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Comment calculer le coût total d'un prêt immobilier ?

Si certains éléments comme les frais de dossier n’ont qu’une faible incidence sur le calcul du coût du crédit, d’autres en revanche comme le taux d’intérêt ou l’assurance emprunteur méritent une attention particulière, car ils pèsent fortement sur le résultat global et donc sur vos mensualités. 
Dans tous les cas, pour mener à bien la négociation nous vous conseillons, dès le premier entretien avec votre banquier, d’aborder chaque composante du prêt. 
Le point en détail avec nos experts.
Elements qui entrent dans le calcul du cout du credit

Les éléments qui entrent dans le calcul

Ce dossier très détaillé va vous permettre de mesurer l’impact de chaque élément du prêt sur le coût total, en dehors naturellement du montant du capital emprunté.

Notez tout d’abord que notre analyse se limite ici au prêt amortissable à taux fixe. Certains cas particuliers comme les prêts révisables et in fine sont donc hors champ de notre étude. Nous précisons toutefois plus bas l’incidence de ces emprunts spécifiques sur le coût total.

Par ailleurs que tous les frais liés à l’emprunt sont compris dans le taux effectif global. Le TEG est donc la traduction en taux de l’ensemble des frais entrant dans le coût du crédit et permet de comparer 2 propositions de prêt en toute objectivité. 

Vous pourrez en fin de page simuler directement le coût de votre crédit grâce à notre calculette.
Baisser les frais lies a un pret

Le taux d'intérêt du crédit

Montant total des interets
Élément central de la négociation, le taux d’intérêt dépend de plusieurs facteurs

  • La durée : plus vous empruntez sur une durée longue, plus le taux d’intérêt est élevé
  • La qualité du dossier : un bon apport personnel diminue le risque de l’organisme prêteur et prouve vos qualités d’épargnant. De même, si vous disposez de revenus confortables, d’une situation professionnelle stable, attendez une promotion ou encore si vous vous apprêtez à embrasser une carrière prometteuse, dites-vous bien que le banquier sera enclin à vous faire une meilleure proposition.
  • La souscription à des services annexes : même si depuis la Loi LAGARDE, il est interdit de conditionner le taux du crédit à l’adhésion au contrat d'assurance groupe, sachez que certaines banques n’hésitent pas à contourner la Loi.

Dans notre exemple chiffré (en bas de page), le montant total des intérêts représente 71 % du coût total. Cette notion des 2/3 est généralement admise, compte tenu des conditions de taux actuels.

Notre avis : si en souscrivant à l’assurance habitation que propose votre banque, vous bénéficiez d’un meilleur taux, ne vous en privez pas. D’une part, les tarifs sont souvent compétitifs et rien ne vous empêche de résilier votre contrat au terme de la 1re année.

Prêt à taux variable

Si vous souscrivez un prêt révisable, vous ne pourrez établir qu’une simple projection, le taux pouvant varier à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution de l’indice de référence. Comme pour le TEG, il conviendra de se baser sur le 1er taux connu.

Prêt in fine

Souscrire un prêt non amortissable (1) répond aux besoins d’ordre fiscal des investisseurs, mais le calcul du coût du crédit ne donne ici qu’une mesure imprécise, car la hausse mécanique des intérêts est compensée par le gain au niveau des impôts. 

(1) : pendant toute la durée l’emprunteur ne paye que les intérêts. Le capital est remboursé au terme.
Les frais qui impactent un pret immobilier

L'assurance emprunteur

Cotisations totales de l'assurance emprunteur
Il s’agit du 2e poste le plus coûteux, après les intérêts d’emprunt. Notre exemple chiffré fait ressortir un impact à 23 % du coût total et doit vous inciter à faire jouer la concurrence.

Pour rappel, si vous empruntez pour une résidence principale, le contrat doit couvrir les risques de décès, d’invalidité (PTIA et IPP) et d’incapacité de travail, auquel se rajoutent parfois des options comme la garantie perte-d'emploi. Vous pourrez toutefois vous limiter aux seules garanties décès et PTIA si vous financez un investissement locatif. 

La méthode de tarification pouvant varier d’un contrat à l’autre, il n’est pas toujours possible à l'emprunteur de comparer deux contrats sur la seule base du taux d’assurance.

À savoir : depuis la réforme LAGARDE, il est possible de choisir son assurance de prêt. Attention toutefois aux pressions qu’exercent certaines banques pour promouvoir leur contrat.

Délégation externe

Le tarif des délégations externes est plus adapté aux jeunes emprunteurs et varie en fonction de 2 variables :

  1. L’assiette de cotisation, établie sur la base du capital restant dû, qui est amenée à diminuer d’année en année.
  2. Le taux d’assurance qui augmente en fonction de l’âge de l’emprunteur soit tous les 5 ans soit en fonction d'une tranche d'âge déterminée.

La prime suit donc une tendance baissière, mais subit par période une hausse.

À savoir : les assureurs donnent parfois à titre indicatif un " taux annuel d'assurance moyen " qui facilite la comparaison avec les contrats groupes bancaires. 

Contrat groupe

Le calcul sur capital emprunté est généralement utilisé par les banques et leurs filiales. Pour connaître la proposition la plus avantageuse, il vous suffit de rapprocher les taux.

Important : le coût du crédit, comme le TEG d’ailleurs, tient compte du total des primes effectivement versées, quel que soit le mode de calcul de l’assureur.

Les frais de garantie

Ils ne s’appliquent que sur les prêts immobiliers et permettent à la banque de se prémunir d’un emprunteur défaillant. 

Il peut s’agir d’une sûreté réelle (hypothèque ou privilège prêteur de deniers) ou d’une caution mutuelle.
Notre exemple a chiffré l’impact à 5 % du coût total, sur la base d’une caution mutuelle ( tarif " Classic " de CREDIT-LOGEMENT).

L'hypothèque

Très utilisée par le passé, cette garantie n’est proposée aujourd’hui que dans deux cas :

  1. La société de caution a refusé le dossier.
  2. Le bien financé sort du champ d’application de la caution (prêt professionnel, financement d’un bien situé à l’étranger, autoconstruction…)

Important : les frais de mainlevée d’hypothèque ne sont jamais inclus dans le coût du crédit. Tenez-en compte si vous envisagez de revendre le bien avant le terme. Il vous en coûtera 900 € pour un prêt de 200 000 €.

L'inscription au privilège prêteur de deniers

De la même nature juridique que l’hypothèque, l’IPPD a le mérite d’être moins cher du fait qu’elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière. Elle ne peut toutefois s’appliquer que sur des biens existants. 

Si vous faites construire une maison individuelle, vous pouvez réaliser une économie en proposant à votre banquier d'établir 2 garanties :

  1. Une IPPD sur le terrain.
  2. Une hypothèque sur la maison.
Simulation du cout d'un pret

La caution mutuelle

Plus souple et moins chère que les sûretés réelles, elle est désormais privilégiée par les organismes prêteurs.

Partenaires de plus de 230 banques, CREDIT-LOGEMENT est utilisée par la plupart des grandes banques généralistes : BANQUE POPULAIRE, BANQUE POSTALE, BNP Paribas, le groupe CAISSE-D’EPARGNE/BANQUES POPULAIRES, CIC, les Caisses de CREDIT-AGRICOLE, LCL et SOCIETE GENERALE.

Notez par ailleurs que certaines catégories de fonctionnaires peuvent bénéficier d’une caution à des conditions avantageuses. C’est le cas par exemple des enseignants avec la MGEN ou du personnel hospitalier avec la MNH (Mutuelle Nationale des Hospitaliers).

Important : le coût du crédit ne tient jamais compte du remboursement au terme du fonds mutuel de garantie. Il s’agit d’une partie de la cotisation qui est restituée à l’emprunteur par la société CREDIT-LOGEMENT lorsque le prêt s'est déroulé sans incident.

Le nantissement d'une opération de placement

C'est un moyen efficace de baisser le coût du prêt. Le mécanisme est d'ailleurs souvent couplé avec un prêt in fine pour des raisons d'ordre fiscal, mais rien ne vous empêche de l'utiliser pour une résidence principale. Le nantissement peut concerner n'importe quelle opération de placement et évite de payer des frais de garantie.

Les frais de dossier

Il faut avouer que leur impact est faible, seulement 1 % dans notre exemple. Mais leur négociation permet de réaliser une économie de quelques centaines d’euros, ce qui n’est pas négligeable.

Il est généralement admis un taux de 0,5 % sur le montant emprunté (hors prêts bonifiés comme les prêts EPARGNE-LOGEMENT, le PTZ ou ACTION-LOGEMENT), avec un montant minimum pour les petits emprunts et un plafond pour les montants élevés.

Les pénalités de remboursement anticipé

Elles ne sont jamais incluses dans le coût total dans la mesure où rien n’indique au moment où vous signez l’offre préalable que vous rembourserez votre prêt par anticipation. Nous vous conseillons là encore d’engager une négociation dès le premier entretien. 

Si vous souhaitez les intégrer au calcul, comptez 3 % du capital restant dû.

La modulation d'échéance

Là encore, il ne s’agit pas de frais impactant le coût total. Toutefois, nous vous mettons en garde contre les arguments de conseillers vantant les avantages de la modularité sans en détailler les contreparties. 

Sachez en effet que si la modulation des échéances est indéniablement un avantage, elle entraîne un surcoût important de votre crédit qu’il convient de faire chiffrer au préalable.

À titre d’exemple, suspendre un prêt pendant douze mois aura pour effet de proroger la durée non pas de la même période, mais d’environ 18 mois, ce qui est assez logique puisqu’au terme de la suspension, votre dette aura augmenté des intérêts non payés

Notre conseil : faites établir une simulation des incidences en cas de baisse ou de suspension de votre prêt avant d’utiliser un élément de la modularité.

Exemple chiffré

 Conditions de l'étude
Montant emprunté200 000 € 
 Durée 15 ans
 Taux d'intérêt fixe 1,75 %
 Taux d'assurance sur capital emprunté 0,30 %
 Mensualité assurance incluse 1038,26 €
 Coût global de l'emprunt 49 181 €
 Montant total des intérêts 37 181 €
 Montant total des cotisations d'assurance 12 000 €
 Montant de la garantie: base barème " classic " de CREDIT-LOGEMENT (1) 2 500 €
 Frais de dossier 600 €

(1) hors restitution éventuelle du fonds mutuel de garantie
Exemple chiffre

Simulation

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