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Les éléments qui entrent en compte pour calculer le pourcentage d’apport minimum

L’époque où les acquéreurs pouvaient emprunter à hauteur de 110% (Montant de l’acquisition + les frais annexes) est révolue. Avec la crise financière les banques semblent avoir redécouvert les vertus de l’apport personnel. Heureusement pour les acquéreurs, le calcul du taux d’apport intègre certains prêts réglementés qui permettent à l’acquéreur d'obtenir un crédit sans disposer de fonds propres : explications.

La méthode utilisée par la banque

Le plus simple consiste à appliquer la méthode des analystes de risque bancaires. Ces derniers procèdent en deux étapes :

  1. Ils déterminent le montant global de l’apport en ajoutant tous les éléments qui entrent dans le calcul (aides financières publiques et épargne personnelle).
  2. Ils calculent le ratio en excluant tous les frais annexes à l’acquisition, c'est-à-dire les frais de notaire et de garantie.
Prets reglementes compris dans l’apport personnel

Les éléments constitutifs

Les fonds propres

Des différents facteurs qui composent votre apport, le plus important aux yeux de la banque est évidemment les fonds propres, c'est-à-dire ceux qui proviennent de votre épargne, d’une donation ou d’un prêt familial. Il démontre votre capacité à épargner ce qui est de nature à rassurer le banquier. 

Les prêts réglementés

Les prêts bonifiés par l’Etat qui entrent qui entrent dans le calcul sont :

  • Le PTZ Plus
  • Le prêt Action Logement
  • Les prêts issus des PEL et CEL

Il faut également ajouter les aides distribuées par certaines collectivités locales (mairies et départements). 

Bon à savoir : sachez que les plans d’accession aidée permettent parfois de bénéficier d’un plafond de prix au mètre carré pour l’achat d’un logement neuf. 

Cas du prêt relais

Formule pour déterminer le pourcentage d’apport
Dans le cadre du prêt relais, la somme nette provenant de la vente future de l’ancien bien c'est-à-dire le prix de vente moins le capital restant dû est considérée comme un élément constitutif de l’apport.

Construction d'une maison individuelle

Si vous envisagez de faire construire et que vous être déjà propriétaire du terrain, son montant sera pris en compte dans le calcul de votre apport personnel.

Calcul du taux minimum

Vous devez exclure de votre calcul tous les frais annexes à l’acquisition puis appliquer la formule suivante :

[Montant de l’apport personnel (1) * 100] / Montant net de l’acquisition (2)

(1) : fonds propres + prêts réglementés
(2) : montant de l’achat frais d’agence inclus hors frais annexes (notaire et garantie).
Taux minimum

Exemple chiffré

Prenons l’exemple d’un couple d’emprunteurs avec deux enfants à charge qui acquière leur premier appartement neuf en zone B1 à titre de résidence principale. Leur revenu fiscal de référence est de 30 000 € et ils disposent de 12 000 € de fonds propres.

 Prix de l'appartement240 000 € 
 Frais de notaire (3% sur le prix d'acquisition)7200 € 
 Frais de garantie (1)3200 € 
 Frais de dossier600 € 
 Total des frais annexes11 000 € 
 Coût total de l'opération247 200 € 
 Montant du PTZ (2)60 800 € 
 Montant de l'apport (hors frais annexes)61 800 € 
 Prêt principal 174 400 €
(1) : sur la base de la garantie Crédit Logement avec le barème Classic.
(2) : remboursement sur une durée totale de 25 ans avec un différé total de 14 ans. 

Important : le PTZ ne peut pas servir à financer les frais de notaire et de garantie. Ils peuvent être financés soit par les fonds propres de l’emprunteur soit à l'aide du prêt principal.

Calcul du pourcentage d’apport

  • Etape 1 : le couple d’emprunteur peut financer les 11 000 € de frais annexes avec ses fonds propres. Il restera 1000 € qui s’ajouteront au PTZ Plus pour constituer le montant de l’apport.

  • Etape 2 : pour le calcul du taux, on applique la formule suivante :

[(60 800 + 1 000)] * 100 / 240 000 = 25,75%
Pourcentage de fonds propres
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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