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APPORT PERSONNEL DANS L'ACHAT IMMOBILIER

L'apport personnel : achat sans capital

L'apport personnel c'est, au sens strict, la part que l'emprunteur investit personnellement dans un projet immobilier. Le capital peut provenir d'une épargne, de la vente d'un logement, d'une succession ou même d'un prêt familial.

Toutefois, certains prêts aidés sont pris en compte par les banques dans le calcul de l'apport personnel. Ce sont:

 

  • Le prêt patronal
  • Le prêt épargne logement
  • Le prêt à taux zéro

Calcul du taux d'apport personnel

Pour apprécier la qualité d'un dossier de prêt, la banque calcule le taux d'apport personnel de l'emprunteur.
Ce pourcentage est calculé en divisant le montant du capital investi par l'emprunteur par le coût de l'opération et multiplié par 100.

EXEMPLE :

Coût d'acquisition: 150 000 €
Capital: 15 000 €
Droit à prêt zéro : 20000 €

L'apport personnel global sera donc de 35 000€ et le taux d'apport de 23,3%.

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Apport personnel : de combien faut-il disposer ?

Elément essentiel de l'analyse de risque

Même si d'autres critères entrent en ligne de compte, le taux d'apport personnel est un élément essentiel dans la prise de décision de la banque.

 

Cet indicateur rassure d'une part sur votre capacité à épargner et d'autre part, un bon taux permet de réduire le risque en cas de mauvaise revente du bien.

 

Enfin, il faut savoir que les conditions proposées dépendront entre autres de ce critère.
Disposer d'un capital permet toujours une meilleure négociation et au final un meilleur taux d'intérêt.

Les autres éléments

Toutefois, d'autres éléments entrent dans l'analyse de risque du banquier :

  • L'endettement
  • Les revenus
  • La durée
  • La qualité du bien

Quel est le meilleur apport ?

Plus vous investissez de vos deniers personnels et plus les conditions de taux sont meilleures.
Si 10% semble devenir le minimum requis, les banques considèrent en général qu'un bon taux  d'apport se situe au moins à 20% du prix d'acquisition.
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Peut on emprunter sans disposer d'un capital ?

La réponse est nette : oui, c'est tout à fait possible. Même s'il est vrai que les banques ont durci leur position en matière d'acceptation de risque ces derniers temps et qu'elles sont devenues plus exigeantes vis-à-vis des emprunteurs.

Mais la position d'une banque n'est pas la même face à un couple de primo accédants tout fraichement entré dans la vie active qui achète sans aucun apport personnel et un couple de 45 ans qui lui, a eu le temps de se constituer un patrimoine. Ce dernier devra disposer d'un capital.


Il est préférable de commencer vos recherches de financement dès que vous avez signé votre compromis de vente de manière à prendre le temps d'étudier les différentes propositions. N'hésitez pas non plus à nous consulter pour simuler votre emprunt. Nous vous dirons si, même sans disposer de capital vous pouvez réaliser votre projet.

Cas de l'investissement locatif

La position de la banque vis-à-vis des investisseurs ne disposant pas d'apport personnel n'est pas la même que pour ceux qui achètent leur logement. L'investisseur qui emprunte la totalité est souvent dans une logique fiscale. Les intérêts de l'emprunt étant déduits des revenus locatifs.

Les prêts aidés peuvent entrer dans le calcul de l'apport personnel

Les prêts aidés comme le pret a taux zero 2011 ou le pret fonctionnaire ainsi que les prêts pel et employeur peuvent être considérés comme faisant parti de l'apport.
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