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Comment se passe le déblocage des fonds quand on achète à la fin des travaux ?

Acheter un appartement en VEFA avant la livraison
Si vous vous apprêtez à acheter un appartement neuf en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement), vous savez sans doute que le déblocage des fonds se fait au fur et à mesure de l'avancement des travaux jusqu'à la remise des clés. Dans la pratique, le promoteur transmet l'appel de fonds que vous faites suivre à la banque qui règle alors directement le promoteur. 

A noter que les achats ou les travaux effectués directement par le maître d'ouvrage suivent une procédure toute différente qui peut varier d'un organisme prêteur à l'autre.
vefa
Certaines banques acceptent par exemple d'avancer l'argent sur présentation d'un justificatif qui peut être une facture pro format ou un simple devis (plus rare). Le pôle déblocage peut en revanche se montrer plus strict et exiger que vous avanciez les fonds, le remboursement ayant lieu sur présentation d'une facture acquittée.

Si vous ne disposez pas de la somme nécessaire, sachez que dans la plupart du temps la banque décale la date de valeur du chèque pour éviter de payer des agios.

A savoir : certaines banques exigent que vous leur transmettiez les originaux des documents.

Le calendrier d'appels de fonds

Dans le cas d'un achat en VEFA, vous devenez propriétaire de l'appartement au fur et à mesure des décaissements, conformément au calendrier des paiements annexé au contrat de réservation qui vous a été remis. En général, les promoteurs demandent que les acomptes atteignent :

  • 5 % à la réservation
  • 35 % à l'achèvement des fondations
  • 70 % quand l'immeuble est hors eau
  • 95 % à la fin des travaux
  • 100 % à la livraison

A noter que dans le cadre d'une construction de maison individuelle, le déblocage de fonds s'effectue de la même manière.

Si vous achetez en fin d'achèvement

Si vous achetez à la fin des travaux et que la date de livraison est proche, le premier décaissement tiendra compte de l'ensemble des acomptes précédents. Exemple : si l'immeuble est hors eau et que le cumul des versements exigés est de 70 % du prix, le déblocage des fonds devra être du même ordre.

Cette situation est plutôt avantageuse pour l'acquéreur dans la mesure où elle permet un amortissement accéléré des fonds et évite de payer des intérêts intercalaires trop lourds.

Important : lors du dernier déblocage, certaines banques demandent de fournir une déclaration de fin de travaux. Cette exigence ne va pas sans poser de problèmes puisque les travaux ne sont achevé qu'après le dernier envoi de fonds.

Les intérêts intercalaires

Les acomptes successifs entraînent des frais supplémentaires, car l'amortissement du prêt immobilier ne se fait en général qu'après le dernier déblocage. Si vous achetez en fin de parcours, vous ferez des économies puisque vous paierez des montants d'intérêts intercalaires plus faibles et sur une durée plus courte.
Eviter les interets intercalaires

Exemple chiffré

Prenons l'exemple d'un couple qui achète un appartement en état futur d'achèvement. Dans le premier cas, l'achat se fait avant le démarrage du chantier. Nos emprunteurs paieront donc la totalité des intérêts intercalaires. Dans le second cas, le couple signe le contrat de réservation à la fin des travaux, le promoteur ayant déjà " appelé " 95 % des fonds.

Le prix de l'appartement est de 200 000 € hors frais de notaire. A noter qu'il n'y a pas d'apport personnel.
 Contrat de réservation signé en tout début de projet
Appel de fonds  %% cumulé Montant appelé Cumul appelé Mois entre chaque déblocageIntérêts intercalaires (1) Cumul des intérêts 
Signature du contrat55 10 000 €  10 000 € 3  47,50 € 47,50 €
Fondations3035 60 000 € 70 000 € 6  665 € 712, 50 €
Hors eau3570 70 000 € 140 000 € 4  886 € 1 598,50 €
Fin des travaux2595 50 000 € 190 000 € 3  902, 50 € 2 504 €
Remise des clés5100  10 000 € 200 000 €- Démarrage de la période d'amortissement 2 504 €

 Contrat de réservation signé en fin de travaux
Appel de fonds % cumulé Montant appelé Cumul appelé Mois entre chaque déblocage Intérêts intercalaires (1) Cumul des intérêts 
 Fin des travaux 95 95 190 000 €190 000 €  3 902, 50 € 902, 50 €
 Remise des clés 100 10 000 € 200 000 € - Démarrage de la période d'amortissement 902, 50 €

En signant en toute fin de période des travaux, nos acquéreurs économisent 1 600 € d'intérêts intercalaires.

(1) : sur la base d'un taux fixe de 1,90 %.

A savoir : puisqu'il n'y a pas d'amortissement de capital pendant la période de déblocage de fonds, le calcul des intérêts s'effectue comme dans le cadre d'un prêt in fine : [ capital * taux * période ]
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