Faut-il opter pour un prêt immobilier mixte ?

Par Louis SERICOLA

Opter pour un credit mixte

Le choix entre un taux variable et taux fixe se pose avec plus d’acuité à l’heure actuelle, compte tenu de la baisse historique des taux d’intérêt. Avec l’arrivée du crédit mixte, l’emprunteur n’a plus à choisir entre l’un et l’autre. Cette formule a décidément le vent en poupe et séduit de plus en plus les emprunteurs et les banquiers n’hésitent plus à proposer un prêt immobilier mixte à leurs clients.

Fonctionnement

Le mécanisme est relativement simple. La banque accorde un prêt dont le taux sera fixe pendant une période déterminée (en général entre 3 et 10 ans) puis variable dans une seconde phase. Le financement se fait donc en deux phases distinctes :

  1. Une mensualité fixe pendant la première période.
  2. Une mensualité variable, fonction de l’indice de référence (en général l’Euribor à 3 mois) dans la seconde.

Plus la première période est longue plus le taux d’intérêt est élevé. Ainsi, le taux d’un crédit immobilier mixte dont la durée fixe est de 7 ans sera plus intéressant que si la fixité du taux est de 10 ans.

Taux fixe pendant une periode puis taux variable

Beaucoup d’avantages

Cette formule présente quelques atouts par rapport à un prêt immobilier classique. Elle permet de bénéficier à la fois de la sécurité du taux fixe et de l’attractivité du révisable. La combinaison des deux évite ainsi à l’emprunteur de devoir faire un choix tranché entre l’une et l’autre des formules.

Autre avantage de la mixité : Il est possible de gagner parfois plus d’un demi-point par rapport à un prêt à taux fixe.

Enfin, dans la deuxième phase du prêt, le taux révisable est le plus souvent sécurisé, de nombreuses banques proposant à l’emprunteur un prêt révisable capé +1 ou +2.

Notre conseil : le prêt mixte est une excellente solution si vous envisagez une revente à moyen terme.

Et quelques inconvénients

Plutôt que d’inconvénients, c’est de risques qu’il s’agit. Ceux-ci sont inhérents à la deuxième phase de l’emprunt et dépendent de l’évolution de l’indice financier qui sert de référence, en général l’Euribor à 3 mois.

Pour garder la maîtrise sur son budget, il est conseillé d’opter pour une indexation sur la durée. Ainsi, en cas de hausse de l’Euribor, la variation se répercutera sur la durée du prêt mais les échéances mensuelles resteront constantes.

Notre conseil : privilégiez les prêts mixtes qui permettent de bénéficier d’un taux capé plus 1 ou plus 2 lors de la deuxième phase. Ne dépassez pas de préférence le cap de +1.

Avantages du pret immobilier mixteLe passage à taux fixe

Comme pour tous les emprunts révisables, vous avez la possibilité de passer à un taux fixe classique. Quoique cette souplesse soit présentée comme un avantage, sachez que les conditions du passage à un taux fixe ne sont pas des plus intéressantes.

Il ne faut donc pas imaginer que votre banque vous fera alors sa meilleure proposition. Les modalités sont définies au départ dans le contrat de prêt et prévoient en général que le nouveau taux sera déterminé en fonction d’un indice financier (TME ou autre) plus élevé que l’indice Euribor 3 mois, auquel s’ajoutera une majoration.

En définitive la clause de passage à taux fixe ne sert qu’à rassurer l’emprunteur au cas où la hausse de l’indice ne rendrait plus supportable les mensualités.

Notre conseil : en cas de hausse du taux révisable, il est préférable de faire racheter son crédit immobilier par la concurrence et de bénéficier des meilleures offres de taux fixe.

 

Souplesse de remboursement

Malgré la complexité liée à la mixité d’un taux fixe et d’un taux révisable, il est possible de bénéficier des avantages de la modularité qui permet après une certaine période de modifier le montant des versements à la hausse où à la baisse, voire de suspendre ses mensualités.

Nous pensons que la période permet de bénéficier de taux d’intérêts fixe particulièrement bas. En faisant un large tour de la concurrence vous obtiendrez peut-être un taux fixe proche du crédit mixte qui vous permettra d’éviter tous risques futurs.

À savoir : avec un taux Euribor négatif (-0,400 % au 13 décembre 2019),ce qui est modifie le contexte du marché, les banques rechignent à proposer des taux révisables, ce qui remet en cause la production de prêts mixtes.

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.