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Prêt immobilier pour commerçant, artisan ou profession libérale

Il faut croire que le statut d'indépendant est plus inconfortable que celui de salarié et ce constat ne vaut pas que pour la protection sociale. Ainsi, en matière de crédit immobilier, les banques se montrent plus exigeantes envers un travailleur non salarié, redoutant plus que tout la cessation d'activité.

L'analyse d'un dossier de prêt d'un TNS

L'analyse financière d'un dossier de crédit immobilier d'un travailleur indépendant porte - comme pour un salarié - sur les revenus professionnels, la bonne tenue des comptes bancaires, l'apport personnel et le taux d'endettement. La différence tient principalement au fait que l'activité salariée s'apprécie à partir des bulletins de paye et de l'avis d'imposition, ce qui ne nécessite aucune approche technique, alors que pour un travailleur non salarié, l'étude portera :

  • Les revenus générés par l'activité sur une période significative
  • La bonne santé de l'entreprise.

Nous abordons ici les aspects propres à une société mais l'analyse et les conseils valent pour aussi pour l'entreprise individuelle.

L'étude des revenus du travailleur indépendant

Analyse d'un dossier de pret d'un artisan
Les documents comptables et le dernier avis d'imposition fournissent les éléments nécessaires pour apprécier le niveau des revenus nets de l'emprunteur. Il n'empêche, la plupart des banques se montrent tatillonnes quant aux revenus à prendre en compte dans le calcul de l'endettement. Si vous exercez depuis longtemps et que votre activité génère des revenus cohérents de façon régulière, ils seront pris en compte sans aucune difficulté. 

En revanche, si vous prélevez des sommes de façon très irrégulière ou si des écarts très importants sont constatés d'une année sur l'autre, la banque se montrera méfiante. Tout dépendra alors de la qualité d'ensemble de votre dossier.

En clair, si vous disposez d'un bon apport et que votre endettement est faible, les incertitudes qui pèsent sur vos revenus pourront passer au second plan. A contrario, si vous ne disposez d'aucun capital ou que votre endettement est à la limite du seuil maximum, il y a des chances que la banque refuse votre dossier.

L'étude du bilan

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Toute la différence de l'analyse de risque d'un dossier de prêt immobilier entre un travailleur indépendant et un salarié tient au fait que la demande de financement du TNS nécessite de la part de la banque une analyse de la santé de l'entreprise. Plusieurs éléments clés seront passés au crible par les analystes et dont dépendra l'octroi ou le refus du crédit.

L'ancienneté

C'est le premier critère. La plupart des organismes prêteurs exigent que le commerçant, l'artisan ou la profession libérale exerce depuis au moins deux années pleines. Ainsi, si vous ne pouvez présenter deux bilans, il y a de fortes chances de vous voir signifier un refus. Toutefois, si vous présentez un seul bilan plein et que vous avez largement entamé votre deuxième exercice, il est possible de proposer à la banque de lui fournir une situation comptable précise de l'exercice en cours (pré bilan). Celui-ci ne sera toutefois pris en compte que s'il est établi et validé par votre expert- comptable.
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Le résultat comptable

La bonne santé d'une entreprise s'apprécie avant tout sur sa capacité à dégager des bénéfices. Sachez que la banque accorde plus d'importance au résultat comptable qu'au chiffre d'affaires et de préférence présentant une courbe croissante. Si votre dernier bilan présente un solde d'exploitation positif mais en baisse depuis plusieurs années, elle cherchera à savoir ce qui provoque cette baisse et si elle est amenée à se poursuivre.

Le chiffre d'affaires

Evidemment, le chiffre d'affaires est un élément important de l'analyse de risque de crédit. C'est de lui que dépend le dynamisme de l'entreprise et sa capacité à payer les charges qui pèsent sur l'exploitation. L'analyste chargé de votre dossier appréciera sans nul doute la progression du CA sur les dernières années, la banque préférant miser sur une entreprise en pleine croissance, gage de pérennité et de stabilité pour les futurs revenus de l'emprunteur donc sur sa capacité à assumer le remboursement du prêt immobilier.

Les charges

Il faut que les charges fixes ne soient pas en décalage avec le niveau d'activité et ne présentent aucune anomalie susceptible de mettre en péril le résultat comptable.

Les capitaux propres

L'endettement d'une entreprise est nécessaire pour assurer son développement. La banque comprend qu'un artisan ou qu'un commerçant a recours au crédit pour financer des biens d'équipement, améliorer la trésorerie ou assurer son développement commercial. Elle apprécie néanmoins qu'il puisse dégager une capacité d'investissement. Les capitaux propres sont donc appréciés par le banquier, d'autant plus que les résultats comptables positifs concourent à les augmenter régulièrement.

Nos conseils

Il faut savoir que l'analyse de risque de crédit est globale. Un seul élément négatif (sauf entreprise en difficulté ou taux d'endettement hors norme) ne saurait expliquer un refus bancaire. Si vous exercez en tant que TNS depuis plusieurs années, que le chiffre d'affaire et les revenus sont stables, vous présenterez alors un risque somme toute assez proche que celui d'un salarié.
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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