LE LISSAGE DE PRET IMMOBILIER OU PRET A PALIER

Le lissage de pret immobilier est proposé aux emprunteurs ayant recours à plusieurs crédits de durées inégales.

Le principe consiste à transformer l'emprunt principal en pret à palier en créant plusieurs niveaux de remboursement et à baisser la mensualité les premières années pour gommer l'impact des prêts à taux réduits.

C'est le cas par exemple avec un prêt à taux zéro ou un prêt employeur qui ont des durées généralement plus courtes que l'emprunt principal.

Ce montage s'apparente à du sur mesure, car la banque établiera une simulation du pret lissé au plus juste pour adapter la mensualité de l'emprunteur à sa situation financière.

Le principe de calcul du lissage de pret, en évitant ces "marches" qui créent des niveaux de remboursement différent permet d'obtenir une mensualité unique et par là même moins élevée.

Trois cas de figure peuvent être envisagés si vous avez un crédit à la consommation en cours.
Premier cas: le calcul de lissage de pret. La technique est la même qu'avec plusieurs emprunts immobiliers, le pret principal étant modifié pour créer différents paliers et lisser la mensualité.

Il n'est d'ailleurs pas rare de trouver des lissages avec trois ou quatre prêts immobiliers.
Par exemple: un crédit consommation, un pret principal et un ou deux emprunts complémentaires comme le PTZ ou le prêt patronal.

Attention! les organismes de crédit qui acceptent un pret à palier lorsqu'il y a des crédits personnels ne sont pas légion. Rares en effet sont les banques qui voudront le faire.

Deuxième cas: si votre taux d'endettement le permet, vous pouvez très bien conserver le crédit en cours et le laisser courir jusqu'à son terme. C'est en tout cas la solution à retenir lorsqu'il ne reste que deux ou trois mois à rembourser.

Troisième cas: solder le crédit avec votre apport personnel. Cette solution, lorsqu'elle est possible, a un double impact.

• Baisser tout d'abord le taux d'endettement, ce qui améliore la capacité d'emprunt.

• Améliorer la qualité du dossier ensuite et par la même permettre une meilleure négociation des conditions de taux.

IMPORTANT : avant d'avoir recours à de telles techniques, il faut toujours vérifier quel impact ce mécanisme peut avoir sur la mensualité. C'est pourquoi nous effectuons toujours plusieurs simulations afin de déterminer la meilleure étude de financement.

Voyons par un exemple simple une simulation sans le lissage de pret, lorsqu'on a recours à plusieurs prêt immobiliers.

Montant à financer: 150 000 €

• Prêt à taux zéro: 16 000 € sur 8 ans: 167 € par mois
• Prêt patronal: 10 000 € sur 10 ans: 90 € par mois
• Prêt principal: 124 000 € sur 25 ans ( à 4, 25%) 651 € par mois

Mensualités des crédits sans lissage

Durée	Mensualité du  Prêt à taux zéro	Mensualité du  Prêt patronal	Mensualité du  Prêt principal	Mensualité  Totale
De 0 à 8 ans	167 €	90 €	672 €	929 €
De 8 à 10 ans	0 €	90 €	672 €	762 €
De 10 à 25 ans	0 €	0 €	672 €	672 €

La mensualité peut dans cette situation poser un problème d'endettement sur les premières périodes, alors qu'à partir de 8 ans l'effort sera moindre et qu'après 10 ans elle aura baissé de près de 30%.

Par contre, si on réalise une étude de financement avec un pret à paliers, l'emprunteur n'aura qu'une seule mensualité de 873 €, ce qui lui permettra de mieux aborder la première période.

Comme l'exemple l'a démontré, le premier avantage du lissage de pret est bien sûr de pouvoir bénéficier des prêts à taux réduits tout en respectant les contraintes d'endettement.

D'autre part, la technique du lissage de pret permet d'obtenir une mensualité constante, ce qui simplifie la gestion du budget.

Le seul inconvénient du lissage de pret est qu'il génère un surcoût, parfois important.
Reprenons l'exemple précédent:
Si nous ne lissons pas les trois emprunts, le financement coûtera 78 400 € d'intérêts à l'emprunteur. Après les avoir lisser, le coût du crédit se monte à: 111 900 €.

Le recours à un courtier en crédit immobilier constitue un atout certain car le montage d'un dossier avec un lissage de pret est plus compliqué.

Les outils informatiques de CREDITAS permettent à ses conseillers en financement de maîtriser parfaitement la technique du lisssage de pret.

Notre expertise est la garantie que votre dossier sera présenté sous ses meilleurs aspects Cela permettra de mieux le défendre auprès des banques susceptibles d'accepter un lissage de pret.