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Le pacte de préférence dans une transaction immobilière

Définition

Le droit de préférence est une prérogative juridique donnée à un créancier le rendant prioritaire lors du paiement d’une dette. Ce mécanisme permet d’insérer une disposition contractuelle dans un contrat et confère un droit de préemption au bénéficiaire du pacte.

Un avant contrat particulier

Transposé à la transaction immobilière, le pacte de préférence crée un avant-contrat d’un type particulier, très différent du compromis de vente. Le propriétaire d’un bien appelé le promettant, s’engage à donner la priorité à un acheteur potentiel, appelé le bénéficiaire, dans le cas où il viendrait à vendre son bien à l’avenir, s’interdisant ainsi de le proposer à une tierce personne.

En réalité, ce type de priorité existe déjà dans certaines situations de vente. C’est le cas par exemple lorsqu’un propriétaire bailleur met en vente un logement. Ce dernier doit proposer en priorité le bien à son locataire.

Il s’agit donc d’un contrat unilatéral qui ne fait aucunement obligation au bénéficiaire de se porter acquéreur du logement. Celui-ci dispose d’une option qu’il est seul à décider de lever.

À noter que le droit est cessible à condition de le préciser dans le pacte

Le droit de préférence peut s’avérer utile lorsqu’un acheteur potentiel souhaite se protéger d’une surenchère éventuelle liée à la concurrence.
levee d'option du pacte de preference

La levée de loption

Lorsque le bénéficiaire accepte la proposition de vente du promettant on dit qu’il lève l’option. Attention, car en cas de refus de l’offre, le contrat devient caduc, ce qui signifie que le promettant pourra vendre le bien à la personne de son choix. 

Il est conseillé au vendeur de faire notifier par écrit le refus.

La violation du droit de préférence immobilier

La jurisprudence récente a clarifié la situation en cas de violation du contrat par le propriétaire.
On peut désormais distinguer deux types de situation

  • Les acquéreurs étaient de bonne foi et n’avaient pas connaissance de l’existence d’un tel document. Les bénéficiaires du pacte ne pourront pas obtenir l’annulation de la vente, mais uniquement le versement de dommages et intérêts. Il est par ailleurs conseillé d’insérer des clauses pénales dans le pacte, prévoyant le montant des indemnités éventuelles à verser en cas de violation du droit de préférence immobilier
  • Les acquéreurs étaient parfaitement au courant. Les bénéficiaires peuvent alors demander l’annulation de la vente à leur profit.

On l’aura compris, toute la difficulté sera pour les bénéficiaires d’être en mesure de prouver la mauvaise foi des acquéreurs.
Valeur juridique du pacte de preference
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet aticle
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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