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Les conditions d’indexation d’un crédit à taux révisable

Définition

Les risques d'un taux revisable
En matière de pret immobilier, le taux variable est appelé également taux révisable ou taux ajustable. 

Ces trois termes désignent un même mécanisme dont le principe est de faire varier périodiquement le taux en fonction d'un indice financier déterminé au départ dans l'offre préalable.

Le taux variable sera revu à la hausse ou à la baisse selon l'évolution de cet indice à la date anniversaire. Selon les modalités prévues, l'ajustement impactera soit la mensualité soit la durée soit les deux éléments.

Composition du taux

L'indice de référence

L'indice de référence le plus utilisé pour les taux révisables est l'EURIBOR (Euro interbank offered rate). Cet indice correspond au taux de l'argent pratiqué entre les différentes banques de la zone Euro. L'EURIBOR à 3 mois, l'un des indices les plus utilisés, a baissé de plus de 50%.

D'autres indices peuvent être choisis pour servir de référence, comme l'EONIA (Euro Overnight Index Average) ou le TME (Taux moyen des emprunts d'Etat).
Pret immobilier a taux cape 1

Evolution de l'indice Euribor 3 mois depuis le 1er janvier 1999

 Date Evolution de l'indice 
 01/19993,139 
01/2000 3,347 
01/2001 4,771 
01/2002 3,338 
01/2003 2,834 
01/20042,092 
01/2005 2,1457 
01/2006 2,5114 
01/20073,751 
 01/20084,493 
01/2009 2,483 
01/2010 0,681 
01/2011 1,018 
01/2012 1,223 

Evolution de l'indice sur 2013

Date Evolution de l'indice 
janvier 2013 0,204
février 2013  0,224
mars 2013  0,207
avril 2013  0,209
mai 2013  0,201
juin 2013  0,21
juillet 2013 0,221
août 2013  0,226
septembre 2013 0,223 
Comme on peut le remarquer, l'année 2013 a marqué à fois un niveau historiquement bas de l'Euribor 3 mois et une certaine stabilité, le niveau de l'indice s'étant maintenu dans une fourchette de 0,204 en janvier et 0, 226, son point le plus haut, en août dernier.

Comparez toutes les propositions bancaires

taux base sur l'euribor

La marge de la banque

Pour composer un taux variable, la banque ajoute une marge à l'indice de référence, qui reste fixe pendant toute la durée du prêt.

Pour comparer les propositions de deux organismes utilisant le même indice de référence, il faut donc connaître la marge appliquée pour déterminer la meilleure proposition.

Les mécanismes de sécurisation du taux variable

Sécuriser un prêt révisable avec un taux capé

Un prêt est dit "capé" lorsque le contrat prévoit un plafond de hausse. Par exemple, capé +1  signifie que le taux ne pourra pas augmenter de plus de 1%. On trouve en général des caps +1 ou +2 mais guère au-delà.

Quelques rares propositions bancaires ont été faites sur la base d'un prêt "capé 0". Cela signifie que le taux ne peut varier qu'à la baisse.

Passage du taux variable au taux fixe

Différents mécanismes de sécurisation permettent à l'emprunteur de passer à tout moment sous conditions à un taux fixe. Dans ce cas le nouveau taux est recalculé par l'organisme prêteur en fonction d'un nouvel indice qui est le plus souvent l'OAT (Obligations Assimilables du Trésor). Ce choix est irréversible.

Notre avis  : le passage à taux fixe est rarement une bonne affaire car les OAT sont plus élevés en général que l'Euribor. Si le taux devient trop élevé, faites racheter votre prêt par une banque concurrente.

L'échéance constante

Une autre possibilité pour sécuriser votre prêt consiste à impacter la durée en cas de hausse de l'indice. Le prêt variable à mensualités constantes est par ailleurs assez largement répandu. Ce mécanisme a l'avantage de permettre de garder la maîtrise de son budget. Ainsi, si l'indice monte, la durée est prorogée. A contrario, si l'indice baisse, celle-ci est raccourcie.
comparer la marge de la banque et l'indice de reference

Les pièges à déjouer

La marge, élément central de la négociation

Tous les prêts variables ne sont pas comparables entre eux. En effet, outre le fonctionnement lui-même qui peut varier d'une proposition à l'autre, il est possible que l'indice de référence soit également différent. Vérifiez que vous comparez deux propositions bancaires basées sur le même indice financier.

Si c'est le cas, attachez-vous à comparer la marge de la banque, l'évolution future de l'indice sera évidemment la même pour chacune des banques concurrentes.

L'abscence de sécurisation

La plus grande précaution à prendre reste bien entendu de sécuriser le mécanisme d'indexation. Lorsqu'il n'y a aucune sécurité, il faut s'attendre, notamment sur le long terme, à voir ses mensualités grimper en cas de forte hausse de l'indice.

On parle alors de "taux maîtrisable".

Autres avantages

Le taux variable présente d'autres particularités avec par exemple des pénalités de remboursement anticipé inférieures à celles pratiquées pour un taux fixe.

Les différentes baisses consécutives du taux directeur de la BCE ont eu pour effet de faire chuter l'EURIBOR. Le taux variable est à nouveau inférieur au taux fixe et redevient aujourd'hui compétitif.
pret variable a echeance constante

Actualité

La presse a récemment mis en évidence quelques dossiers difficiles pour lesquels les propositions bancaires n'avaient pas prévue de cap. Les forums débattent également du problème ce qui démontre qu'avant d'opter pour un prêt révisable, il convient au préalable d'en étudier toutes les conditions.

En 2012, le scandale sur les manipulations présumées de l'indice Euribor par certaines grandes banques internationales jette la suspicion et pose la question d'un encadrement indépendant qui pourrait revenir à l'EBA (Autorité Bancaire Européenne).

Quel choix au final ?

Il est essentiel au préalable de définir les contours du projet et d'analyser sa situation financière. Si le taux variable semble adapté, il faudra alors étudier en détail les conditions et multiplier les mécanismes de sécurisation. (impact sur la durée, échéance constante, taux capé +1 etc.).

Une solution originale est proposée depuis peu par cetaines banques. Le prêt mixte permet en effet de combiner deux propositions sur un seul emprunt. L'opération consiste à partir sur un taux fixe pendant quelques années (durée définie au départ) et de basculer ensuite sur un prêt à taux révisable.

Le rapport Frédéric Lefebvre

passer d'un taux variable a un taux fixe
En 2008, les recommandations du rapport rendu par le député Fréderic Lefebvre ont débouché sur douze engagements de la part des banques françaises visant à sécuriser ce type d'emprunt et à rendre l'information plus transparente.

Douze engagements pour rendre le taux variable plus sûr

C'est par l'intermédiaire de la Fédération Bancaire Française (FBF) et l'association des sociétés des sociétés financières (ASF), que les banques se sont engagées à mettre en oeuvre progressivement un certain nombre de mesures visant à:

  • Proposer une alternative au prêt revisable qui pourra être soit un prêt à taux fixe soit un "taux maîtrisable", c'est à dire présentant des limites d'évolution
  • Effectuer et remettre des simulations à l'emprunteur
  • Mettre en place un glossaire destiné à faciliter la compréhension des termes techniques
  • Renforcer l'information du passage à un taux fixe
  • Mettre fin aux taux d'appel (ils constistuaient un avantage qui ne durait que les premiers mois)
  • Apporter une attention plus grande aux clients à revenus modestes qui bénéficient de prêt à l'accession sociale.

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