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Le calcul du taux d'endettement maximum

Le calcul de son taux d'endettement maximum est une étape essentielle dans la recherche de votre prêt immobilier. C'est lui qui va déterminer votre capacité d'emprunt et orienter vos futures recherches d'un bien immobilier.

Définition

Le taux d'endettement est un résultat exprimé en pourcentage. Il correspond au total des différentes mensualités de crédit, divisé par le montant des revenus nets de l'emprunteur.

Les éléments qui entrent dans le calcul

Elements qui entrent dans les revenus de l'emprunteur
Les éléments pris en considération pour le calcul du taux d'endettement peuvent varier d'un organisme bancaire à l'autre, mais d'une manière générale les règles de base sont les mêmes. Certains organismes de prêt pondèrent à la baisse certaines prestations comme les allocations familiales en fonction de l'âge des enfants. 

D'autres ne prennent pas du tout en compte l'apport de l'APL dans les revenus. Ces différences peuvent parfois expliquer pourquoi l'emprunteur n'obtient pas le même résultat d'une banque à l'autre.

Les crédits

L'ensemble des mensualités de crédit sont pris en considération, c'est à dire :

  • Les prêts immobliers déjà existants et les nouveaux à venir
  • Les prêts à la consommation
  • Les crédits révolving, les découverts bancaires
Taux d'endettement maxi autorise par les banques

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Les revenus

Les revenus retenus par l'organisme prêteur correspondent à toutes les rentrées d'argent ayant un caractère régulier et certain. Entrent donc dans le calcul :

  • Les revenus professionnels. Pensez à rajouter toutes les primes régulières (13ème mois, prime de vacances...)
  • Les pensions certaines (pension alimentaire, pension d'invalidité, pension de guerre...)
  • Les allocations (allocations familiales, APL...). Attention pour ces ressources, la banque pourra

Exemple chiffré

Prenons un exemple simple.

Le revenu annuel d'un emprunteur est de 28 000 €. Il bénéficie d'un 13ème mois d'un montant de 2 300 € et percoit 123 € par mois d'allocations familiales (deux enfants) soit 1 476 € annuel.

Il a un crédit à la consommation de 100 € par mois soit 1 800 € et envisage d'emprunter pour sa résidence principale 150 000 € sur 25 ans à 3,90% ce qui donne une mensualité de 783, 50 € soit une charge annuelle de 9 402 €

  • Ses charges annuelles seront de 1 200 € + 9 402 € soit 10 602 €
  • Ses revenus annuels sont de : 28 000 € + 2 300 € + 1 476 € soit  31 776 €      

Le taux d''endettement se calcul en divisant les charges par les revenus et en multipliant pas 100, ce qui donne:

(10 602 € / 31 776 €) * 100 : soit un taux d'endettement de 33, 40%

Emprunter avec un taux d'endettement superieur a celui autorise
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