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Obtenir un crédit immobilier pour l’achat d’un logement ancien plus travaux

L’achat d’un logement ancien avec travaux présente bien des avantages, à condition d’en évaluer correctement le coût.
Dans ce dossier, nos experts vous aident à réaliser votre projet et vous livrent les clés pour obtenir un prêt immobilier pour financer votre achat plus travaux, optimiser au mieux votre plan de financement et bénéficier des nombreuses aides à l’accession et à la rénovation comme le PTZ ancien, l’éco-PTZ, le CITE ou encore les subventions de l’ANAH.
Pret immobilier pour financer l'achat d'un logement ancien et les travaux

Ce qu’on peut inclure dans un prêt immobilier

Il n’existe pas de liste exhaustive de travaux que vous pouvez inclure dans un prêt immobilier, chaque banque ayant ses propres règles. De plus, la qualité de la relation que vous entretenez avec votre banquier ou le niveau de vos revenus ou de votre apport personnel peut influencer sa décision. 

Toutefois, les règles qui suivent sont communes à la plupart des organismes prêteurs. Sachez par ailleurs qu’il est possible de réaliser les travaux soi-même.

Voici dans un jeu de questions-réponses les précisions de nos experts.

Peut-on inclure une cuisine équipée ?

Inclure une cuisine equipee
C’est tout à fait possible. Encore faut-il distinguer le financement d’une cuisine intégrée des éléments électroménagers seuls. Dans le premier cas, tout ce qui compose votre cuisine, équipements ménagers inclus peut être intégré dans le prêt immobilier. Dans le second cas, la banque considère qu’il s’agit de mobilier qui ne peut être financé qu’à l’aide de l’apport personnel ou d’un emprunt à la consommation.
Financer l'achat d'un appartement ancien

Les dépenses liées à la décoration de mon appartement peuvent-elles être prises en compte ?

Financement des travaux de decoration
En principe, vous ne pouvez pas les financer à l’aide d’un prêt immobilier, mais là encore tout dépend si elles sont intégrées à des travaux plus importants ou si elles figurent seules sur le devis. 

Si vous faites par exemple appel à un artisan-décorateur pour refaire les peintures et les papiers peints et que le devis intègre des rideaux, des étagères ou l’aménagement d’un placard, le prêt a toutes les chances d’être accordé. En revanche, l’achat de meubles ou d’objets de décoration risque fort d’être refusé.

Le dressing peut-il être compris ?

pret immo avec w dressing
Certains établissements de crédit acceptent d’intégrer l’agencement d’un dressing au prêt immobilier, mais il ne s’agit toutefois pas d’une règle écrite. De plus, les décisions peuvent varier d’une caisse à l’autre, d’une région géographique à l’autre et bien sûr en fonction de la qualité du dossier.

Peut-on financer l’achat de mobilier ?

pret immo avec w meubles
En dehors à ce qui touche à l’agencement d’une cuisine équipée, d’une salle de bain ou d’un dressing, l'achat de meubles ne peut en aucun cas être inclu à votre prêt immobilier. Il faudra considérer qu’il s’agit d’une opération supplémentaire qui ne peut être financée qu’avec un crédit à la consommation.

La construction d’une piscine peut-elle être incluse ?

pret immo avec w piscine
Son intégration dans un prêt immobilier ne pose aucun problème. Cela fait partie du coût de la construction ou de la rénovation de votre maison ancienne. Les travaux de décaissement du terrain, d’installation de la piscine ainsi que l’aménagement des terrasses sont pris en compte.

Aucun prêt immobilier sans fournir de devis

Vous devez chiffrer au préalable les travaux à réaliser et fournir les devis estimatifs. Aucune banque ne tiendra compte d’une estimation établie par vos soins.

Notre conseil : en cas de travaux importants touchants au gros œuvre, prévoyez une marge supplémentaire de 10 % et négociez avec la banque les conditions de remboursement des sommes qui ne seraient pas utilisées.
Acquisition ancien avec renovation

Travaux réalisés par des entreprises

pret immo avec w entreprises
Les devis doivent être joints lors de la constitution de votre dossier de prêt immobilier, en même temps que les autres pièces justificatives. L’entreprise sera payée directement par la banque (voir plus bas).
À savoir : vous bénéficiez de la TVA intermédiaire de 10 %. Les travaux d’amélioration énergétique bénéficient quant à eux de la TVA réduite de 5,5 %.

Travaux réalisés soi-même

pret immo avec w travaux soi-meme
Le prêt immobilier peut être accordé pour tous les travaux que vous réalisez vous-même, à condition que leur nature ne nécessite pas de compétences particulières. En clair, les travaux touchant à la solidité de l’édifice, l’électricité ou le chauffage réalisés par un particulier seul risquent de ne pas être intégrés. 

Pour le reste, il suffit de transmettre les devis d’achat de matériaux. Nous vous indiquons plus loin comment s’effectue le décaissement des fonds.

À savoir : l’achat d’outillage est à priori exclu, mais certaines banques acceptent de les financer lorsqu’il est nécessaire à la réalisation des travaux et si leur montant est raisonnable. Il faut néanmoins les faire figurer dans le même devis que celui de l’achat de matériaux.

Et pas de déblocage de fonds sans facture

Si le déblocage des fonds effectué à la signature de l’acte de vente ne pose aucun problème, le règlement des travaux relève de pratiques très différentes d’une banque à l’autre. C’est un aspect dont il faut discuter avec votre conseiller dès les premiers entretiens. 

Règlement des factures transmises par les entreprises

pret immo avec w factures
La plupart des organismes prêteurs règlent directement les entreprises au fur et à mesure de la réalisation des travaux. Il vous suffit de transmettre la facture à la banque avec la mention " bon pour payer la somme de xxx euros (en chiffres et en lettres) ".

Toutefois, certains organismes remboursent à l'emprunteur les factures acquittées. Bien entendu, vous n’aurez pas à disposer des fonds, le chèque sera honoré et aucun agio ne vous sera décompté.

Le problème se pose lorsque l'artisan demande le versement d’un acompte avant le démarrage du chantier. Deux pratiques existent, le décaissement pouvant s’effectuer sur la base :

  • Du devis sur lequel figure l’obligation de versement de l’acompte.
  • D’une facture partielle que vous devez demander à l’entreprise. 

Notre conseil : pensez à demander la facture partielle suffisamment tôt pour ne pas retarder le démarrage des travaux.
Comparer les contrats d'assurance emprunteur

Règlement de l’achat de matériaux

Realiser les travaux soi-meme
Les décaissements deviennent plus compliqués si vous réalisez les travaux vous-même, car les magasins de bricolage et de matériaux n’accordent généralement pas de délai de paiement aux particuliers. La méthode la plus simple et la plus répandue consiste à faire établir par le magasin une facture en même temps que le devis et à la transmettre à la banque pour règlement. Il ne vous restera plus qu’à aller chercher vos matériaux.

Le problème peut se poser lorsque le magasin refuse de fournir une facture, ce qui semble être le cas de certains établissements comme IKEA. Une fois de plus il existe plusieurs pratiques. Dans certains cas, les banques proposent à l’emprunteur de " jouer " avec les différés de débit de sa carte bleue. Pour cela, elles conseillent d’acheter les matériaux en début de mois et de transmettre aussitôt la facture pour que le remboursement s’effectue avant que la carte bleue soit débitée.

Les intérêts intercalaires

Calcul des interets intercalaires

Principe


  1. Vous n’amortissez pas le capital tant que le dernier déblocage n’a pas eu lieu.
  2. La durée du prêt est prorogée de la période de différé.

Pendant cette période, vous payez les intérêts sur les montants débloqués et les cotisations d’assurance.

Alternatives

Il existe toutefois 3 possibilités pour éviter de payer des intérêts intercalaires :

  1. Différé total : le remboursement des intérêts s’effectue en une seule fois au moment du dernier déblocage, c’est-à-dire à la fin des travaux.
  2. Franchise totale : ils sont intégrés au capital emprunté, ce qui vous évite de les régler, mais ce qui a pour effet d’augmenter le coût total.
  3. Amortissement partiel : certaines banques acceptent que le capital soit amorti au fur et à mesure des mensualités. Quoiqu’intéressante, cette formule nécessite que vos revenus permettent de cumuler le paiement des loyers et des échéances de crédit.

Exemple chiffré

Faisons une simulation d’un prêt immobilier avec travaux en prenant pour exemple un couple qui achète une maison ancienne au prix de 140 000 € sur laquelle les travaux sont évalués à 55 000 € soit un coût total d’opération de 195 000 €. 

On considère ici que les frais de notaire et les frais de garantie sont financés par l’apport personnel. Le taux d’intérêt est de 1,70 % sur 20 ans. Nous faisons abstraction des cotisations d’assurance emprunteur.

 Date Nature de l'opérationMontant décaissé Capital cumulé Calcul Montant 
 15/01 Signature de l’acte de vente 140 000 € 140 000 € (140 000 * 1,7 %) * 1,5/12 297 €
 30/02 Facture d’électricité 7 000 € 147 000 € (147 000 * 1,7 %) * 1/12 208 €
 30/03 Facture maçonnerie 18 000 € 165 000 € (165 000 * 1,7 %) * 0,5/12 116 €
 15/04 Facture Cloisonnement, isolation 13 000 € 178 000 € (178 000 * 1,7 %) * 0,5/12 126 €
 30/04 Factures Peintures et chauffage 17 000 € 195 000 € Total des intérêts intercalaires 747 €
Simulation de credit pour maison ancienne

Le PTZ ancien et les aides à la rénovation

Le prêt à taux zéro

Cumuler avec le pret a taux zero
Limité aux zones B2 et C depuis le 1er janvier 2018, le PTZ vient en complément du prêt principal et permet de financer un logement ancien dès lors que le montant des travaux de modernisation, de réparation, d’agrandissement ou d’aménagement atteint au moins 25 % du coût total de l’opération. Pour cela, vous devez satisfaire à 2 conditions :

  1. Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années qui précèdent votre demande (notion de primo accédant).
  2. Respecter un plafond de revenus.

Le montant du prêt à taux zéro est de 40 % du coût total de l’opération plafonné à un montant dépendant de la zone géographique et la composition du foyer. 

La durée de remboursement s’effectue en 2 temps :

  1. Une période de différé de 5 à 15 ans en fonction des ressources, pendant laquelle vous ne payez rien.
  2. Une période de remboursement de 10 ans maximum.

Important : il est possible de cumuler le prêt à taux zéro avec les autres aides à l’accession et l’éco-PTZ.

L’éco PTZ

Beneficier de l'eco PTZ
Si le logement a été construit avant le 1er janvier 1990, vous pouvez bénéficier d’un éco-PTZ, à condition de réaliser 2 bouquets de travaux parmi :

  • L’isolation thermique de la toiture, des murs, fenêtres ou des portes extérieures.
  • L’installation d’un système de chauffage ou d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude utilisant une source d’énergie renouvelable.
  • La réalisation de travaux de réhabilitation du système d’assainissement individuel n’utilisant aucune énergie.
  • La réalisation de travaux d’économie d’énergie permettant d’atteindre un seuil minimal de performance (1). À noter que celle-ci ne s’analyse pas à partir du diagnostic de performance énergétique comprise dans le DDT.

(1) : pour les logements construits avant le 1er janvier 1948. Le montant peut atteindre 30 000 €, remboursable sur une durée de 3 à 10 ans, portée à 15 ans en cas de travaux lourds.

Important : le montant de l’aide est déduit du calcul des travaux entrant dans le seuil de 25 % du prêt à taux zéro.

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est cumulable avec l’éco-PTZ depuis le 1er mars 2016 sans condition de revenus, au taux unique de 30 %. Le logement doit avoir plus de 2 ans et les travaux éligibles doivent être faits par un professionnel qualifié RGE.
Obtenir des aides a l'accession

Les subventions de l’ANAH

Les aides de l’agence nationale de l’habitat (ANAH) à destination des propriétaires occupants s’effectuent sous conditions de ressources et permettent de financer des travaux de rénovation énergétique, de mise en conformité du logement ou son adaptation à la perte d’autonomie.

Elles ne sont toutefois pas cumulables avec le prêt à taux zéro.

À savoir : si vous êtes un investisseur soumis au régime du réel, vous pouvez déduire la totalité des travaux réalisés lors de la première année de l’exercice et créer un déficit foncier reportable chaque année dans la limite de 10 700 €.

Baisser le coût du crédit et garder un budget équilibré

Baisser le cout total
Les conditions de taux sont les mêmes que le prêt porte sur l’achat d’un logement neuf ou ancien. Quelques techniques permettent toutefois de faire baisser sensiblement le coût du crédit ou d’alléger le budget.

Réaliser des économies importantes avec 2 lignes de crédit

Il est possible de financer votre acquisition avec 2 lignes de crédits (hors PTZ) :

  1. Le 1er prêt souscrit sur une durée longue sert à financer l’achat.
  2. Le second souscrit sur une durée courte est utilisé pour financer les travaux. 

Cette technique est peu connue, mais a pour effet de baisser le coût total comme le démontre notre tableau comparatif. La simulation démarre à partir de la période d’amortissement, ce qui suppose que tous les déblocages successifs ont eu lieux. La mensualité reste identique après lissage comme le démontre le 2e tableau.

  Avec une seule ligne    Avec 2 lignes   
 Montant Durée MensualitéCoût total  Montant  Durée MensualitéCoût total 
 195 000 €  20 ans (1) 959 € 35 161 € 140 000 € 20 ans (1) 688 € 25 244 €
     55 000 € 10 ans (2) 484 €  3 105 €

 Mensualité après lissage De 1 à 120 moisDe 121 à 240 mois 
 Prêt longue durée 467 € 951 €
 Prêt courte durée 484 € 0 €
 Total 951 € 951 €
(1) : taux fixe : 1,70 %
(2) : taux fixe : 1,10 %
Financer le bien avec 2 lignes de credit

Garder la maîtrise du budget

La plupart des prêts immobiliers permettent de suspendre la mensualité jusqu’à 12 mois. Une souplesse qui peut vous éviter de cumuler loyer et mensualité pendant la phase des travaux, à condition que la banque n’impose pas un délai de franchise. 

Pendant la période de suspension, les intérêts non réglés sont ajoutés au capital emprunté et la durée du prêt est prorogée d’autant.

À noter que certains organismes comme le CREDIT FONCIER proposent un report des mensualités de 3 mois après l’entrée dans le logement. 
Pour aller plus loin
Negocier le taux d'emprunt dans l'ancien
Si l'achat de votre logement ancien ne nécessite pas de travaux, voici des conseils qui vous permettront d'obtenir un prêt immobilier dans les meilleures conditions.
Financer uniquement les travaux
Un guide complet pour financer les travaux uniquement avec de nombreux conseils et les différentes options.
Financement en meme temps que la fin des travaux
Voici comment fonctionne le prêt immobilier lorsque ce dernier est souscrit en même temps que le dernier déblocage.


Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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