Comment réussir une opération de rachat de crédits quand on est locataire ?

Sortir d’une situation financière difficile quand on n’est pas propriétaire immobilier relève parfois du parcours du combattant. Même si le regroupement de prêts à la consommation est possible, un dossier de rachat de crédits locataire se traduit souvent par un refus, les banques se montrant particulièrement frileuses lorsqu’il s’agit de prêter à des ménages dans l’incapacité d’apporter des garanties solides.

Sommaire

• Quels sont les dettes et les prêts concernés ?
• À qui s’adresser pour ce type d’opération ?I
• Quelles sont les pièces justificatives à joindre ?
• Quels sont les pièges à éviter ?
• Quels sont les frais que vous devrez payer ?
• Et si vous êtes fiché FICP ?
• Devez-vous souscrire une assurance emprunteur ?
• Quelle est la durée de remboursement maximale ?
• Quelle alternative au rachat de crédit en cas de refus ?
• Un exemple chiffré pour finir

Les dettes et les crédits que vous pouvez regrouper

Il n’y a pas de liste exhaustive des dettes admises à une opération de regroupement de prêts locataire ni de plafond maximum si ce n’est celui fixé par le Code la consommation, à savoir 75 000 €. Pour l’emprunteur, la restructuration de crédits doit permettre atteindre un triple résultat :

• Obtenir une mensualité de remboursement de prêt unique plus faible que le total des échéances en cours.
• Ramener le taux d’endettement en dessous de 33 % des revenus.
• le budget de manière durable et disposer d’une trésorerie d’avance.

Les prêts à la consommation

Ils peuvent tous être intégrés au regroupement : crédit affecté (auto, travaux…), prêt personnel et crédit renouvelable.

Les découverts bancaires

Ils constituent une forme de crédit et à ce titre ils doivent être remboursés. Lorsque leur montant dépasse le plafond autorisé sur une durée supérieure à 3 mois, la banque doit exiger le remboursement immédiat ou vous transmettre une offre préalable qui transformera le découvert en prêt.

Les dettes à l’Administration

Au cas où vous n’auriez pas payé votre taxe d’habitation ou si vous n’avez pas pu honorer votre dernier prélèvement d’impôt sur le revenu, vous pouvez les inclure dans l’opération de rachat.

À savoir : il n’est pas possible de faire régler les administrations directement par la banque. Vous devez payer vous-même avec le solde du prêt viré sur votre compte bancaire.

Les factures impayées

Vous pouvez regrouper tous vos impayés : charges locatives, factures diverses (Eau, Électricité, gaz…) ou loyers de retard. À noter qu’il n’est pas indispensable de disposer de justificatifs. À vous d’établir la liste des dettes rachetables et d’en calculer le montant.

Les organismes qui acceptent les demande de rachat de crédits locataire

Compte tenu des difficultés qu’ont parfois les locataires à faire aboutir leur demande, le recours à un courtier peut s’avérer utile. Sachez toutefois que les cabinets qui se disent spécialisés dans les opérations de rachat de crédits ne disposent pas toujours des compétences juridiques et techniques pour traiter ce type de demande. Vous devrez donc vous montrer vigilant au moment de sélectionner votre intermédiaire et faire jouer la concurrence la plus large possible.

Les courtiers en rachat de crédits

Le recours à un cabinet de courtage se justifie si votre dossier est difficile ou si votre situation nécessite une certaine urgence. C’est un atout de taille, à condition de trouver un intermédiaire compétent et efficace qui connaisse les lois qui régissent le rachat de crédits. Pour y parvenir, la sélection de votre conseiller doit s’opérer en fonction de critères objectifs :

• Respect de la réglementation : votre courtier doit être inscrit à l’ORIAS et avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle.
• Pluralité de partenaires : attention, certains cabinets sont de simples mandataires exclusifs d’Établissements de crédit. Ils ne feront donc pas la concurrence pour vous. Préférez des cabinets indépendants qui travaillent avec plusieurs organismes prêteurs.
• Compétences professionnelles : le rachat de crédits requiert de nombreuses connaissances, car il intègre des données juridiques et fait appel à des techniques bancaires complexes.
• Multiplicité de services : il est préférable que votre courtier soit également intermédiaire en courtage d’assurance. Il lui sera ainsi possible de vous proposer une délégation externe.
• Les honoraires : en plus des commissions bancaires, de nombreux cabinets prennent des honoraires. Demandez à connaître le montant dès le premier entretien.

Notre conseil : ne donnez pas la préférence à un courtier parce qu’il est gratuit. C’est avant tout ses compétences et son réseau de partenaires qui doivent retenir votre attention.

Les cabinets nationaux

Ce sont les courtiers opérant traditionnellement dans le domaine du prêt immobilier en ligne et qui se sont diversifiés dans les activités du rachat de crédits comme MEILLEURTAUX.COM, EMPRUNTIS ou CAFPI.

Les courtiers indépendants

De nombreux courtiers locaux sont attirés par le niveau de commissions élevé dans ce type d’activité. Mais si certains ont une formation et une expérience suffisantes pour vous apporter le meilleur service, d’autres en revanche ne maîtrisent pas suffisamment les techniques bancaires.

Notre conseil : n’hésitez pas à vérifier le parcours professionnel de votre conseiller et à lui demander depuis combien de temps il exerce dans le domaine du rachat de crédits.

Les établissements spécialisés

La plupart des organismes financiers en ligne comme CETELEM, COFIDIS, COFINOGA ou SOFINCO proposent des solutions de regroupement. Leurs critères de sélection sur les dossiers de rachat de crédits locataire sont généralement plus souples que ceux des banques traditionnelles, mais les taux et le montant des frais sont également plus élevés.

Les banques de réseau

La plupart des banques traditionnelles sont présentes sur le marché de la restructuration. Les taux d’intérêt sont meilleurs que ceux des organismes spécialisés, mais la sélection est également plus stricte. Si vous faites appel à une banque pour racheter vos crédits, mieux vaut présenter un bon dossier si vous êtes locataire. Vous devrez également ouvrir un nouveau compte bancaire et y domicilier vos revenus.

Liste des pièces à fournir et conditions d’octroi d’un rachat de crédits locataire

S’il n’y a pas de difficulté pour constituer un dossier de rachat de crédits, il est conseillé d’y apporter un soin tout particulier et de faire preuve de diligence afin d’éviter des allers-retours inutiles qui feraient perdre du temps à tout le monde. Une manière de marquer des points auprès de l’organisme prêteur et de lui démontrer votre sérieux.

Important : l’analyse de risque reposant sur une approche globale, il est impératif que votre dossier comporte des points forts pour compenser l’absence de garantie hypothécaire.

Situation professionnelle

Les revenus de l’emprunteur sont vérifiés sur la base des 3 derniers mois de salaire ou la photocopie du dernier bulletin de versement de la pension si vous êtes retraité. Si vous êtes salarié, mieux vaut être en CDI, car les locataires en CDD se heurtent généralement à un refus. Si votre embauche est récente et que votre contrat de travail comporte une période d’essai, vous devrez attendre l’expiration du délai pour faire votre demande.

Situation financière

L’analyse s’effectue sur la base de votre dernier avis d’imposition, des 3 derniers relevés bancaires et des tableaux d’amortissement de tous les prêts en cours. Le banquier sait que si vous faites une demande de rachat de crédits, c’est que votre situation financière s’est détériorée. Donc, pas d’inquiétude si vos comptes présentent des soldes négatifs.

En revanche, si vous avez des incidents de paiement ou si vous avez souscrit un nouveau crédit à la consommation alors que vous étiez déjà surendetté, il y a peu de chances que votre demande aboutisse.

Autres photocopies à fournir

• Livret de famille
• Pièce d’identité en cours de validité
• Bail d’habitation et dernière quittance de loyer.

À savoir : si vous vous adressez à un courtier, c’est lui qui se chargera de réunir les justificatifs nécessaires de les transmettre à ses partenaires financiers.

Les pièges à éviter

Le résultat d’une enquête de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes a démontré qu’un intermédiaire opérant sur le marché du regroupement de prêts sur 5 était en infraction.

Vous devez donc faire preuve d’une extrême prudence et prendre un maximum de précautions avant de vous engager. Voici les inconvénients et les pièges à éviter lors du rachat de crédits pour un locataire.

• Les solutions inadaptées : l’opération de restructuration doit s’adapter à votre situation et non l’inverse. La durée du nouveau prêt doit permettre d’abaisser votre taux d’endettement en dessous de 33 % et rééquilibrer le budget afin de vous permettre de ne plus craindre les fins de mois.
• L’incitation à souscrire un contrat d’épargne : les contrats type « assurance vie » sont sources de rémunération pour les courtiers et les établissements spécialisés. L’opération de rachat de crédits doit avoir pour seul objectif de rééquilibrer votre budget. Si vous dégagez une capacité d’épargne, tant mieux. Mais ne vous créez aucune contrainte de versement mensuel.
• Souscription d’un volant de trésorerie trop important : disposer d’un capital d’avance apporte une sécurité financière, à condition de ne pas s’en servir pour financer un nouveau projet. Limitez son montant au strict nécessaire.

Les frais qui vous seront réclamés

Une opération de rachat de crédits est loin d’être gratuite. Les frais de dossier prélevés par les organismes sont même nettement plus élevés que pour un financement classique. Il faudra y ajouter les honoraires du courtier si vous choisissez de confier votre dossier à un intermédiaire.

Notre conseil : si vous ne disposez pas de l’argent nécessaire pour faire l’avance des frais, vous pouvez demander à les ajouter au montant du prêt. Leur intégration n’aura qu’un faible impact sur la mensualité et le coût total.

Les frais de dossier

Ils sont prélevés par l’organisme prêteur. Sachez qu’ils peuvent atteindre 7 % du montant emprunté.

Les honoraires de courtage

Malgré les importantes commissions reversées par les organismes prêteurs, certains courtiers n’hésitent pas à prélever des honoraires à leurs clients. Abordez la question dès le premier entretien et surtout faites jouer la concurrence.

Si vous êtes locataire et fiché à la Banque de France

Si vous êtes dans cette situation, vous n’aurez malheureusement que peu de solutions, les établissements refusant généralement les dossiers de rachat de crédits de locataires inscrits au FICP.

Sauf à entretenir d’excellents rapports avec votre agence ou de disposer de revenus très confortables, il vous faudra trouver seul une solution alternative (voir plus bas).

À savoir : si vous êtes fonctionnaire ou retraité, vous disposez d’un atout supplémentaire puisque vos revenus sont garantis par l’État.

L’assurance emprunteur

Elle est généralement optionnelle sur les prêts à la consommation. Suivant le montant du regroupement de crédits, la durée du prêt et votre situation professionnelle, il est possible que l’organisme prêteur exige que vous souscriviez aux couvertures décès, invalidité et incapacité de travail, cette dernière garantie n’étant pas demandée aux retraités.

Sachez que si vous avez moins de 40 ans, vous pouvez opter pour une délégation externe, généralement moins chère que le contrat groupe proposé par la banque.

À savoir : les organismes prêteurs profitent souvent du rapport de force défavorable à l’emprunteur pour imposer leur contrat d’assurance.

La durée maximale d’un rachat de crédits locataire

Lorsque le rachat s’applique sur des crédits à la consommation et le besoin de trésorerie, la durée maximale de remboursement n’excède pas généralement :

• 7 ans pour les banques de réseau (BANQUE POSTALE, BNP Paribas, CREDIT AGRICOLE, CAISSE D’ÉPARGNE, SOCIÉTÉ GÉNÉRALE…).
• De 10 à 12 ans pour les établissements spécialisés.

À savoir : même si votre capacité de remboursement le permet, les établissements ne proposent plus de durée de 15 ans pour ce type d’opération.

Les alternatives au rachat de crédits en cas de refus

Si vous êtes fiché FICP ou si votre dossier comporte trop de faiblesses, voici 2 solutions alternatives qui permettent parfois de trouver une issue favorable.

Tenter une renégociation amiable avec chaque créancier

La négociation avec chaque créancier donne parfois des résultats, mais ils risquent d’être insuffisants si votre situation financière s’est fortement dégradée. Il faudra convaincre vos interlocuteurs de vous accorder des délais de remboursement suffisamment longs pour permettre d’équilibrer votre budget.

La tentative mérite toutefois d’être tentée pour 2 raisons :

1. Les créanciers, que ce soit les administrations, les banques ou n’importe quel fournisseur préfèrent parfois être payés tardivement plutôt que risquer de ne pas être payé du tout.
2. Si vous échouez et que vous décidez de saisir la commission de surendettement, vous marquerez des points par les tentatives engagées pour régler à l’amiable les problèmes.

Notre conseil : établissez un budget prévisionnel détaillé par écrit en joignant tous les justificatifs qui pourraient être utiles au créancier.

Monter un dossier de surendettement auprès de la Banque de France

Si la négociation amiable n’a rien donnée et si votre demande de rachat de crédits a été refusée, il ne vous reste en dernier recours qu’à saisir la commission de surendettement. Celle-ci analysera votre demande et en cas de recevabilité proposera à chaque créancier un étalement de vos dettes.

Vous conserverez des moyens de paiement, qui pourront toutefois être limités et vous devrez vous engager à ne pas aggraver votre situation.

Sachez d’ailleurs que dans de nombreux cas, monter un dossier de surendettement présente plus d’avantages que la restructuration.

À savoir : sachez que votre demande entraîne de fait l’inscription au FICP.

Exemple chiffré de rachat de crédits locataire

Un couple de locataires envisage de faire racheter ses crédits à la consommation. Le salaire net du ménage est de 2 200 € par mois. Le montant du loyer se monte à 550 €.

Le taux d’endettement est de 50,5 %. Il passe à 75,5 % si on tient compte du loyer. Le reste à vivre est de 540 €.

Comme le démontre cette simulation, l’offre de rachat de prêts a procuré 3 avantages à notre couple de locataires :

1. Le taux d’endettement redescend en dessous de 33 % (hors loyer) dès 7 ans. Il passe en dessous des 20 % sur 12 ans.
2. La nouvelle mensualité laisse un reste à vivre de 481 € si le regroupement s’effectue sur 7 ans et près de 1 000 € sur une durée de 12 ans.
3. Le ménage dispose d’un volant de trésorerie supplémentaire de 8 000 €.

Les résultats sur 15 ans sont donnés à titre indicatif, cette durée n’étant proposée que dans des circonstances exceptionnelles.

Enfin, il faudra considérer l’impact de l’allongement de la durée sur le coût du crédit, ce que notre analyse ne prend pas en compte.