12 questions qu’un propriétaire doit se poser avant de regrouper ses crédits

Par Louis SERICOLA

Demande de rachat de credits pour proprietaire

Le rachat de crédits propriétaire est généralement bien admis par les banques du fait de l’affectation du bien immobilier en garantie.
Mais parce que le regroupement de plusieurs crédits en un seul impacte fortement votre patrimoine et parce que l’opération recèle de nombreux pièges, nous conseillons aux propriétaires qui envisagent de racheter leurs crédits pour rééquilibrer leur budget et de suivre ces recommandations avant de s’engager.

Sommaire

Dossier de rachat de crédits : mettez toutes les chances de votre côté

Cette étape ne comporte aucune difficulté, mais il ne faut pas pour autant la considérer comme une simple formalité administrative. Elle est même essentielle si vous voulez mettre toutes les chances de votre côté.

Voici 3 bonnes raisons de faire diligence quand vous montez un dossier de rachat de crédits.

  1. Remettre un dossier complet dans les délais prévus est un gage de sérieux et montre à l’organisme prêteur votre détermination à faire aboutir la demande.
  2. Éviter plusieurs allers-retours inutiles constitue un gain de temps pour tout le monde. Commencez à collecter les documents dès que la liste des pièces justificatives à joindre vous a été transmise et n’oubliez pas que les délais d’émission d’une offre de rachat de crédit sont plus longs que pour un prêt immobilier classique.
  3. Courir après ses clients pour obtenir les pièces justificatives n’incite pas votre conseiller à défendre votre demande devant ses supérieurs. Facilitez-lui la tâche en remettant en temps et en heure un dossier complet.

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Pièces justificatives : Une liste qui varie d’un établissement à l’autre

Autant de suite tordre le cou à une idée reçue : aucun rachat de crédits propriétaire n’est accordé sans justificatifs. De nombreuses banques exigent même que vous produisiez les documents originaux.

La liste peut varier d’un établissement à l’autre, chacune d’elle ayant sa propre politique en matière de risque de crédits et ses propres outils d’analyse qui permettent de vérifier la solvabilité de l’emprunteur. De plus, en fonction de votre situation, il est possible que des documents supplémentaires vous soient demandés.

Dans tous les cas, le prêteur s’attache à vérifier votre qualité de propriétaire et votre niveau de revenus, à contrôler la gestion de vos comptes bancaires ainsi que le niveau de vos dettes (emprunts, impôts, factures impayées…).

Des frais de dossier élevés sur le nouveau prêt

Les frais de dossiers sont plus élevés sur une opération de rachat de crédits puisqu’il faut compter parfois jusqu’à 7 % du capital emprunté, sauf pour les propriétaires incluant un prêt immobilier. D’autre part, souscrire des services annexes comme l’assurance habitation ou un livret d’épargne permet souvent de réduire la facture.

Fausses déclarations : ce que vous risquez

Les difficultés financières sont parfois telles que certaines personnes en situation de surendettement en viennent à cacher certaines informations pour obtenir un accord de financement. Sachez que la fausse déclaration est punissable par la loi. Le Code pénal prévoit une peine allant jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende en cas de faux et l’usage de faux.

Tout ce que vous devez savoir sur l’analyse de risque de la banque

Analyse du dossier

Les gestionnaires du service d’analyse se montrent intraitables sur les demandes de rachat de crédits, les risques de défaillance d’un emprunteur en situation de surendettement étant statistiquement plus élevés. La garantie immobilière apportée par les propriétaires constitue toutefois un gage de sécurité qui fait souvent pencher la balance du bon côté.

3 paramètres sont particulièrement analysés et regroupés entre eux :

  1. La probabilité d’insolvabilité de l’emprunteur.
  2. Le montant du regroupement de prêts : plus il est important, plus la perte est élevée en cas de défaillance.
  3. L’environnement familial et professionnel afin de prévenir une éventuelle dégradation de la situation financière.

Alternative en cas de refus

Les éléments de l’analyse de risque

Si tous les documents de votre dossier sont passés au crible, ils ne pèsent pas le même poids dans la décision finale.

Ceux qui entraînent souvent un refus

Dossier refuseLe conseiller commence par consulter les fichiers de la Banque de France : le FCC (fichier central des chèques) et le FICP (fichier national des incidents de remboursements des crédits aux particuliers). Si vous êtes interdit bancaire après un rejet de chèques ou après plusieurs mensualités de crédit non réglées, sachez que vous aurez beaucoup de difficultés à faire aboutir votre demande.

Il se penche ensuite sur 2 ratios déterminants : le taux d’endettement et le reste à vivre. Le résultat après regroupement doit permettre de rééquilibrer le budget et de permettre au ménage de faire face à toutes les dépenses courantes, et ce, d’une manière pérenne. Dans le cas contraire, le dossier sera refusé, même si la garantie immobilière est suffisante.

Enfin, la situation professionnelle doit être stable, c’est-à-dire que vous devez bénéficier d’un CDI.

Ceux qui sont importants

Qualite de la demandeEn matière de rachat de crédits, chaque détail compte.

  • La bonne tenue des comptes bancaires : même si dans le cadre d’une opération de rachat de crédits la banque admet que la situation financière d’un ménage surendetté est dégradée, elle reste attentive aux types de dépenses qui ont pu entraîner des incidents de paiement et cherche à éliminer les ménages ayant une forte propension à consommer.
  • La stabilité professionnelle : outre un CDI, le fait d’être salarié depuis de nombreuses années dans la même entreprise est de nature à rassurer le prêteur. Les retraités et les fonctionnaires dont les revenus sont garantis par l’ETAT restent évidemment une clientèle appréciée.
  • La qualité du bien immobilier mis en garantie. C’est parce que vous êtes propriétaire de votre logement que le prêteur accordera plus d’attention à votre demande de rachat de crédits. Encore faut-il que le prix de vente estimé du bien immobilier soit suffisant pour couvrir le nouveau prêt.
  • Le montant du nouvel emprunt. Plus il est élevé et plus le niveau d’exigence est fort. Pensez-y si vous envisagez de demander une réserve de trésorerie supplémentaire.

À savoir : la plupart des organismes prêteurs exigent que vous réalisiez une expertise immobilière du bien pour s’assurer de sa valeur.

Accord de principe rachat de credits

3 niveaux de décision

Niveaux de decisionSuivant le profil de l’emprunteur et le montant du rachat, la décision peut être prise à 3 niveaux :

  1. Le chargé de clientèle : si les résultats sont bons, il donnera un avis favorable et transmettra votre dossier au responsable d’agence.
  2. Le directeur d’agence : il dispose en général d’une délégation de pouvoir lui permettant de statuer sur le dossier. Lorsque la demande est complexe ou lorsque le montant dépasse sa délégation, il transmet le dossier au directeur de groupe ou à la direction des engagements.
  3. La direction des engagements : sachez qu’à ce stade la réponse peut prendre du temps, car les documents sont à nouveau passés au crible et peuvent nécessiter plusieurs allers-retours entre les différents services.

Important : aucune rémunération n’est due à votre intermédiaire tant que le nouveau prêt n’est pas décaissé. (Loi MURCEF)

Les différents délais

Lorsque le dossier de rachat de crédits inclut un prêt immobilier, les délais de traitement sont rallongés du fait de l’intervention du notaire.

Pour obtenir un accord de principe

Un accord de principe sur le regroupement est généralement donné dans les 48 heures si vous remplissez un formulaire sur internet. Sachez toutefois que cette réponse n’est pas contractuelle puisqu’elle s’établit sur une base déclarative et en dehors de toute intervention humaine.

Vous devrez de toute manière constituer un dossier complet et transmettre tous les justificatifs à l’organisme.

Pour obtenir une offre de prêt

L’offre préalable est transmise par courrier dans les dix jours qui suivent l’acceptation du dossier. Vous ne pourrez toutefois pas signer l’offre avant la fin du délai de rétractation qui démarre le lendemain de la notification par la poste et qui dépend de la nature de l’opération de rachat.

  • Si le montant comporte plus de 60 % de crédits à la consommation : 14 jours calendaires (dimanche et jours fériés inclus)
  • Si le montant comporte plus de 60 % de prêts immobiliers : 10 jours ouvrables (dimanche et jours fériés exclus).

Delai pour le deblocage des fonds

Pour le déblocage des fonds

Le décaissement des fonds s’effectue quelques jours après la signature de l’offre. C’est le notaire qui se charge de transmettre l’appel de fonds à la banque, de régler les différentes dettes et le cas échéant de virer sur votre compte le volant de trésorerie supplémentaire.

Choisir l’intermédiaire le plus adapté

Une étude menée par la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes auprès de 182 établissements a montré que 20 % des intermédiaires (courtiers et établissement de crédit) ne respectaient pas la réglementation en matière de restructuration de prêts. Un constat qui incite à la plus grande prudence au moment de choisir son intermédiaire, d’autant plus que bon nombre d’entre eux ne bénéficient pas de l’expertise nécessaire pour traiter ce type d’opération.

Notre conseil : demandez à votre conseiller d’effectuer plusieurs simulations et prenez le temps d’analyser les résultats obtenus.

L’apport d’un courtier en rachat de crédits

Passer par un courtierLes courtiers exerçant dans le domaine du regroupement de crédits ne disposent pas tous des compétences juridiques et techniques nécessaires pour traiter ce type de demande. Voici quelques conseils pour vous aider à sélectionner votre intermédiaire.

Vérifiez que votre courtier est s’inscrit à l’ORIAS. Ce registre recense tous les intermédiaires en banque, assurance et finance. Son inscription atteste que ce dernier remplit les conditions de capacité professionnelle et qu’il est à jour de ses cotisations de responsabilité civile professionnelle.

Privilégiez les courtiers qui travaillent avec un nombre important de partenaires. Certains cabinets ne sont que des mandataires exclusifs d’établissements de crédit. En clair, ils ne travaillent qu’avec un seul partenaire, ce qui limite les chances de succès.

Questionnez votre courtier dès le 1er entretien sur le montant de ses honoraires. La plupart des cabinets bénéficient d’une double rémunération si on y ajoute la commission reversée par la banque.

Notre avis : le courtier gratuit n’est pas toujours le plus efficace et au final ne sera peut-être pas le plus économique.

Vous pouvez vous adresser aux cabinets nationaux ou aux courtiers locaux. Les premiers ont pour eux de traiter un nombre important de dossiers. Les seconds font souvent preuves d’une plus grande réactivité.

Important : pour augmenter vos chances d’aboutir, privilégiez les courtiers qui travaillent avec plusieurs établissements de crédit.

Contacter un courtier en rachat de credits

Les cabinets nationaux

Ce sont ceux qui interviennent sur le marché du prêt immobilier comme ACE, CAFPI, EMPRUNTIS, MEILLEURTAUX.COM ou VOUSFINANCER.COM. Ils disposent généralement d’un large réseau de partenaires.

Par ailleurs, les conseillers des plus grands groupes bénéficient de formations qui peuvent faire défaut aux courtiers locaux et bénéficient des outils de simulation nécessaires pour analyser efficacement votre demande.

Les courtiers indépendants

Les courtiers locaux ne maîtrisent pas toujours les techniques bancaires. C’est pourquoi il est important de questionner votre conseiller sur son expérience dans le domaine du rachat de crédits.

Faire soi-même la concurrence

À condition de disposer de suffisamment de temps pour faire le tour de la concurrence et d’être en mesure d’en comprendre le fonctionnement, vous pouvez vous adresser vous-mêmes aux organismes de rachat de crédits.

Les établissements spécialisés

organisme specialiseIl y a d’une part les organismes déjà présents sur le prêt à la consommation et qui sont pour la plupart filiales des grandes banques de réseau comme CETELEM, COFIDIS, COFINOGA ou SOFINCO et d’autre part des organismes spécialisés en regroupement de crédits comme CREATIS, MYMONEYBANK ou encore le CREDIT MUNICIPAL.

Tous présentent 3 avantages par rapport aux banques traditionnelles :

  1. Les conditions d’octroi sont plus souples.
  2. Il n’y a pas d’obligation de domiciliation de revenus.
  3. Les durées de remboursement sont plus longues.

Un inconvénient de taille : les taux d’intérêt sont plus élevés.

Notre conseil : contactez plusieurs établissements de front afin d’éviter d’étaler vos recherches dans le temps.

Etablissements specialises en rachat de credit

Les banques de réseau

Banque de reseauCe sont les banques mutualistes et coopératives comme la BANQUE POPULAIRE, la BANQUE POSTALE, BNP Paribas, la CAISSE D’EPARGNE, le CREDIT AGRICOLE, la LCL ou encore la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE.

Elles présentent plusieurs avantages par rapport aux organismes spécialisés :

  • Les conditions de taux sont meilleures.
  • Les offres sont plus transparentes et souvent plus adaptées.
  • Parce qu’elles ont l’habitude de traiter des dossiers de prêt immobilier, les banques de réseau ont une réelle expertise hypothécaire qui peut s’avérer utile en cas de refus de la société de caution.

Deux inconvénients néanmoins :

  1. Les critères d’octroi sont plus stricts.
  2. Vous serez contraint de changer de banque.

À savoir : les courtiers, les banques de réseau et les organismes spécialisés proposent tous des formulaires en ligne qui permettent en quelques minutes d’obtenir une réponse de principe.

Le choix de la garantie immobilière

Si, comme c’est le cas pour de nombreux propriétaires, votre demande de rachat de crédits inclut un prêt immobilier, vous devrez mettre en place une nouvelle garantie et choisir entre une caution mutuelle et une sûreté réelle (hypothèque ou privilège prêteur de deniers). Le nouveau prêt hypothécaire regroupera l’ensemble des emprunts en cours.

La caution mutuelle

Elle est moins onéreuse et moins contraignante qu’une inscription hypothécaire. Toutefois, les critères de sélections sont stricts et certaines sociétés refusent d’intervenir dans les opérations de rachat de crédits.

À savoir : si vous êtes salarié de la fonction publique, sachez que de nombreuses mutuelles de fonctionnaire acceptent de se porter garant.

Garantie immobiliere

L’hypothèque

Elle est plus onéreuse que la caution mutuelle et nécessite de passer par un notaire. La facture grimpe si le bien immobilier est déjà grevé d’une hypothèque puisqu’il faudra procéder à la mainlevée de l’ancienne inscription.

L’IPPD

Il s’agit d’une sûreté réelle moins chère que l’hypothèque du fait de l’absence de taxe de publicité foncière.

Le rôle du notaire

Les inscriptions hypothécaires et les mainlevées nécessitent un acte authentique et de ce fait l’intervention d’un notaire. De toute manière, dans une opération aussi complexe que le rachat de crédits pour propriétaire, sa compétence s’avère souvent utile.

L’assurance emprunteur est obligatoire

Assurance emprunteur facultativeElle est obligatoire lorsque le rachat inclut un prêt immobilier. Même si la loi LAGARDE permet à l’emprunteur de choisir librement son contrat, sachez que les banques profitent d’un rapport de force favorable pour faire pression et imposer leur contrat groupe.

Les contrats groupes bancaires

Ils bénéficient généralement d’excellentes garanties et de formalités de souscription allégées. De plus, les tarifs sont basés sur la mutualisation des risques et profitent aux emprunteurs les plus âgés. Les plus jeunes ont quant à eux intérêt à mettre le contrat groupe en concurrence avec des contrats d’assurance externes.

Les délégations d’assurance

Si vous avez moins de 40 ans, vous avez intérêt à opter pour une délégation d’assurance, c’est-à-dire souscrire un contrat auprès d’un assureur externe à la banque. Cette dernière doit en théorie accepter la délégation lorsque les garanties sont au moins équivalentes à celle de son contrat groupe.

Si vous présentez un risque de santé aggravé, sachez que les formalités médicales sont plus contraignantes sur les contrats à adhésion individuelle, ce qui a pour conséquence de rallonger les délais.

À savoir : la plupart des courtiers en rachat de crédits opèrent également dans le domaine du courtage d’assurance. Votre intermédiaire pourra sans doute vous proposer une délégation externe.

Mensualite unique

Tous les prêts que vous pouvez regrouper en un seul emprunt

  • Tous les prêts qui peuvent être regroupes en un seul
  • Tous types de prêts immobiliers : amortissables, prêts relais, in fine…
  • Les crédits à la consommation quelque soit leur forme : crédit affecté (auto, travaux…), prêt personnel et réserve d’argent.
  • Les découverts bancaires : même si vous êtes dans la limite d’un découvert autorisé, il est préférable d’intégrer cette dette à l’opération, car les agios sont particulièrement élevés.
  • Les factu
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.