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Comment estimer le coût d'achat dun terrain constructible ?

Comme de nombreux candidats à l’accession à la propriété, vous avez décidé de faire construire votre future maison. Que votre terrain si situe en "diffus" (isolé) ou en lotissement, sachez que vous allez devoir faire face à certaines dépenses en dehors de la construction elle-même. Le point avec nos experts pour vous aider à calculer les frais de notaires et les taxes sur l’achat de votre terrain.

Les frais notariés

En France, tout changement de propriété immobilière nécessite la rédaction d’un acte authentique par un notaire. En ce qui concerne la construction d’une maison individuelle, la mutation ne concerne que le seul terrain à bâtir. Le calcul des frais de notaires ne s’applique donc que sur l’achat de la parcelle.
Estimer les taxes d'un terrain à construire

A quoi correspondent-ils ?

Ils correspondent pour l’essentiel à des taxes publiques reversées à l’Etat et aux différentes collectivités locales. Le notaire sert donc de collecteur d’impôt. Sa rémunération est estimée à moins de 1,5% du prix de vente. 
Au total, entre honoraires, débours et taxes, il vous en coûtera un peu plus de 8% du prix d’acquisition.

Exemple chiffré avec paiement dun droit denregistrement

L’exemple ci-dessous concerne l’achat d’un terrain constructible vendu par un particulier, Dans ce cas, l’acheteur n’est pas assujetti à la TVA. Le calcul des frais de notaire est basé sur l’achat d’un terrain à bâtir de 120 000 € pour lequel un prêt classique du même montant a été souscrit. 

 Prêt sans hypothèque Prêt hypothécaire 
 Honoraires2600 € 3100 € 
 Droits d'enregistrement6100 € 6100 € 
Salaire du conservateur des hypothèques 120 € 270 € 
 Débours400 € 400 € 
 TOTAL 9200 €9800 € 

Si vous achetez le terrain à un professionnel assujetti à la TVA

Acheter un terrain à bâtir à un professionnel (lotisseur, constructeur, ou promoteur) implique de s’acquitter de la TVA.

IMPORTANT : Le champ d’application de la TVA dépend directement du statut du vendeur. Ainsi, un professionnel qui achète un terrain à un particulier ne sera pas soumis à la TVA.
Montant de la taxe d'amenagement

La taxe daménagement

Elle est versée aux collectivités locales. Pour calculer votre taxe d’aménagement, vous devez multiplier la surface habitable par une valeur forfaitaire fixée par décret (actuellement 821 € pour la région parisienne et 724 € pour le reste de la France) puis par un taux qui varie en fonction des collectivités locales (de 1 à 5% pour les communes, jusqu’à 2,5% pour les départements et 1% pour les régions).

Les frais de raccordement

Si vous achetez en diffus, vous devrez en outre prévoir de viabiliser votre terrain, c'est-à-dire à le raccorder à l’ensemble des réseaux (eau, téléphone, électricité, gaz et assainissement collectif le cas échéant. Si l’ensemble des réseaux se trouve à proximité, comptez entre 2000 et 2500 €.

Financer les frais annexes

Si vous ne disposez d’aucun apport personnel, vous devez trouver une banque qui finance les frais annexes, c'est-à-dire les frais de notaire et de garantie. Sachez toutefois que les prêts réglementés font parti de l’apport. 

Bon à savoir : le prêt à taux zéro est destiné à l’acquisition et ne peut servir à financer les frais. 
Payer la tva sur un terrain achete a un professionnel
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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