Le calcul du taux d’endettement maximum

Par Louis SERICOLA

Calcul du taux d'endettement

Le calcul du taux d’endettement (ou taux d’effort) est une étape essentielle dans la recherche de votre prêt immobilier. Il détermine votre capacité d’emprunt et oriente les futures recherches d’un bien. Le résultat est toutefois à rapprocher d’éléments complémentaires, comme le reste à vivre ou la situation familiale ou professionnelle.


Sommaire

Définition

Le taux d’endettement est un résultat exprimé en pourcentage. Il correspond au total des différentes mensualités de crédit, divisé par le montant des revenus nets de l’emprunteur.

Il est généralement admis que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % des revenus de l’emprunteur. Il s’agit même du critère principal dans l’octroi d’un prêt immobilier. Mais si les lois sur le surendettement font référence à un taux maximum, il n’existe aucun fondement juridique. Ce sont les banques qui décident de limiter le remboursement des emprunts d’un ménage à un tiers de ses revenus.

Par ailleurs, ce seuil est parfois revu à la baisse lorsque le reste à vivre de l’emprunteur est faible. A l’inverse lorsque la situation financière le permet, la banque peut accepter le financement, même si le taux d’endettement est proche de 40 %.

Taux d'endettement maxi autorise par les banques

Les éléments qui entrent dans le calcul

Les éléments pris en considération pour le calcul du taux d’endettement peuvent varier d’un organisme bancaire à l’autre, mais les règles de base sont toutefois les mêmes.

Les crédits

Toutes les mensualités de crédit sont prises en compte, c’est à dire :

  • Les prêts immobiliers déjà existants et les nouveaux à venir
  • Les prêts à la consommation
  • Les crédits révolving, les découverts bancaires,

Les revenus

Toutes les ressources du ménage ne s’analysent pas de la même façon. Les revenus retenus par l’organisme prêteur correspondent à des rentrées d’argent ayant un caractère régulier et certain. Des heures supplémentaires, une prime exceptionnelle ne seront pas retenues.

  • Les revenus professionnels. Toutes les primes régulières sont comptabilisées, à condition de vérifier la régularité de leur versement (13ème mois, prime de vacances…). La pérennité est aussi un facteur essentiel un CDI est généralement obligatoire, mais les intérimaires présentant un historique d’activité important obtiennent généralement leur financement.
  • Les pensions dont le caractère est certain (pension alimentaire, pension d’invalidité, pension de guerre…)
  • Les allocations familiales : la banque pourra toutefois pondérer le montant en fonction de l’âge des enfants, c’est-à-dire de ne pas tenir compte de la totalité des prestations.
  • Les revenus de placement : Sauf à bénéficier d’un taux de rendement garanti, ils ne sont pas comptabilisés.
  • Les revenus fonciers : les banques appliquent un coefficient – en général de 40 % – sur les loyers bruts afin de tenir compte des charges et impôts qui grèvent les revenus. Si vous estimez que le bénéfice de votre opération locative est supérieur au forfait retenu par la banque, établissez un prévisionnel et transmettez-le.
  • Les primes d’intéressement ou de participation : leur caractère n’est pas certain, même si elles ont été versées sur plusieurs années consécutives. Elles ne seront pas comptabilisées.

À savoir : les APL ne sont jamais prises en compte. Leur disparition semble par ailleurs programmée pour 2020.

Important : précisez si vous bénéficiez d’une revalorisation annuelle de votre salaire. Elle pourra faire pencher la balance du bon côté en cas d’endettement élevé.

Elements qui entrent dans les revenus de l'emprunteur

Le reste à vivre

L’analyse du taux d’endettement s’accompagne toujours de celle du reste à vivre. Il ne faut pas perdre de vue que la décision de financement résulte d’une approche globale. En clair, le résultat n’est pas donné à partir d’un seul élément, mais de la combinaison de plusieurs. Cette approche explique qu’un taux d’endettement bas ne permet pas toujours d’obtenir un prêt.

Ainsi, si votre taux d’endettement est supérieur à 33 %, mais que le reste à vivre est jugé confortable pour faire vivre le ménage, la banque acceptera le prêt.

Le reste à vivre correspond à la somme restant en compte une fois déduit toutes les échéances d’emprunt en cours (1). Il doit permettre au foyer de faire face à ses dépenses courantes. Le montant minimum exigé dépend de la composition du ménage et varie suivant les banques.

(1) : cotisations d’assurance emprunteur incluses.

Cas des investisseurs

S’il était appliqué comme tel, le calcul du taux d’endettement serait défavorable aux emprunteurs ayant réalisé un investissement locatif. En effet, même si l’opération est équilibrée, c’est-à-dire si les loyers couvrent les charges, le taux d’endettement sera impacté négativement, comme le démontre l’exemple ci-dessous :

Un emprunteur dispose de revenus nets mensuels de 2900 € et rembourse par ailleurs 650 € par mois pour sa résidence principale. Il n’a aucun crédit à la consommation et envisage de réaliser un investissement locatif. A ce stade, son taux d’endettement est de : (650 * 100 /2900) = 22,4 %.

L’opération envisagée procurerait des loyers nets de charges et d’impôts de 800 € par mois (montant retenu par la banque), ce qui couvrirait les mensualités du nouveau prêt. L’opération est donc « transparente » en terme de budget. Or, si la banque utiliser la méthode classique pour calculer le taux d’endettement, l’emprunteur ne pourrait pas réaliser son projet. Heureusement, l’analyse du taux d’endettement ne s’effectue pas de manière aussi stricte lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif.

(650 + 800) * 100 / (2 900 + 800) = 39,2 %.

Appreciation du taux d'endettement pour un investisseur

Exemple chiffré

Le revenu net mensuel d’un couple d’emprunteur sans enfants à charge est de 2 300 €. Il bénéficie d’un 13ème mois de 2 300 € et perçoit 131 € par mois d’allocations familiales (deux enfants en bas âge).

Il a un crédit à la consommation de 120 € par mois et envisage d’emprunter pour sa résidence principale 150 000 € sur 20 ans à 1,33 %+ 0,35 % d’assurance, ce qui donne une mensualité de 755 € par mois.

  • Le taux d »endettement se calcul en divisant les charges par les revenus et en multipliant pas 100, ce qui donne : [(755+120) / 2 300] *100 = 38 %
  • Le reste à vivre est de : [(2 300 – (755+120)] /2 = 712, 50 €

Conclusion : le taux est nettement supérieur à 33 %, même si le reste à vivre peut être jugé suffisant. Le couple aura du mal à obtenir un financement, sauf à entretenir des relations privilégiées avec sa banque.

Calculette de taux d’endettement

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.