Si vous vous apprêtez à acheter un appartement neuf en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), vous savez sans doute que le déblocage des fonds se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux jusqu’à la remise des clés. Dans la pratique, le promoteur transmet l’appel de fonds que vous faites suivre à la banque qui règle alors directement le promoteur.
À noter que les achats ou les travaux effectués directement par le maître d’ouvrage suivent une procédure toute différente qui peut varier d’un organisme prêteur à l’autre.
Certaines banques acceptent par exemple d’avancer l’argent sur présentation d’un justificatif qui peut être une facture pro format ou un simple devis (plus rare). Le pôle déblocage peut en revanche se montrer plus strict et exiger que vous avanciez les fonds, le remboursement ayant lieu sur présentation d’une facture acquittée.
Si vous ne disposez pas de la somme nécessaire, sachez que dans la plupart du temps la banque décale la date de valeur du chèque pour éviter de payer des agios.
À savoir : certaines banques exigent que vous leur transmettiez les originaux des documents.
Le calendrier d’appels de fonds
Dans le cas d’un achat en VEFA, vous devenez propriétaire de l’appartement au fur et à mesure des décaissements, conformément au calendrier des paiements annexé au contrat de réservation qui vous a été remis. En général, les promoteurs demandent que les acomptes atteignent :
- 5 % à la réservation
- 35 % à l’achèvement des fondations
- 70 % quand l’immeuble est hors eau
- 95 % à la fin des travaux
- 100 % à la livraison
À noter que dans le cadre d’une construction de maison individuelle, le déblocage de fonds s’effectue de la même manière.
Si vous achetez en fin d’achèvement
Si vous achetez à la fin des travaux et que la date de la remise des clés de votre appartement neuf est proche, le premier décaissement tiendra compte de l’ensemble des acomptes précédents. Exemple : si l’immeuble est hors eau et que le cumul des versements exigés est de 70 % du prix, le déblocage des fonds devra être du même ordre.
Cette situation est plutôt avantageuse pour l’acquéreur dans la mesure où elle permet un amortissement accéléré des fonds et évite de payer des frais intercalaires trop lourds.
Important : lors du dernier déblocage, certaines banques demandent de fournir une déclaration de fin de travaux. Cette exigence ne va pas sans poser de problèmes puisque les travaux ne sont achevé qu’après le dernier envoi de fonds.
Les intérêts intercalaires
Les acomptes successifs entraînent des frais supplémentaires, car l’amortissement du prêt immobilier ne se fait en général qu’après le dernier déblocage. Si vous achetez en fin de parcours, vous ferez des économies puisque vous paierez des montants d’intérêts intercalaires plus faibles et sur une durée plus courte.
Exemple chiffré
Prenons l’exemple d’un couple qui achète un appartement en état futur d’achèvement. Dans le premier cas, l’achat se fait avant le démarrage du chantier. Nos emprunteurs paieront donc la totalité des intérêts intercalaires. Dans le second cas, le couple signe le contrat de réservation VEFA à la fin des travaux, le promoteur ayant déjà « appelé » 95 % des fonds.
Le prix de l’appartement est de 200 000 € hors frais de notaire. A noter qu’il n’y a pas d’apport personnel.
| Contrat de réservation signé en tout début de projet | |||||||
| Appels de fonds | % du prix d’achat | % cumulé | Montant appelé | Cumul appelé | Durée en mois entre chaque déblocage | Intérêts intercalaires (1) | Cumul des intérêts |
| À la signature du contrat | 5 | 5 | 10 000 € | 10 000 € | 3 | 47,50 € | 47,50 € |
| Fondations | 30 | 35 | 60 000 € | 70 000 € | 6 | 665 € | 712, 50 € |
| Hors eau | 35 | 70 | 70 000 € | 140 000 € | 4 | 886 € | 1 598,50 € |
| Fin des travaux | 25 | 95 | 50 000 € | 190 000 € | 3 | 902, 50 € | 2 504 € |
| Remise des clés | 5 | 100 | 10 000 € | 200 000 € | – | Démarrage de la période d’amortissement | 2 504 € |
| Contrat de réservation signé en fin de travaux | |||||||
| Appels de fonds | % | % cumulé | Montant appelé | Cumul appelé | Durée en mois entre chaque déblocage | Intérêts intercalaires (1) | Cumul des intérêts |
| Fin des travaux | 95 | 95 | 190 000 € | 190 000 € | 3 | 902, 50 € | 902, 50 € |
| Remise des clés | 5 | 100 | 10 000 € | 200 000 € | – | Démarrage de la période d’amortissement | 902, 50 € |
En signant en toute fin de période des travaux, notre couple d’acquéreurs économise 1 600 € d’intérêts intercalaires.
(1) : sur la base d’un taux fixe de 1,90 %.
À savoir : puisqu’il n’y a pas d’amortissement de capital pendant la période de déblocage de fonds, le calcul des intérêts s’effectue comme dans le cadre d’un prêt in fine : [ capital * taux * période ]
