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Le processus du financement immobilier

Nous allons passer en revue les différentes étapes d'un prêt immobilier qui vont de la première rencontre avec votre banquier à l'acte authentique qui fera de vous l'heureux propriétaire de votre logement. Trois mois s'écoulent ainsi depuis la signature de la promesse jusqu'au décaissement des fonds chez le notaire. Trois mois qui ne seront pas de tout repos et pendant lesquels il faudra vous montrer vigilant.

Etablir plusieurs études de financement

Nous vous conseillons en tout premier lieu d’effectuer plusieurs simulations plutôt que d'entamer directement les négociations avec les différents organismes bancaires. Cette première étape sera l'occasion de mieux connaître les forces et les faiblesses de votre dossier et d'essayer plusieurs scénarios.

La durée est un élément primordial de votre futur prêt car elle impacte à la fois votre budget et le coût du crédit. Sachez que le choix ne se pose pas nécessairement sur des durées du type 15 ou 20 ans. Rien ne vous empêche de partir par exemple sur des durées de 16, 17 ou 18 ans. 

Vous pouvez utiliser nos calculettes crédit. Elles vous permettront très facilement de simuler le financement de votre projet immobilier.

Il sera temps ensuite de bâtir un plan de financement définitif qui tiendra compte de tous les éléments qui composent le prêt. Celui-ci sera joint à la demande qui sera transmis au service des engagements de la banque, sans pour autant avoir un caractère contractuel.
Etapes pour faire une etude de financement immobiliere

Négocier chaque élément de la demande

Nombreux sont les emprunteurs qui commettent l'erreur de limiter le champ de la négociation au seul taux nominal. Or, deux taux n'ont pas forcément la même signification. C'est la raison pour laquelle la législation impose la norme du TEG (taux effectif global) qui a le mérite de tenir compte de tous les éléments qui concourent au coût du crédit.

Les primes d'assurance

En dehors du taux d'intérêt, c'est l'élément le plus impactant. Si vous avez plus de 40 ans, il sera préférable d'opter pour le contrat groupe bancaire qui donnera sans doute de meilleurs résultats. En revanche, si vous êtes plus jeune, comparez les tarifs avec une délégation d'assurance externe. 

La réforme Lagarde vous permet désormais de choisir librement votre contrat à condition que les garanties offertes par la compagnie choisie soient au moins équivalentes à celles proposées par la banque.

Les frais de garantie

Là encore, le coût dépendra du choix de la garantie (qui pourra d'ailleurs vous être imposé par la banque). Les sûretés réelles comme l'hypothèque ou le privilège prêteur de deniers ne sont plus très en vogue mais pourront s'avérer indispensables si la société de caution mutuelle refusait votre dossier. 

Les cautions sont aujourd'hui privilégiée par les banques. La société "Crédit-Logement" offre en outre l'avantage de restituer la part correspondant au fonds mutuel de garantie au terme du prêt si l'emprunteur est à jour de ses échéances.

Nos calculettes (voir ci-dessus) vous permettront de calculer le coût d'une hypothèque et de comparer ainsi les frais avec les cotisations prises de la caution proposée par votre banque
Ce qu'il faut faire apres une etude de financement

Les frais de dossier

Ils n'impactent que faiblement le coût du crédit mais ce n'est pas pour autant qu'il faut les négliger. Les banques justifient ces frais en expliquant qu'ils servent à couvrir les frais liés au travail pour constituer la demande de prêt par le conseiller, l'analyse de risque par le service des engagements et l'émission de l'offre préalable. 

Comptez 1% du financement plafonné à un montant qui varie sensiblement d'une banque à l'autre. On peut considérer comme plafond raisonnable 500 € pour un crédit  d'un montant inférieur à 150 000 € et 800 € pour un emprunt plus important.

Les indemnités de remboursement anticipé

Elles n'ont certes aucun impact lors de la mise en place du prêt mais en cas de remboursement avant le terme prévu de tout ou partie de l'emprunt, vous devrez verser à la banque des pénalités équivalentes en général à six mois d'intérêt, plafonnées à 3% du capital restant dû.

C'est donc un point essentiel qu'il est nécessaire d'aborder avec votre conseiller dès la première étape de votre prêt. Sachez toutefois que les banques sont de plus en plus réticentes à négocier ces indemnités. En cas de refus d'une suppression pure et simple, nous vous suggérons d'adapter votre stratégie afin d'obtenir de votre banque une dégressivité de la pénalité en fonction de la durée. Voici un exemple de résultats que vous pouvez obtenir:

  • 3% de pénalités pendant les 5 premières années
  • 1,5% entre 5 et 10 ans
  • Gratuité après 10 ans.

Etudier les propositions des banques

Lisez toujours la proposition de la banque à tête reposée, en prenant soin de contrôler chaque élément et de le comparer avec une proposition concurrente. Ne vous décidez pas de suite. Quoi qu'il arrive, vous n'êtes pas encore engagé à ce stade. 

Important : la signature de demande de prêt n'engage en rien l'emprunteur. 
L'acte de vente : dernière phase du processus

L'offre préalable

Cette phase du prêt immobilier se situe juste avant l'acte définitif et est sans doute la plus importante car une fois signée par les deux parties, l'offre préalable engage irrémédiablement. La Loi a toutefois prévu un formalisme assez strict en imposant à l'emprunteur un délai de réflexion de 10 jours. Celui ne peut donc signer l'offre de prêt qu'à compter du 11e jour. 

Elle reste néanmoins valable pendant 30 jours à compter de sa date d'édition, les fonds devant être impérativement débloqués dans les 4 mois.

L'acte authentique

L'acte authentique constitue la dernière étape du prêt immobilier. Le rendez-vous chez le notaire doit être pris suffisamment à l'avance pour permettre à la banque de préparer le décaissement des fonds. En effet, le prêt sera directement transmis au notaire qui prendra soin d'enregistrer au préalable le contrat de prêt. 
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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