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Acheter avant d'avoir revendu son ancien logement avec le crédit relais

Principe de fonctionnement

Le prêt relais est destiné à apporter une solution aux propriétaires qui souhaitent changer de résidence principale. Ce dispositif est basé sur un principe simple : la banque vous avance les fonds sur la future revente de votre bien immobilier.

Ainsi grâce au pret relais, vous pouvez acquérir votre nouveau logement avant d'avoir revendu l'ancien.

Palier au problème du décalage de trésorerie

Le capital provenant de la vente du bien n'étant pas disponible avant que celle-ci soit réalisée, vous êtes confrontés à un problème de décalage de trésorerie. Pour résoudre ce problème, les banques ont mis en place un mécanisme dont le principe est simple : vous remboursez le capital emprunté lorsque vous avez effectivement vendu votre ancien logement.

Méthode de calcul

L'avance accordée correspond à un pourcentage qui varie de 60% à 80% suivant les banques, applicable sur la valeur estimée de la revente future du bien, déduction faite du capital restant dû.
Montant maximum

L’expertise immobilière

Sachez néanmoins qu'en cette période de crise immobilière, ce type de financement fait l'objet d'une attention toute particulière de la part des banques. La plupart d'entre elles ne se fieront pas à vos estimations ni même à celles effectuées par les agences immobilières. Elles exigeront une expertise du bien.

Celle-ci peut par ailleurs s'avérer utile et évite parfois de surévaluer le prix du logement par rapport aux conditions du marché.

Certaines banques prennent le coût de l'expertise à leur charge, mais la plupart vous laisseront régler la facture.

Mode de remboursement

Pendant toute la période, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts jusqu'à la réalisation définitive de la vente. Il n'y a donc pas d'amortissement. Le capital ne sera remboursé que lorsque celle-ci sera réalisée. C'est ce qu'on appelle la franchise partielle.

A noter que le remboursement par anticipation ne fait pas l'objet de pénalités.

Attention : la durée est généralement courte : un an renouvelable en général une seule fois soit 2 ans au total.

Certaines banques proposent un différé total, c'est-à-dire un report du paiement du capital et des intérêts. Dans certains cas il est même possible de regrouper le prêt relais et les autres prêts immobiliers amortissables, y compris celui sur l'ancien logement et quelquefois même d'y inclure les frais de notaire. Cette solution peut s'avérer avantageuse, car l'emprunteur ne règle que les intérêts jusqu'à la réalisation de la vente.

Calcul du montant : deux techniques possibles

Methode de calcul
Il existe deux méthodes de calcul pour évaluer le montant du pret relais :

  • On applique un pourcentage sur le prix de la vente et on déduit le capital restant dû.
  • On applique un pourcentage sur le solde, c'est-à-dire sur le prix de la vente une fois déduit le capital restant dû.

Le résultat ne sera pas même suivant la méthode de calcul appliquée par la banque.

Prenons l'exemple d'un bien immobilier dont le prix de vente est estimé à 150 000 € et le capital restant dû à 60 000 € avec un taux de 5% et un pourcentage appliqué par la banque de 70%.

Exemple de calcul avec un pourcentage appliqué sur le prix de vente

Calcul: (150 000 € X 70 %) - 60 000 €

Cette méthode s'avère être la moins intéressante. L'avance accordée par la banque sera de 45 000 €.

Exemple de calcul avec un pourcentage appliqué sur le solde

Calcul : (150 000 € - 60 000 €) X 70%

Cette méthode de calcul et nettement plus avantageuse pour l'acquéreur. L'avance sera de 63 000 € soit 18 000 € de plus que dans le calcul précédent.

Les différents mécanismes

Couplé avec un autre emprunt immobilier

Remboursement
Dans la plupart des cas, le pret relais n'est pas l'unique source de financement et vient en complément d'un ou plusieurs emprunts immobiliers. Lorsque la vente est réalisée, celui-ci est soldé sans aucune pénalité de remboursement anticipé.

Financement un crédit relais sec

Dans quelques cas, le produit estimé de la vente de l'ancien logement suffit à financer la nouvelle acquisition. Dans ce cas le financement du nouveau bien se fera à l'aide du seul prêt relais.

Sachez que les banques ne raffolent pas de ces types de dossier, car ils sont peu rentables et n'engagent pas le client sur la durée.

Remboursements mensuels

Si le mécanisme présente des avantages, notamment celui de permettre d'anticiper sur la vente de l'ancien logement, il comporte l'inconvénient de cumuler 3 mensualités jusqu'à la revente effective du bien :

  • Celle de l'ancienne résidence principale.
  • Celle du crédit relais (comportant uniquement les intérêts).
  • Celle du prêt principal et des prêts annexes.

C'est pourquoi il est nécessaire d'évaluer au préalable la charge globale dans l'étude de financement.

Sachez que certaines banques acceptent un report du paiement des intérêts, d'autres proposent un montage spécifique pour alléger le remboursement des mensualités pendant cette période en regroupant les différents emprunts (crédit achat revente). 
Prenez le temps de la réflexion avant de vous décider et comparez l'ensemble des offres bancaires.

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