Comment obtenir un prêt immobilier sur 30 ans et plus ?

Par Louis SERICOLA

Pret immo sur 30 ans

Contrairement aux Anglo-Saxons qui empruntent aisément sur des durées très longues, l’approche française a toujours privilégié l’aspect économique de l’investissement jusqu’à ce que la crise immobilière ne contraigne les emprunteurs à allonger la durée de leur crédit. Emprunter sur 30 ans est alors devenu une nécessité pour beaucoup de candidats à l’accession et une pratique habituelle pour les organismes de crédits. Toutefois, la baisse des taux d’intérêt depuis ces dix dernières années a quelque peu modifié la donne et il est beaucoup plus difficile aujourd’hui d’obtenir un prêt immobilier sur 30 ans.


Des critères de sélection plus stricts

Première chose à retenir : une telle durée représente un risque important pour la banque. Les critères d’analyse sont donc plus sévères et vous devez présenter un dossier rassurant. Tous les éléments de votre demande sont bien sûr analysés par les organismes prêteurs, mais ces derniers seront plus regardants sur certains critères.

Le niveau de l’endettement

Il est généralement admis que le seuil à ne pas dépasser est de l’ordre de 33 %. Toutefois, en cas d’allongement de la durée, il est probable que les services d’analyse de risque abaisseront le taux d’endettement maximum autorisé.

Le reste à vivre

Systématiquement analysé en complément du taux d’endettement, le reste à vivre est un facteur déterminant si vous souhaitez emprunter sur 30 ans. Il détermine votre capacité à tenir le budget, après avoir payé toutes vos mensualités de crédit.

Les banques qui prêtent sur 30 ans

L’apport personnel

Il permet de diminuer le risque de défaillance de l’emprunteur, mais aussi de remboursement en cas de revente future du bien.

La bonne tenue des comptes

Autre élément qui est particulièrement passé au crible si vous empruntez sur 30 ans : l’état de vos relevés bancaires. Difficile de convaincre la banque que vous n’aurez pas de difficulté à rembourser vos mensualités si vous êtes en découvert ou pire encore si vos relevés de comptes présentent des rejets de prélèvements.

La stabilité professionnelle

Le CDI est toujours exigé sur une durée aussi longue. Les intérimaires peuvent toutefois obtenir un accord en cas d’historique d’activité significatif.

Est-il possible d’emprunter sur 35 ans ?

Souscrire un prêt immobilier sur 35 ans était encore possible il y a quelques années. Aujourd’hui plus aucun organisme de prêt n’accepte de prendre le risque de prêter sur une durée aussi longue. Si vous êtes à la recherche d’un prêt immobilier sur une très longue durée, vous aurez toutes les difficultés du monde pour trouver une banque pour vous accompagner .

  • Les banques de réseau ne prêtent pas sur de telles durées. Inutile donc d’aller voir votre agence pour demander à votre conseiller habituel de vous prêter sur 35 ans.
  • Les quelques établissements spécialisés qui proposent des financements immobiliers se montrent assez souples sur des durées longues, mais s’arrêtent généralement à 30 ans.

Emprunter sur plus de 30 ans

Attention au coût du crédit

La durée est un élément qui impacte plus le coût du crédit que le taux d’intérêt lui-même. A titre d’exemple, un emprunt immobilier de 200 000 € aurait un coût de :

  • 28 325 € sur 20 ans (1)
  • 41 373 € sur 25 ans (2)
  • 69 740 € sur 30 ans (3)

L’augmentation du coût du crédit est de 13 048 € en passant de 20 à 25 ans, mais il progresse de 28 367 € si on passe de 25 à 30 ans.

(1) taux de 1,35 %
(2) taux de 1,55 %
(3) taux de 2,10 %

Que faire en cas de refus ?

La plupart des banques de réseau sont réticentes à proposer des durées de 30 ans ou alors se montrent particulièrement exigeantes sur les différents critères d’acceptation. Si votre prêt immobilier est refusé, vous pouvez contacter les organismes spécialisés qui se montrent plus souples sur des durées longues. Si vous avez un dossier difficile, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit, qui par sa connaissance du marché vous fera gagner un temps précieux. Vérifiez toutefois que celui-ci bénéficie d’un large réseau de partenaires.


Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article

Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.

Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.