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APPORT PERSONNEL DANS L'ACHAT IMMOBILIER

L'apport personnel : achat sans capital

L'apport personnel c'est, au sens strict, la part que l'emprunteur investit personnellement dans un projet immobilier. Le capital peut provenir d'une épargne, de la vente d'un logement, d'une succession ou même d'un prêt familial.

Toutefois, certains prêts aidés sont pris en compte par les banques dans le calcul de l'apport personnel. Ce sont:

 

  • Le prêt patronal
  • Le prêt épargne logement
  • Le prêt à taux zéro

Calcul du taux d'apport personnel

Pour apprécier la qualité d'un dossier de prêt, la banque calcule le taux d'apport personnel de l'emprunteur.
Ce pourcentage est calculé en divisant le montant de l'apport personnel par le coût de l'opération et multiplié par 100.

EXEMPLE :

Coût d'acquisition: 150 000 €
Capital: 15 000 €
Droit à prêt zéro : 20000 €

L'apport personnel global sera donc de 35 000€ et le taux d'apport de 23,3%.

Apport personnel : de combien faut-il disposer ?

Elément essentiel de l'analyse de risque

Même si d'autres critères entrent en ligne de compte, le taux d'apport personnel est un élément essentiel dans la prise de décision de la banque.

 

Cet indicateur rassure d'une part sur votre capacité à épargner et d'autre part, un bon taux d'apport personnel permet de réduire le risque en cas de mauvaise revente du bien.

 

Enfin, il faut savoir que les conditions proposées dépendront entre autres de ce critère.
Un bon apport permet toujours une meilleure négociation et au final un meilleur taux d'intérêt.

Les autres éléments

En dehors du taux d'apport personnel, d'autres éléments entrent dans l'analyse de risque du banquier :

  • L'endettement
  • Les revenus
  • La durée
  • La qualité du bien

Quel est le meilleur apport ?

Plus votre apport personnel est important et plus les conditions de taux sont meilleures.
Si 10% d'apport semble devenir le minimum requis, les banques considèrent en général qu'un bon taux d'apport personnel se situe au moins à 20% du prix d'acquisition.

Peut on emprunter sans apport ?

La réponse est nette : oui, on peut emprunter sans apport personnel. Même s'il est vrai que les banques ont durci leur position en matière d'acceptation de risque ces derniers temps et qu'elles sont devenues plus exigeantes vis-à-vis des emprunteurs, il reste tout à fait possible d'emprunter sans aucun apport personnel.

 

La position de la banque n'est pas la même face à un couple de primo accédants tout fraichement entré dans la vie active qui achète sans aucun apport personnel et un couple de 45 ans qui lui, a eu le temps de se constituer un patrimoine. Ce dernier devra disposer d'un bon apport.

 

A CREDITAS, nous apportons une attention toute particulière aux dossiers des primo accédants ou à tous les emprunteurs ne disposant pas d'apport personnel. Notre volume d'affaires avec plus de 10 000 demandes traitées chaque année et notre implantation nationale nous permettent de présenter les dossiers de nos clients dans les meilleures conditions -avec ou sans apport personnel-.

 

Il est préférable de commencer vos recherches de financement dès que vous avez signé votre compromis de vente de manière à prendre le temps d'étudier les différentes propositions. N'hésitez pas non plus à nous consulter pour simuler votre emprunt. Nous vous dirons si, même sans disposer d'apport, vous pouvez réaliser votre projet personnel.

Cas de l'investissement locatif

La position de la banque vis-à-vis des investisseurs ne disposant pas d'apport personnel n'est pas la même que pour ceux qui achètent leur logement. L'investisseur qui emprunte la totalité est souvent dans une logique fiscale. Les intérêts de l'emprunt étant déduits des revenus locatifs.
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