mensualité en rallongeant la durée. Il est d'ailleurs possible d'inclure l'ensemble des dettes contractées à l'occasion d'un découvert bancaire.

Notre dossier sur la restructuration de crédits pour les fonctionnaires.

La plupart de ces opérations sont traitées par des courtiers spécialisés. N'hésitez pas à faire jouer la concurrence et vérifiez au préalable la compétence de votre intermédiaire et le niveau de ses honoraires.

En effet, nombre d'entre eux profitent de la situation désespérée des emprunteurs pour appliquer des frais de courtage élevés. C'est d'autant plus regrettable que les commissions versées par les banques pour ce type d'opération sont plutôt élevées.

Références légales

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