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Est-ce possible d'emprunter en banque avec quatre enfants ?

Pour savoir si vous pouvez obtenir un prêt immobilier avec 4 enfants (ou plus) à charge, il faut regarder en priorité un des éléments essentiels dans l'analyse de risque bancaire : le reste à vivre. Plus la famille est nombreuse plus ce montant doit être significatif. Mais il ne s'agit pas du seul critère dont il faut tenir compte. 

Quels sont les critères d'analyse de mon dossier ?

L'analyse globale de la banque tient compte d'un certain nombre de critères que nous avons classé par ordre d'importance décroissant.

Le taux d'endettement

C'est LE critère numéro 1. Le taux d'endettement est limité en général à 33% des revenus. Si vous avez 4 enfants à charge, il est fort possible que la banque exige un ratio plus faible pour garder un reste à vivre suffisant. De même si vous disposez de revenus très confortables, la banque acceptera sans doute que vous vous endettiez à hauteur de 35 % ou plus.
pret immobilier pour famille nombreuse
Exemple chiffré
Avec un salaire net de 2000 € par mois, la capacité de remboursement maximum d'un couple est de 660 € si on on se base sur un tiers des revenus. Le reste à vivre de 1340 € pourra être toutefois jugé insuffisant pour faire face à toutes les charges de la famille.

En revanche, si vos revenus sont de 3000 € nets mensuels, votre capacité de remboursement se situera entre 990 et 1050 € par mois et le reste à vivre sera de l'ordre de 2000 €. Cette situation pourra être jugé suffisante et le financement a de réelles chances d'aboutir.

L'apport personnel

Dans cette période de crise, les organismes prêteurs exigent le plus souvent que vous financiez au moins les frais liés à l'acquisition, c'est à dire les frais de notaire. Comptez environ 7% dans l'ancien et 2,5% dans le neuf. Il faudra également régler les frais de garantie (caution mutuelle ou hypothèque) et quelques centaines d'euros pour les frais de dossier. En plus du financement des frais annexes, certaines banques demandent que vous apportiez entre 10 et 20% du prix d'acquisition. 

Le reste à vivre

Le reste à vivre prend de plus en plus d'importance dans l'analyse des dossiers de prêt, la crise incitant les banques à faire preuve de plus de prudence. Si vous composez 'un ménage avec quatre enfants, il y a fort à parier que cette exigence sera accrue.

Toutefois, l'âge des enfants doit être pris en considération. Si ces derniers sont très jeunes, la banque tiendra compte du versement des allocations familiales. En revanche, si les aînés dont déjà adolescents, il ne restera plus beaucoup d'annuités à percevoir. Cet aspect pourra faire pencher la balance en votre faveur ou en votre défaveur.
Avantages pour emprunter avec 4 enfants à charge

La stabilité professionnelle

De la stabilité professionnelle dépend celle des revenus donc des remboursements du crédit immobilier. Pour un ménage de 6 personnes, la banque se montrera particulièrement exigente. Il faudra donc que les deux co emprunteurs bénéficient d'un CDI.

La bonne tenue des comptes bancaires

Vous devez transmettre les relevés de compte des trois derniers mois. Si un léger découvert (dans la limite d'une autorisation bancaire) ne posera pas de problèmes, des dépassement fréquents non autorisés ou pire encore des rejets de prélèvements risquent d'empêcher le dossier d'aboutir.

Notre conseil : si un de vos relevés pose problème, essayez de jouer la montre avec le vendeur et le banquier et tentez de présenter le dossier le mois suivant. En attendant, maîtrisez vos dépenses.

Pensez aux aides à l'accession

Celles de l'Etat

Sachez que certains prêts aidés sont considérés comme faisant parti de l'apport personnel. Si vous investissez dans une résidence principale neuve, vous pourrez prétendre au PTZ. Depuis janvier 2013, les ménages les plus modestes peuvent bénéficier d'un différé total

Pensez également au prêt employeur (appelé maintenant Action Logement) ou PEL dont les droits aux prêts CEL ET PEL peuvent être transmis par des membres de la famille.
Montant maximum

Et celles des collectivités locales

On n'y pense pas toujours mais de nombreuses collectivités locales comme la Ville de Paris avec le PPL proposent des aides complémentaires à celles de l'Etat. Renseignez-vous sur le site de votre commune ou de votre département pour savoir si une aide à l'accession est prévue pour les familles en primo accession et pour connaître les banques partenaires qui les proposent.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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