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5 questions-réponses pour obtenir un crédit immobilier avec ou sans capital

La question de savoir s'il est nécessaire de disposer d'un apport minimum pour obtenir un prêt immobilier dépend à la fois de votre situation personnelle et des exigences de la banque à laquelle vous vous adressez. C'est en effet votre profil d'emprunteur qui détermine le niveau de risque que la banque accepte de prendre.

Quels sont les éléments qui entre dans le calcul de l'apport ?

Il ne se limite pas à vos seules économies et même si l'épargne est particulièrement appréciée par les banques, les prêts aidés entrent dans le calcul du taux d'apport.

Les économies personnelles

Epargne minimale
Elles proviennent pour l'essentiel de l'épargne constituée : livrets, PEA, comptes et plans d'épargne-logement, plan d'épargne d'entreprise... 

Pensez qu'un délai minimum est parfois nécessaire pour débloquer les fonds. Si l'épargne déposée sur un livret A peut être retirée très rapidement, il faut compter parfois plusieurs semaines pour sortir l'argent d'un contrat d'assurance vie.

Notre conseil : n'apportez que la somme minimale permettant d'obtenir votre prêt immobilier et d'atteindre vos objectifs en termes de mensualité de remboursement et de taux d'endettement. Il est nécessaire de garder une réserve d'argent pour faire face aux impondérables.
Les prets reglementes qui entrent dans l'appport

Le prêt familial

Un prêt familial permet à ceux qui ne disposent pas de capital de satisfaire aux exigences bancaires. Par ailleurs, si vous n'avez aucune contrainte de remboursement, il n'est pas utile de signaler ce prêt à la banque. 

Bon à savoir : si les fonds ne sont pas versés au moment de la demande, vous pouvez justifier l'aide familiale par une simple déclaration sur l'honneur des donataires.

Les prêts réglementés

Même si les banques n'accordent pas la même importance aux prêts réglementés qu'aux fonds qui proviennent de l'épargne personnelle, ces derniers présentent un double intérêt :

  1. Ils entrent dans le calcul du taux d'apport.
  2. Ils permettent de bénéficier d'un taux réduit.

Le PTZ +

Limité aux achats dans le neuf, (1) le prêt à taux zéro a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2017. Il permet aux candidats à une première accession de bénéficier d'un prêt sans intérêt qui dépend à la fois de la taille de la famille et du revenu fiscal de référence. 

Seul inconvénient : il ne peut pas servir à financer les frais de notaire. Vous devrez donc pour cela disposer soit d'un capital suffisant pour les payer soit demander à la banque de les englober dans le prêt principal.

(1) : sauf pour les cas suivants : achat d'un logement social, remise à neuf et achat d'un bien avec travaux dans les zones éligibles au PTZ rural.
Assurer un credit immobilier

Les prêts Epargne logement

Même s'ils sont comptabilisés dans l'apport personnel, les PEL et CEL n'ont plus vraiment le vent en poupe. Il faut dire qu'ils présentent plusieurs inconvénients :

  • Leur taux sont supérieurs à ceux proposés actuellement par les banques, notamment pour les droits issus d'un PEL.
  • La durée maximum est limitée à 15 ans.
  • Les montants dépendent des intérêts cumulés au terme de la phase d'épargne et sont généralement faibles.

Bon à savoir : les droits sont transmissibles entre les membres d'une même famille.

Action Logement

Si vous êtes salarié et si vous travaillez dans une entreprise de plus de 10 personnes, vous avez (peut-être) droit au prêt Action logement. Le taux est particulièrement attractif, mais vous ne pourrez bénéficier de l'aide que si l'enveloppe réservée à l'accession à la propriété n'a pas été distribuée au moment où vous effectuez votre demande.

Important : les prêts réglementés sont souvent proposés sur une durée inférieure au prêt principal et augmentent de ce fait la mensualité. Pour pallier cet inconvénient, il est possible de faire un lissage, c'est-à-dire de diminuer l'échéance du prêt le plus long jusqu'au terme des prêts courts.

Un terrain constructible

Si votre projet immobilier porte sur la construction d'une maison individuelle et si vous êtes déjà propriétaire du terrain, sa valeur entrera dans le calcul de l'apport personnel. Il suffira dans la plupart des cas de l'évaluer en fonction des prix du foncier de votre secteur. Il arrive toutefois que la banque demande une estimation précise (effectuée par une ou plusieurs agences immobilières) et dans de rares cas exige une expertise immobilière.

Les aides financières des collectivités locales

On n'y pense pas toujours, mais bon nombre de collectivités locales : mairies, communautés urbaines ainsi que quelques départements proposent une aide financière aux primo accédants. Même si le plus souvent, cette participation prend la forme d'une ristourne sur le prix au m2 et se limite à certains quartiers rénovés, sachez que quelques communes proposent une aide sous la forme d'une subvention versée directement à l'acquéreur qui entre de fait dans l'apport personnel.
Le minimum dont il faut disposer pour devenir proprietaire

Est-ce que je peux faire financer les frais de notaire par la banque ?

Emprunter pour payer les frais de notaire
Là encore, tout dépend de votre situation financière et de la banque à laquelle vous vous adressez. En général, il vous est demandé de financer au minimum les frais de notaire et de garantie (caution ou hypothèque) et les frais de dossiers. Toutefois, certaines banques de réseau et les établissements spécialisés comme le CREDIT FONCIER financent à hauteur de 110 %.

Une autre solution consiste à " affecter " les prêts réglementés au financement des frais de notaire (hormis le PTZ) tandis que le prêt principal est utilisé pour financer l'acquisition.

Comment la banque calcule-t-elle le taux d'apport ?

5 questions sur l'apport personnel
Une erreur fréquente consiste à calculer le taux d'apport directement sur la base des fonds disponibles et des prêts réglementés. Sachez que les banques calculent le ratio sur la base du prix d'acquisition qui inclut :

  • Les frais d'agences (si vous achetez par l'intermédiaire d'un agent immobilier).
  • Le mobilier, le cas échéant (valeur inscrite dans le compromis de vente ou acquisition d'équipements comme une cuisine intégrée).

En revanche, ne sont pas comptabilisées les autres dépenses annexes et notamment les frais de notaire.
Exemple chiffré
Un couple fait l'acquisition d'un appartement ancien d'une valeur de 180 000 €, frais d'agences inclus. Le compromis distingue une part de mobilier correspondant à une cuisine équipée pour une valeur estimée à 8 000 €. 

  • Les frais de notaire sont estimés à : [180 000 - 8000] * 7,3 % = 12 550 €.
  • Le coût de la garantie (base CREDIT-LOGEMENT) se monte à 2 100 €.
  • Les frais de dossiers sont de 500 €.

Le capital personnel est de 20 000 € et le couple est éligible à un prêt Action logement de 7000 €.

Le taux d'apport se calcule comme suit :

[20 000 - (12 550+2 100+500)] * 100 / 180 000 = 8,4 %

Conclusion : même si le taux de 8,4 % est inférieur aux 10 % généralement présentés comme étant le seuil minimum, le dossier de notre couple sera accepté par la plupart des banques, à condition que l'endettement soit respecté et que la situation professionnelle des emprunteurs soit stable.

Je ne dispose pas d'un capital, puis-je devenir propriétaire ?

N'oubliez pas que l'analyse de risque repose avant tout sur une étude globale de votre situation. Chaque élément de votre dossier de prêt immobilier est important . Si vous ne disposez pas d'apport personnel, il faudra au moins que tous les autres feux soient au vert.

  • Situation professionnelle stable (contrat à durée indéterminée, hors période d'essai).
  • Taux d'endettement en dessous de 33 % et un reste à vivre suffisant (en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer).
  • Relevés bancaires sans incident de paiement.

Y a-t-il un taux idéal ?

Minimum d'apport personnel
On a pour habitude de dire que 10 % du prix d'acquisition (plus les frais de notaire) constitue le taux d'apport minimum. 

Mais au-delà de ce cas très général, sachez qu'à chaque situation correspond un taux d'apport idéal et celui-ci n'est évidemment pas le même suivant que vous êtes un jeune primo accédant de 25 ans, un couple de fonctionnaires disposant de salaires confortables, un artisan ou un intermittent du spectacle aux revenus irréguliers.
Cas particulier du prêt relais : le calcul de l'apport en cas de prêt relais est particulier. Si vous revendez votre résidence principale actuelle pour acheter un nouveau bien immobilier, sachez que le montant de la somme avancée par la banque, correspondant au prix de vente moins le remboursement de l'emprunt en cours entre dans le calcul de l'apport personnel, même si la vente n'est pas encore réalisée.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, ou il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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