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Peut-on obtenir un prêt immobilier sans être contraint de s'assurer ?

Même si dans de rares situations il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans assurance, la banque contraint le plus souvent l’emprunteur à s’assurer contre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail. 

Que faire alors si les compagnies refusent de vous couvrir parce que vous présentez un risque trop important ou si vous souhaitez simplement vous soustraire à cette obligation et éviter de payer un surcoût ?  En d’autres termes, peut-on compenser l’absence de contrat et lui substituer d’autres garanties

Subroger au contrat d’assurance groupe

délégation externe

Souscrire une delegation externe a la banque
Sachez que depuis la réforme Lagarde, il est possible d’assurer son prêt immobilier en dehors de la banque. Une délégation externe ne posera pas de problème, à condition que les garanties souscrites soient au moins équivalentes à celles du contrat groupe.

Faites jouer la concurrence. Ce n’est pas parce qu’un assureur vous refuse, qu’aucun autre ne vous acceptera. Adressez-vous à plusieurs compagnies et contactez les mutuelles. Toutes n’obéissent pas aux mêmes règles. Les médecins-conseils ne statuent pas tous de la même manière et il est parfois possible, même après plusieurs refus, de trouver une compagnie pour couvrir son prêt immobilier, quitte à ce les garanties proposées comportent quelques exclusions médicales.

Notre conseil : pensez à anticiper le problème dès la signature du compromis de vente afin d’éviter d’être hors délai. En effet, la durée prévue pour obtenir une offre préalable de financement est en général de 45 jours. Si vous avez des problèmes de santé, informez le notaire qu’il ne vous sera pas possible d’obtenir une offre en un mois et demi et proposez un délai plus important.
Saisir la convention aeras en cas de refus d'assurance

La convention AERAS

Banque qui prete sans etre oblige de s'assurer
Si vous présentez un risque de santé aggravé, sachez que la convention AERAS (s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) impose à l’organisme de crédit de rechercher une solution. D’abord en prévoyant 3 niveaux d’analyse de votre demande, puis en cas de refus de la part des médecins conseils en vous permettant d'obtenir votre prêt immobilier sans souscrire d'assurance. Pour cela, vous devrez proposer des garanties alternatives.

Le dossier s'analyse en trois étapes :

  1. Etude aux conditions d’acceptation standard. 
  2. Nouvel examen par un service médical spécialisé.
  3. 3e niveau d’analyse médicale si le prêt est inférieur à 320 000 € et si l’emprunteur est âgé de moins de 70 ans au terme du prêt.

Si après le 3e niveau d’analyse aucune compagnie n’accepte de vous assurer, la banque a l’obligation de chercher avec vous des solutions alternatives à l’assurance emprunteur.

Adosser une opération de placement

adosser un placement a la place de l'assurance emprunteur
Si vous disposez d’un capital (assurance vie, livret bancaire, compte-titre…), vous pouvez proposer d’adosser une opération de placement au prêt immobilier. En cas de défaillance, la banque se servira du capital pour régler les échéances ou solder le prêt.

Il n’est d’ailleurs pas nécessaire de disposer d’une somme équivalente à celle empruntée. Il suffit que le capital placé, augmenté des intérêts sur la durée atteigne le montant du prêt immobilier. D'autre part, ne nantissez que les capitaux dont vous n’avez pas besoin car les sommes adossées ne seront pas disponibles avant le remboursement total de l’emprunt.

Déléguer un contrat de prévoyance existant

Si vous détenez des contrats de prévoyance, sachez qu’il est possible à tout moment d’en changer la clause bénéficiaire et de désigner la banque en lieu et place des bénéficiaires désignés initialement. 

Attention ! le contrat de prévoyance ne pourra remplacer l'assurance de prêt immobilier que si le capital assuré est suffisant pour couvrir le montant emprunté et à condition que les garanties soient jugées suffisantes
Mettre un contrat de prevoyance en garantie d'un pret

La caution privée

Une autre solution pour éviter de s'assurer consiste à proposer la caution personnelle et solidaire d’une personne de votre entourage, un membre de votre famille par exemple. Attention toutefois aux conséquences car la formule engage irrémédiablement les cautionnaires. 

Notre conseil : cette solution n’est pas exempte d’inconvénients. Ne l’envisagez que pour des prêts de faible montant ou de courte durée comme c’est le cas pour le prêt relais.

Le cas de l’investissement locatif

garantie deces uniquement pour l'investissement locatif
La situation est diffférente lorsque vous achetez un bien immobilier dans le but de le louer. Même s'il n'est pas envisageable d'obtenir un prêt sans souscrire de contrat d'assurance, il est possible de demander à la banque de limiter les garanties au décès et à la perte totale irréversible d’autonomie puisqu’en cas d’arrêt de travail, les loyers sont sensés couvrir les échéances du prêt ou tout au moins une bonne partie.

Les différentes garanties du contrat

Garanties alternatives a l'assurance emprunteur
Certaines garanties sont obligatoires comme le décès et l’invalidité 3e catégorie (PTIA), d’autres sont optionnelles comme l’incapacité de travail ou la garantie chômage. 

Le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie

PTIA
Les garanties décès et PTIA sont souscrites conjointement et il est impossible de les dissocier. Vous ne pouvez donc pas souscrire une de ces garanties sans souscrire à l'autre. Dans les deux cas, l’assureur est amené à solder définitivement le prêt immobilier à hauteur de la quotité choisie (1)

La garantie PTIA correspond à une invalidité de 3e catégorie. La prestation est versée lorsque l’emprunteur ne peut plus satisfaire aux actes de la vie quotidienne (se nourrir, se vêtir...).

(1) : le total garanti doit correspondre au minimum au capital emprunté (quotité à 100%). Si vous êtes 2 à souscrire, chacun de vous peut donc choisir de s’assurer à hauteur de 50%

L’invalidité permanente totale et partielle

IPT
Le paiement de la garantie s’effectue à partir du taux d’invalidité décidé par la sécurité sociale :

L’IPT est déclenché à partir d’un taux d'invalidité de 66%, alors que l’IPP est déclenché dès que l'assuré atteint d’un taux de 33%.

Notre conseil : tous les contrats d’assurance groupes bancaires proposent une couverture dès 33% d’invalidité. Si vous optez pour une délégation externe, sachez que tous les contrats n’offrent pas les mêmes garanties.

L’incapacité temporaire de travail

Elle couvre l’arrêt de travail après un délai de franchise de 90 jours. La garantie s’éteint après 3 ans, la sécurité sociale étant alors amenée à statuer. Elle pourra soit décider une reprise partielle ou totale de l’activité soit une mise en invalidité.
Mettre un contrat de prevoyance en garantie d'un pret

L’assurance chômage

Quoi qu’optionnelle cette garantie est parfois exigée par l’organisme de crédit, notamment lorsque la situation professionnelle est instable (peu d’ancienneté, secteur économique en difficulté…). Dans les autres cas, la banque n’impose pas ce type de garantie.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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