Accueil > faq > emprunter taux d'endettement superieur 33

Peut-on obtenir un prêt immobilier avec un endettement élevé ?

L’endettement reste le critère d’analyse de risque le plus important et s’apprécie en fonction du "reste à vivre". Si celui-ci est suffisamment important, il vous sera possible d’emprunter, même avec un taux d’endettement supérieur à 33%, considéré souvent comme un maximum à ne pas dépasser.

Ce que vous pouvez faire si vos remboursements sont trop élevés

Les services d’analyse de risque vérifient que l’emprunteur dispose de revenus suffisants pour rembourser ses échéances. Il s’agit au bout du compte de s’assurer que ce dernier pourra continuer à subvenir à ses besoins une fois payée ses mensualités de crédit. Il est donc possible de souscrire un prêt immobilier avec un taux d’endettement qui dépasse 33%  à condition de disposer d’un "reste à vivre" qui permette de payer l’ensemble des charges du ménage.

Dans le cas contraire, vous devrez sans doute modifier certaines variables de votre financement pour ramener le taux à un niveau acceptable. Voici quelques pistes.
Devenir proprietaire avec un taux d'endettement superieur a celui autorise

Allonger la durée

Si vous avez prévu d’emprunter sur une durée de 15 ou 20 ans, vous disposez d’une marge intéressante pour abaisser la mensualité. Revoyez votre plan de financement sur une durée supérieure. Le coût du crédit sera certes plus important mais c’est peut-être le seul moyen de réaliser votre projet. Sachez que les prêts immobiliers actuels permettent de moduler les échéances. Vous aurez donc tout loisir de raccourcir la durée lorsque vos moyens le permettront.

Lisser le prêt principal

Les prêts bonifiés permettent de bénéficier de taux attractifs mais certains d’entre eux ne peuvent être remboursés que sur des durées courtes. C’est le cas notamment du prêt Action-logement et des prêts PEL et CEL. La solution consiste à lisser le prêt principal qui ce qui a pour effet de diminuer la mensualité globale jusqu’au terme prévu des emprunts courts.

Régler le problème des prêts à la consommation

Si vous dépassez le taux d’endettement maximum autorisé parce que vous avez un ou plusieurs crédits à la consommation, deux solutions s’offrent à vous :

  1. Vous tentez de solder l’un des prêts en cours. Pour cela vous pouvez faire appel à une aide familiale que vous rembourserez à votre rythme.
  2. Vous demandez à la banque de lisser le prêt principal en attendant que les prêts à la consommation soient terminés. Toutefois, seules certaines banques acceptent de lisser les prêts à la consommation.

Les différents éléments qui entrent dans le calcul du taux

Même si chaque banque mène sa propre politique de risque, les éléments suivants sont généralement pris en compte dans le calcul de l’endettement. 
banque qui prete avec un taux eleve

Les revenus

Si vous percevez des primes à différentes périodes de l’année ou si votre salaire mensuel comporte une partie variable, nous vous conseillons d’annualiser le calcul afin d’éviter des erreurs. Il vous suffira de diviser le total par 12.
Trouver un pret immobilier avec un taux d'endettement de 35

Les salaires

Vous devez prendre le salaire net imposable. Si les montants varient chaque mois, la banque établira une moyenne sur plusieurs mois ou sur l’année en cours. 

Attention : l’aléa doit reposer sur le montant, pas sur le versement.

Les primes

Les primes sont prises en compte dès qu’elles présentent un caractère certain. C’est le cas notamment des 13ème mois ou des primes de vacances. En revanche, les primes d’intéressement ou de participation ne sont pas retenues.

Les avantages en nature

Ils n’entrent pas directement dans le calcul du taux d’endettement mais ils constituent un élément d’appréciation de votre dossier. Les tickets restaurants ou les chèques vacances représentent une manne financière appréciable et le banquier pourra en tenir compte si votre ratio est légèrement au dessus des 33% autorisés.

Les revenus fonciers

Les revenus locatifs sont pris en compte mais n’ont pas la même importance que les salaires. A titre d’exemple, un investisseur qui ne perçoit que des revenus fonciers peut voir son dossier refusé, même si son endettement n’est pas trés important.

Sachez que le montant retenu par la banque n’est pas celui qui figure sur la déclaration d’impôt, car à ce stade vous n’avez déduit que les intérêts d’emprunt. Il faut prendre le montant des loyers bruts et déduire :

  • L’ensemble des charges qui incombent au propriétaire
  • La taxe foncière 
  • Les mensualités du prêt (amortissement, intérêts et cotisations d’assurance).

Les allocations

Le montant des allocations familiales retenus dans les revenus dépend directement de l’âge des enfants à charge. S’il avoisine la majorité, la banque ne les inclura pas du tout car la CAF cesse de verser les prestations à l’âge de 18 ans. En revanche, si vos enfants sont en bas âge, elle retiendra la totalité des allocations. Dans les autres cas, elle proratise le montant alloué.

Compte tenu de son caractère aléatoire, l'APL est rarement prise en compte par la plupart des organismes de prêt.
Maximum de taux d'endettement pour un investissement locatif

Les autres revenus

Ajoutez tous les revenus à caractère certain comme les pensions d’invalidité ou de réversion.

Les charges

Il s’agit de celles qui sont liées au remboursement des emprunts, c'est-à-dire les mensualités, assurance incluse :

  • Du nouveau prêt immobilier 
  • Des crédits à la consommation
  • Des réserves d’argent (crédits permanents)
  • Dans certains cas, des découverts bancaires autorisés si la banque juge qu’ils sont utilisés d’une manière régulière.

Le reste à vivre

Il s’agit du montant dont dispose le ménage en fin de mois, une fois réglé les mensualités d’emprunt. En clair, c’est la somme qui permet de faire vivre l’emprunteur et sa famille. Il s’apprécie au regard des charges fixes (assurances, impôts, abonnements…) et du nombre de personnes qui composent le foyer. Souvent, la banque se base sur un solde forfaitaire minimum par personne rattachée au foyer fiscal.

La notion de reste à vivre est aussi importante que celle du l’endettement maximum. Vous pouvez ainsi essuyer un refus avec un taux de 25% si le reste à vivre est jugé insuffisant. A contrario, l’organisme prêteur peut accepter un dossier avec un pourcentage de 36 ou 37% lorsque le reste à vivre est important. 

Cas des investissements locatifs

L’appréciation de la banque diffère en cas d’investissement locatif. En effet, même si les loyers couvrent en totalité les mensualités de l’emprunt, l’opération a pour effet d’augmenter mécaniquement le taux d’endettement.

Exemple chiffré

Prenons l’exemple d’un couple dont le revenu net se monte à 2500 € mensuel. Il est propriétaire de sa résidence principale pour laquelle il rembourse 700 € par mois. Il n’y a aucun prêt à la consommation en cours.

Avant investissement locatif

Avant d’envisager d’investir dans l’immobilier locatif le taux d’endettement est de :

(700 € * 100) / 2500 € = 28%

Après investissement locatif

Le couple envisage d’acheter un appartement dans le but de le louer. Pour cela, il envisage d’emprunter 150 000 € sur 20 ans à 2,71% + 0,36% d’assurance. La mensualité s’élève à 855 €. Les loyers nets prévus sont de 900 € et couvrent l’échéance de prêt.

Leur taux d’endettement après opération sera de : 

[(700+855) * 100] / (2500 + 900) = 45,7%

Comme on peut le voir, même avec une opération immobilière «neutre » sur le plan du budget, le couple d’investisseur se retrouve avec un ratio nettement supérieur à 33%.

La banque va donc apprécier le dossier sur la base d’autres critères comme l’apport personnel, le reste à vivre, le niveau des revenus et la valeur du patrimoine du couple.
Articles qui devraient vous intéresser
Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
Cet article vous a aidé ?
Merci de le partager sur le réseau social de votre choix
Inscription à la newsletter
En poursuivant votre visite, vous acceptez l'utilisation des cookies pour que nous puissions vous proposer une navigation personnalisée et des services fonctionnels.
En savoir plus