Dans quels cas la banque peut-elle revenir en arrière ?
Annulation pour non-conclusion de la vente
Sauf accord avec l’organisme prêteur, l’emprunteur dispose de 4 mois à compter du jour de la signature du contrat de prêt pour réaliser l’opération et demander le décaissement des fonds. En cas de non-conclusion de la vente dans le délai, le contrat est rompu conformément au compromis de vente, ce qui peut sembler logique puisque le prêt est directement rattaché au bien immobilier pour lequel il est souscrit, l’offre expire de fait. La banque n’a aucune obligation d’émettre une nouvelle offre.
En cas de réalisation partielle du projet, les sommes effectivement décaissées doivent être remboursées augmentées des intérêts. C’est parfois le cas lorsque l’emprunteur a demandé le décaissement des fonds pour l’achat d’un terrain, mais pour différentes raisons renonce à son projet de construction d’une maison individuelle.
À savoir : les deux parties peuvent prévoir un délai plus long.
Edition sous condition suspensive
Il arrive qu’une offre soit éditée sous condition suspensive. Ce cas s’applique par exemple pour respecter les délais imposés par le vendeur dans le compromis de vente alors même qu’un obstacle empêche la banque de valider définitivement la proposition. Ce peut être dû à un retard dans la décision de l’assureur, un contrat CDI dans sa période d’essai ou l’attente de voir se réaliser un événement dont dépend la décision du service d’analyse de risques.
La non-réalisation de la clause suspensive (refus d’assurance, période d’essai renouvelée ou événement non réalisé dans les délais) permet alors à la banque d’annuler l’offre préalable.
Notre avis : très utile notamment lorsque la banque tarde à prendre sa décision et qu’on craint qu’elle n’intervienne qu’après l’expiration des délais imposés par le vendeur. Elle ne garantit toutefois les conditions du prêt que dans le cas ou la condition se réalise. Elle a toutefois une plus grande valeur qu’un simple accord de principe établie le plus souvent sous réserves d’usage.
Cas de la fausse déclaration
Les services d’analyse de risque prennent beaucoup de soin à étudier tous les documents fournis par l’emprunteur et à s’assurer que les copies sont conformes aux originaux. Cela ne les empêche pas dans certains cas d’être confrontés à des cas de fausse déclaration.
Il arrive que la banque ne s’aperçoive de la supercherie qu’après avoir transmis l’offre. C’est donc légitimement qu’elle s’empressera de la dénoncer.
La protection de l’emprunteur
En France, le crédit fait l’objet d’une réglementation stricte encadré notamment par les Loi SCRIVENER 1 du 10 janvier 1978 qui a instauré un délai de rétractation de l’offre de prêt immobilier et Scrivener 2 du 13 juillet 1979, complétées par la Loi NEIERTZ sur le surendettement du 31 décembre 1989 et plus récemment par la Loi LAGARDE du 1er juillet 2010.
Important : à condition de le préciser dans l’offre préalable, la banque est en droit de prélever des frais dont le plafond (1) est fixé par décret.
(1) : le plafond est actuellement fixé à 0,75% du montant du prêt sans pouvoir dépasser un plafond de 150 €.
SCRIVENER 1
La Loi n°78-22 du 10 janvier 1978 s’applique à tous les crédits à la consommation ainsi que les prêts immobiliers dont le montant est inférieur à 75 000 € (depuis le 1er mai 2011).
SCRIVENER 2
La Loi Scrivener 2 s’applique aux prêts immobiliers d’un montant supérieur à 75 000 €
Loi du 13 juillet 1979
Que faire en cas d’annulation ?
Vous devrez en premier lieu avertir le vendeur de la situation. Le législateur n’a pas prévu le cas d’une offre émise puis annulée mais vous entrez bien dans le cadre d’un refus de financement et à ce titre vous pouvez faire jouer la clause suspensive. L’acompte éventuellement versé doit vous être restitué en intégralité sans aucune retenue.
Si le bien vous intéresse toujours, le mieux est de négocier la signature d’un nouveau compromis. Vous pourrez alors entreprendre de nouvelles recherches de financement.
Références juridiques
