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Pret relais : pour acheter sans attendre

Calcul et simulation de remboursement

Principe de fonctionnement

Le pret relais est destiné à apporter une solution aux propriétaires qui souhaitent changer de résidence principale. Ce dispositif est basé sur un principe simple: la banque vous avance les fonds sur la future revente de votre bien immobilier.
Ainsi grâce au pret relais, vous pouvez acquérir votre nouveau bien avant d'avoir revendu l'ancien.

Palier au problème du décalage de trésorerie

Le capital provenant de la vente du bien immobilier n'étant pas disponible tant que la vente de l'ancien logement n'est pas définitive, les emprunteurs sont confrontés à un problème de décalage de trésorerie.

C'est pour résoudre ce problème que les banques ont mis en place le mécanisme des crédits relais en permettant à leurs clients de saisir les opportunités du marché immobilier sans être contraints d'attendre la vente du bien.

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Méthode de calcul

L'avance accordée correspond à un pourcentage qui oscille de 60% à 80% suivant les banques, applicable sur la valeur estimée de la revente future du bien, déduction faite du prêt en cours.

L’expertise immobilière

Sachez néanmoins qu'en cette période de crise immobilière, ce type de financement fait l'objet d'une attention toute particulière de la part des organismes bancaires. La plupart d'entre eux ne se fieront pas à vos estimations ni même à celles effectuées par les agences immobilières. Elles exigeront une expertise du bien.

Cette expertise peut par ailleurs s'avérer utile et éviter parfois à l'emprunteur de surévaluer son logement par rapport aux conditions du marché.

Certaines banques prennent le coût de l'expertise à leur charge, d'autres vous laisseront régler la facture.

Mode de remboursement

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Pendant toute la période, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts jusqu'à la réalisation définitive de la vente. Il n'y a donc pas d'amortissement. Le capital ne sera remboursé que lorsque celle-ci sera réalisée. C'est ce qu'on appelle la franchise partielle.

A noter que le remboursement du pret relais ne fait pas l'objet de pénalités de remboursement anticipé.

Attention : la durée est généralement courte : un an renouvelable en général une seule fois.

Certaines banques acceptent un différé total, c'est à dire un report du paiement du capital et des intérêts. Certaines d'entre elles proposent même de regrouper le prêt relais et les autres prêts immobiliersamortissables, y compris celui en cours sur l'ancien logement et quelquefois les frais de notaire. Cette solution peut s'avérer avantageuse car seuls les intérêts sont dûs sur les deux emprunts jusqu'à la réalisation de la vente.

Calcul du montant : deux techniques possibles

Il existe deux méthodes de calcul pour évaluer le montant du pret relais. Soit le pourcentage s'applique sur le prix de la vente et le capital restant dû est déduit ensuite soit le pourcentage s'applique sur le solde c'est-à-dire sur le prix de la vente une fois déduit le capital restant dû.

Le résultat ne sera pas même suivant la méthode de calcul appliquée par la banque.

Prenons l'exemple d'un bien immobilier dont le prix de vente est estimé à 150 000 € et le capital restant dû à 60 000 € avec un taux du crédit relais de 5% et un pourcentage appliqué par la banque de 70%.
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Exemple de calcul avec un pourcentage appliqué sur le prix de vente

Calcul: (150 000 € X 70 %) - 60 000 €
Cette méthode s'avère être la moins avantageuse et l'avance accordée par la banque sera de 45 000 €.

Exemple de calcul avec un pourcentage appliqué sur le solde

Calcul : (150 000 € - 60 000 €) X 70%
Cette méthode de calcul et nettement plus avantageuse pour l'acquéreur. L'avance sera de 63 000 € soit 18 000 € de plus que dans le calcul précédent.

Les différents prets relais

Prêt relais couplé avec un autre prêt immobilier

Dans la plupart des cas, un pret relais n'est pas l'unique source de financement s'effectue en complément d'un autre prêt immobilier et de certains prêts aidés.

Le financement de la nouvelle acquisition comportera alors un montage financier consistant à mettre en place plusieurs emprunts. Lorsque la vente sera effective, le prêt relais sera soldé et l'emprunteur de règlera que les emprunts amortissables.
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Financement avec le seul prêt relais

Toutefois, dans quelques cas, il se peut que le futur produit de la vente de l'ancien logement suffise à financer la nouvelle acquisition. Dans ce cas le financement du nouveau bien se fera à l'aide d'un seul prêt : le pret relais.
Sachez que les banques ne raffolent pas de ces types de dossier car ils sont peu rentables.

Remboursements mensuels

Si ce mécanisme revêt un aspect pratique et permet d'anticiper sur la vente de l'ancien logement, il y a quelques inconvénients à souligner.
Le premier c'est que vous allez, pendant un certain temps, vous retrouver avec 3 crédits à honorer.

  • Le prêt de votre ancienne résidence principale dont vous devrez honorer les échéances jusqu'à la revente
  • Le pret relais dont vous devrez régler les intérêts
  • Le prêt principal complémentaire ainsi que les prêts annexes

C'est pourquoi il faudra bien évaluer la charge globale dans l'étude de financement.
Sachez que certaines banques acceptent un report du paiement des intérêts du crédit relais, d'autres proposent un montage spécifique pour alléger le remboursement des mensualités pendant cette période.

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