Comment établir le plan de financement d’un appartement acheté en VEFA ?

Par Louis SERICOLA

Financement d'une acquisition neuve en VEFA

Acheter un logement neuf (appartement en VEFA ou construction de maison individuelle) nécessite d’établir un plan de financement spécifique, compte tenu des décaissements successifs qui suivent les appels de fonds prévus au contrat de réservation (ou de construction) et des intérêts intercalaires prélevés par la banque avant le démarrage de l’amortissement du prêt immobilier.

Les appels de fonds

Les modalités de paiement du logement sont fixées par contrat et les limites doivent répondre aux exigences de l’Article R 261-14 du Code de la Construction et de l’habitation. Ils sont exprimés en pourcentage du prix d’acquisition du logement pour atteindre :

  • 5 % à la signature du contrat de réservation, correspondant au dépôt de garantie (montant généralement admis)
  • 30 % lorsque les fondations ont été achevées (limite légale)
  • 50 % lorsque le premier étage est terminé (étape intermédiaire)
  • 70 % quand l’immeuble est hors eaux. Ce qui sous-entend que le gros oeuvre ait été terminé et que le toit soit posé (limite légale)
  • 80 % lorsque le cloisonnement des pièces est terminé (étape intermédiaire)
  • 95 % à l’achèvement des travaux. (Limite légale).

Suivant le promoteur, le montant exigé lors des étapes intermédiaires peut varier.

5 % du prix d’achat sont donc « réservés » en attendant la remise des clés lors de la réception des travaux. Ils seront libérés si aucune contestation n’est émise.

Faire une étude de financement pour une construction neuve

Le calcul des intérêts intercalaires

Les déblocages successifs

L’acquisition d’un logement sur plan nécessite que la banque effectue autant de déblocages qu’il y a d’appels de fonds. Cette période, qui s’étale en général entre 12 et 24 mois (variable suivant le délai de livraison du bien) va entraîner un surcoût financier fait du différé d’amortissement du prêt immobilier. Le plan de financement devra ainsi tenir compte du calcul des intérêts intercalaires.

Chaque somme débloquée est soumise à intérêts par l’organisme prêteur. Le calcul s’effectue par période. L’exemple chiffré ci-dessous vous montre l’incidence financière pour la construction d’un appartement en VEFA livré au terme de 24 mois.

À savoir : Il n’y a pas d’intérêts intercalaires lorsque le déblocage de fonds a lieu à la fin des travaux.

Exemple chiffré

Base de la simulation : acquisition d’un appartement neuf au prix de 250 000 €, financé à 100 % sur la base d’un prêt immobilier à taux fixe de 3,05 % (1) et du calendrier d’appels de fonds tel qu’il a été établi dans le contrat de réservation.

Appels de fonds Pourcentage

appelé

Cumul

cumulé

Décaissement Cumul des décaissements Calcul des intérêts intercalaires
Contrat de réservation : janvier 2019 5 % 5 % 12 500 € 12 500 €  12 500 * 1,30 % * 4/12 = 54, 16 €
Fondations : mai 2020 25 % 30 % 62 500 € 75 000 €  75 000 * 1,30 % * 4/12 = 325 €
Premier étage : septembre 2020 20 % 50 % 50 000 €  125 000 €  125 000 * 1,30 % * 6/12 = 812,50 €
Immeuble hors eaux : mars 2021 20 % 70 % 50 000 € 175 000 €  175 000 * 1,30 % * 3/12 = 947,47 €
Cloisonnement : juin 2021 10 %  80 % 25 000 € 200 000 €  200 000 * 1,30 % * 5/12 = 1 083,33 €
Achèvement des travaux : novembre 2021 15 % 95 % 37 500 € 237 500 €  237 500 * 1,30 % * 1/12 = 257, 29 €
Remise des clés : décembre 2021 5 % 100 % 12 500 € Démarrage phase d’amortissement
Totaux 100 % 250 000 € 
(1) : taux moyen sur 20 ans constaté en décembre 2019.

Le tableau montre clairement l’incidence des intérêts intercalaires. Tout retard dans la livraison entraînera des frais importants. Mais au-delà du surcoût financier, ils posent clairement la question de la délicate gestion du budget pendant la phase de construction, l’emprunteur devant continuer à payer chaque mois son loyer.

Calcul des interets intercalaires

L’amortissement partiel

Si vos revenus le permettent, vous pouvez commencer à amortir le capital. La mensualité sera plus importante puisqu’elle comportera une part d’intérêt et une part de capital, mais l’amortissement partiel permettra en contrepartie de diminuer le coût du crédit.

À savoir : seules quelques banques acceptent de démarrer l’amortissement avant le décaissement total.

Le différé total

À contrario, si vos finances ne permettent pas de régler conjointement le loyer et les frais intercalaires, sachez que certaines banques acceptent de procéder à un report total des intérêts liés à la phase de construction. Cela évitera de cumuler les dépenses jusqu’à la livraison de l’appartement. Deux possibilités s’offrent à vous à la fin de la période :

  1. Régler en totalité les intérêts cumulés
  2. Intégrer le montant des intérêts intercalaires non réglés au prêt immobilier.

Vos droits aux prêts réglementés

Le PTZ

Prêt réservé pour l’achat d’un logement dans le neuf, le PTZ est versé sous conditions :

  • Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années
  • Ne pas dépasser un plafond de revenus défini par décret.

Le prêt épargne-logement

Si vous-même ou un membre de votre famille détient un CEL, il sera sans doute avantageux de l’intégrer à votre futur plan de financement. En revanche, il y a peu de chance qu’un prêt issu d’un PEL soit intéressant, compte tenu du niveau faible des taux fixes actuels.

Simulation de financement d'un appartement en vefa

Le prêt Action Logement

Il s’agit de l’ex prêt patronal ou 1 % logement. Pour en bénéficier, il faut travailler dans une entreprise de plus de 10 salariés et espérer que l’enveloppe réservée par l’employeur à l’accession aidée ne soit pas épuisée au moment où vous effectuez la demande.

Les aides des collectivités locales

Suivant la ville ou le département où vous résidez, vous pouvez bénéficier d’aides locales complémentaires aux prêts réglementés par l’Etat. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou du conseil général. Le plus souvent, les conditions d’accès aux aides sont les mêmes que celles du PTZ.

Demander à un professionnel d’établir plusieurs études de financement

Une simple simulation établie sur Internet ne permettra pas de mettre en évidence l’ensemble des paramètres qui entrent en ligne de compte dans l’analyse d’une acquisition sur plan. Celle-ci doit être menée à partir de plusieurs plans de financement présentant différents scénarios. Pour cela, il faut s’adresser à un professionnel du crédit qui en général utilise des outils permettant d’utiliser les techniques bancaires sophistiquées (lissage, différés, etc.).

Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.