Accueil > Focus > calcul cout credit

Comment calculer le coût d'un prêt immobilier ?

Il est conseillé d’engager les négociations sur les éléments qui entrent dans le calcul du coût du crédit dès les premiers entretiens avec le banquier. Si certaines composantes du prêt impactent peu le coût total comme les frais de dossier, d’autres en revanche méritent une attention particulière car ils influencent fortement le résultat global. 

Le taux d'intérêt

C’est évidemment l’élément central de toutes négociations. Pour que le résultat final soit compétitif, il est tout d’abord nécessaire de négocier le meilleur taux. Pour y parvenir, encore faut-il comparer ce qui est comparable car la définition du taux varie beaucoup en fonction de la proposition et de l’organisme bancaire. 

Dans tous les cas, nous vous conseillons de comparer le taux effectif annuel global des banques car c’est le seul qui tient compte de tous les éléments qui entrent dans le coût d’un crédit. Si la comparaison entre deux plans de financement basés sur un taux fixe ne pose pas de problèmes particuliers, cela peut être plus compliqué quand il s’agit de taux révisables car plusieurs facteurs entrent en ligne de compte : 

  • L’indice de référence
  • La marge de la banque 

Les modalités de répercussion de la hausse (durée ou mensualité).

Pour en savoir plus sur les taux de crédits : voir cette page
Pour calculer le coût d’un prêt immobilier : Rendez-vous ici
Faire baisser la depense totale d'un pret

Calculer ce que coûte l'assurance emprunteur

Calcul du cout de l'assurance emprunteur
La réforme Lagarde offre définitivement la possibilité à l’emprunteur de choisir son contrat d’assurance de prêt alors qu’auparavant, il faut reconnaître que les banques faisaient de la « rétention » et veillait jalousement sur leur monopole.

Toutefois, pour estimer le coût de deux contrats d’assurance crédit, il ne suffit pas toujours de  comparer le taux, car le système de calcul peut varier d’un contrat à l’autre. 

On rencontre en général deux modes de tarification :

  • Le calcul sur capital restant dû, rencontré sur la plupart des contrats souscrits en délégation auprès d’assureurs externes.
  • Le calcul sur capital emprunté, généralement utilisé par les banques et leurs filiales.

Dans le premier cas, deux variables influencent le résultat : 

  • L’âge de l’emprunteur, qui tous les cinq ans fait augmenter la cotisation.
  • Le capital restant dû en fin d’année qui fait baisser la prime.

La comparaison des assurances sur capital emprunté est en revanche plus aisée dans la mesure où il suffit de comparer le taux.

Pour comprendre l’assurance de prêt : lire le dossier
Calculer le cout d'un pret immobilier

Les frais de garantie

Frais de garantie
C’est une autre dépense importante quand vous souscrivez un prêt immobilier. Afin de se protéger contre un emprunteur défaillant, la banque exige une garantie sur le bien. 

Il peut s’agir d’une sûreté réelle (hypothèque ou inscription au privilège prêteur de deniers) ou d’une caution mutuelle.

L'hypothèque

Il s’agissait autrefois du type de garantie le plus utilisé mais aussi le plus  onéreux. Elle est n’est aujourd’hui proposée que dans deux cas :

  • Lorsque la société de caution a refusé le dossier.
  • Quand le prêt concerne un terrain à bâtir, la caution ne pouvant garantir qu’un bien existant.

L'inscription au privilège prêteur de deniers

De la même nature juridique que l’hypothèque, l’IPPD a le mérite d’être moins cher du fait qu’elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière. Il faut donc la privilégier lorsqu’il s’agit de garantir l’achat d’un terrain.

La caution mutuelle

C’est le mécanisme de garantie le plus utilisé à l’heure actuelle. Plus souple que les sûretés réelles car il évite une inscription hypothécaire, il est aussi généralement moins cher. Le coût de la caution varie suivant la société à laquelle s’adresse la banque.

  • Crédit-Logement pour le LCL, la Société Générale et la BNP
  • Socama  pour les Banques Populaires
  • Saccef pour les Caisses d’Epargne
  • Camca pour les Caisses du Crédit Agricole

Certaines catégories de fonctionnaires peuvent bénéficier d’une caution à des conditions plus avantageuses. C’est le cas par exemple pour le personnel de l’enseignement avec la MGEN ou le personnel hospitalier avec la MNH (Mutuelle Nationale des Hospitaliers).

Si vous êtes fonctionnaire de la fonction publique, lisez notre dossier sur les garanties de prêt pour les fonctionnaires.
calculette cout du credit immobilier

Le nantissement d'une opération de placement

Une autre forme particulière de garantie concerne les investisseurs qui cherchent à optimiser l’aspect fiscal de leur opération. Dans le cas d’un montage immobilier avec un crédit in fine, l’acquéreur peut apporter en nantissement un contrat de placement en lieu et place de la garantie habituelle.

Les frais de dossier

Négocier les frais de dossier
Il faut avouer que leur impact sur le coût du crédit est faible, ce qui ne doit pas vous empêcher de réaliser une économie de quelques centaines d’euros en négociant leur montant. 

Il est généralement admis un taux de 1% sur le montant emprunté hormis les prêts aidés (Epargne-Logement, PTZ, prêt Action Logement etc.)

Pour en savoir plus sur les frais de dossier, lisez notre dossier.

Les pénalités de remboursement anticipé

Elles ne sont pas inclues dans le calcul du coût d’un prêt immobilier dans la mesure où il ne s’agit pas à proprement parler de frais. Il n’empêche, leur négociation doit s’engager dès le premier entretien avec votre conseiller ou votre courtier car en cas de remboursement par anticipation, vous serez contraint de verser des indemnités à votre banque.

La modulation d'échéance

Là encore, il ne s’agit pas de frais impactant le coût global du prêt. Mais nous vous mettons en garde contre les arguments parfois trompeurs qui mettent en avant la souplesse des financements proposés. 

Sachez que si la modulation des échéances est indéniablement un avantage puisqu’elle permet à l’emprunteur de modifier ses mensualités en cas de difficultés, le coût lié à la modularité ne doit pas être négligé, compte tenu du mécanisme d’amortissement.

A titre d’exemple, suspendre un prêt pendant douze mois aura pour effet de rallonger la durée d’environ 18 mois. 

Cette conséquence est liée au fait qu’à la sortie de la suspension, vos mensualités ne comporteront que des intérêts (ceux que vous n’avez pas payés pendant l’année de suspension). Ce n’est qu’une fois les intérêts de la période auront été remboursés que vous recommencerez à amortir le capital.

Nous  vous  conseillons d’effectuer une projection chiffrée simulant les incidences en cas de baisse ou de suspension de votre prêt.

Articles sur le même thème

Cet article vous a aidé ?

Merci de le partager sur le réseau social de votre choix

Inscription à la newsletter

En poursuivant votre visite, vous acceptez l’utilisation des cookies pour que nous puissions vous proposer une navigation personnalisée et des services fonctionnels.
En savoir plus