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Acheter un bien immobilier sans argent

L'apport personnel c'est, au sens strict, la part que l'emprunteur investit personnellement dans un projet immobilier. Le capital peut provenir d'une épargne, de la vente d'un logement, d'une succession ou même d'un prêt familial.

Toutefois, certains prêts réglementés sont pris en compte par les banques dans le calcul :

  • Le prêt Action Logement
  • Les prêts PEL et CEL
  • Le PTZ Plus

Depuis quelques années, les banques ont durci leur position et il devient de plus en plus difficile d'obtenir un prêt immobilier sans disposer d'un apport personnel.

Calcul du taux d'apport

Pour apprécier la qualité d'un dossier de prêt, la banque calcule le taux d'apport personnel de l'emprunteur.
Ce pourcentage est calculé en appliquant la formule suivante :

[(Capital apporté par l'emprunteur + prêts réglementés) / (Coût total de l'opération - Frais annexes(1))] *100

(1) : correspondent aux frais de notaire + frais de garantie+ frais de dossier.

Exemple chiffré :

  • Prix d'achat : 150 000 €
  • Frais de notaire: 11 000 €
  • Coût total de l'opération : 161 000 €
  • Fonds propres de l'emprunteur : 15 000 €
  • Droits au PTZ plus : 20 000 €

[(15 000 € + 20 000 €) / (161 000 € - 11 000 €)] *100 = 23,3%
calcul du taux d'apport

De combien faut-il disposer ?

Elément essentiel de l'analyse de risque

Même si d'autres critères entrent en ligne de compte, le taux d'apport est un élément essentiel dans la prise de décision de la banque.

Cet indicateur rassure d'une part sur votre capacité à épargner et d'autre part, un bon taux permet de réduire le risque en cas de mauvaise revente du bien.

Enfin, il faut savoir que les conditions proposées dépendront entre autres de ce critère.

Disposer d'un capital permet toujours une meilleure négociation et au final un meilleur taux d'intérêt..

Les autres éléments

Toutefois, d'autres éléments entrent dans l'analyse de risque du banquier :

  • L'endettement
  • Les revenus
  • La durée
  • La qualité du bien

Quel est le meilleur apport ?

prets qui entrent dans le calcul de l'apport
Plus vous investissez de vos deniers personnels et plus les conditions de taux sont meilleures.
Si 10% semble devenir le minimum requis, les banques considèrent en général qu'un bon taux d'apport se situe au moins à 20% du prix d'acquisition (hors frais de notaire).

Peut on emprunter sans capital ?

La réponse est nette : oui, c'est tout à fait possible. Même s'il est vrai que les banques ont durci leur position en matière d'acceptation de risque ces derniers temps et qu'elles sont devenues plus exigeantes vis-à-vis des emprunteurs.

Mais la position d'une banque n'est pas la même face à un couple de primo accédants entré dans la vie active qui achète sans aucun apport personnel et un couple de 45 ans qui lui, a eu le temps de se constituer un patrimoine. Ce dernier devra disposer d'un capital.

Il est préférable de commencer vos recherches de financement dès que vous avez signé votre compromis de vente de manière à prendre le temps d'étudier les différentes propositions. N'hésitez pas non plus à nous consulter pour simuler votre emprunt. Nous vous dirons si, même sans disposer de capital vous pouvez réaliser votre projet.

Cas de l'investissement locatif

La position de la banque vis-à-vis des investisseurs ne disposant pas d'apport personnel n'est pas la même que pour ceux qui achètent leur logement. L'investisseur qui emprunte la totalité est souvent dans une logique fiscale. Les intérêts de l'emprunt étant déduits des revenus locatifs.

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