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L’importance des informations contenues dans l’état hypothécaire

Définition

Levé par le notaire en vue de préparer l’acte de vente, l’état hypothécaire délivré par le service de publicité foncière contient des informations essentielles qui permettent de sécuriser la transaction immobilière.

Le certificat transmis par le registre de formalités engage la responsabilité de l’État.

Le service de la publicité foncière

Au 1er janvier 2013, la conservation des hypothèques a été remplacée par le service de publicité foncière. Rattaché à la direction générale des finances publiques, il centralise tous les actes authentiques portant sur les immeubles publiés par les notaires ainsi que les droits qui s’y rattachent (servitudes, inscriptions hypothécaires, ordres de saisie…). Il tient par ailleurs deux sortes de registres.

A noter que le coût des nouvelles taxes est du même ordre que celles qui correspondaient au salaire du conservateur.
Important : les servitudes non authentifiées (établies sous seing privé) ne sont pas enregistrées. Les héritiers peuvent donc contester la validité de l’accord, une servitude non authentifiée ne pouvant pas être opposée aux tiers. 

Les registres de formalités

Les registres de formalités ou " comptes " permettent de retrouver facilement les informations rattachées à un propriétaire et sont de 4 types :

  • Les dépôts qui ordonnent les documents en fonction de leur date d’inscription. 
  • Les inscriptions qui reprennent les bordereaux d’inscription par ordre chronologique 
  • Les transcriptions qui contiennent l’intégralité des actes authentiques 
  • Les transcriptions de saisies immobilières.

Classés chronologiquement, les registres facilitent la recherche par date d’évènement

Les registres d’ordre

Le service de publicité foncière tient également des registres d’ordre qui facilitent la recherche par propriétaire
Service de publicite fonciere

Qui peut accéder aux informations ?

Demande d'etat hypothecaire par un particulier
Si la demande et l’analyse de l’état hypothécaire font partie des missions du notaire en vue de préparer l’acte de vente, rien n’empêche un particulier de s’adresser directement au service de publicité foncière s’il souhaite connaître le nom du propriétaire d’un bien immobilier, contrôler les obligations et les charges qui pèsent sur un bien immobilier (hypothèques ou servitudes qui déprécieraient la valeur du bien) ou un éventuel ordre de saisie qui empêcherait la réalisation de la vente. 

Pour cela il suffit de transmettre un formulaire de demande en prenant soin auparavant de relever les informations figurant au cadastre.

Bon à savoir : on distingue les états hypothécaires sur formalités (publications d’acte authentique, inscription hypothécaire…) aux états hors formalités (qui concernent par exemple l’identité d’un propriétaire).

Quelques exemples de tarifs

 Type de demandeCoût 
 Renseignements concernant un propriétaire ou un bien 12 € par personne ou par immeuble
 Copie d’état descriptif de division ou de règlement de copropriété  30 €
 Copie d’acte publié 15 € si vous mentionnez la référence de publication
 Frais d'envoi De 1 à 2 € par document

La certification des renseignements

Toutes les informations délivrées par le service de publicité foncière sont certifiées par les pouvoirs publics. En cas d’erreur ou d’omission dans le certificat, la responsabilité de l’État est engagée. Notez que cette garantie reste limitée aux fautes imputables au service et non à celles qui proviendraient d’une mauvaise désignation établie par le notaire.

Rôle et responsabilité du notaire

Responsabilite du notaire en cas d'absence d'etat hypothecaire
Le rôle du notaire est primordial dans la mesure où l’obligation d’information et de conseil sécurise la transaction immobilière en même temps qu’il rassure acheteur et vendeur. Une réponse ministérielle en date du 08/04/2014 a d’ailleurs rappelé que le devoir de conseil du notaire l’oblige à lever un état hypothécaire avant la signature de l'acte et qu’à défaut, sa responsabilité professionnelle pourrait être retenue.

Mais sa responsabilité a des limites. Il vous sera ainsi très difficile, dès lors que l’état hypothécaire a été demandé, de l’attaquer en responsabilité pour les conséquences qui pourraient résulter de l’existence d’une servitude ou d’une inscription hypothécaire. 

La jurisprudence l’a d’ailleurs confirmé comme ce fut le cas lors d’une affaire où une inscription hypothécaire provisoire n’avait pas été mentionnée dans l’état.

Remonter aussi loin que possible

Dans l’absolu, l’idéal serait d’obtenir un état hypothécaire aussi ancien que possible du fait du caractère perpétuel des servitudes. Dans tous les cas, il est conseillé de remonter jusqu’à 30 ans afin d'éviter les problèmes de prescription

Les servitudes

Seules celles authentifiées par un notaire et donc enregistrées au service de publicité foncière figurent dans l’état hypothécaire. La publication n’étant obligatoire que depuis 1955, une servitude peut ne pas figurer dans le certificat. 

La clause suspensive

Même si le notaire engage sa responsabilité et doit satisfaire à un devoir d’information et de conseil, il est fortement conseillé d’introduire une clause suspensive d’état hypothécaire vierge de toute inscription dans l’avant-contrat.  
Clause suspensive d'etat hypothecaire

Les risques encourus en cas d’absence de relevé hypothécaire

Le cas rapporté en 2009 par la dépêche du midi nous rappelle l’importance que revêt l’état hypothécaire dans une transaction immobilière. Le quotidien relate la mésaventure d’un jeune couple près de Toulouse. 

Ce dernier fait l’acquisition d’un terrain en 2002 et y fait construire sa résidence principale. 7 ans plus tard, il reçoit un commandement de payer pour un montant de 300 000 €, correspondant à une dette qu’ont les vendeurs envers leur banque. 

Ils ne tardent pas à découvrir l’origine du problème. Lors de la vente, le clerc de notaire chargé de réclamer l’état hypothécaire a tout bonnement omis de le faire. Le notaire chargé de l’acte authentique n’ayant pas contrôlé, le produit de la vente a été remis directement aux vendeurs au lieu d’être transmis à la banque pourtant créancière prioritaire.

Si la procédure en cours à l’époque ne dit pas si le couple a fini par s’en sortir, elle rappelle l’importance que revêt l’état hypothécaire. Rappelons qu'une sûreté réelle est rattachée à un immeuble et qu'à ce titre l'acheteur est responsable des dettes rattachées au bien qu'il acquiert.
Sources juridiques
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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