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Compromis ou promesse de vente sous seing prive

Du fait de l’absence des conseils du notaire, la signature du compromis de vente entre particuliers nécessite une attention toute particulière et notamment dans la phase de rédaction des conditions suspensives.

Principe de lavant-contrat

Dans toute transaction immobilière, l’avant contrat sert à formaliser les accords intervenus entre un acheteur potentiel et un vendeur lors de la négociation. Le document doit comprendre tous les éléments de la transaction : localisation du bien, descriptif détaillé du logement, prix de vente, identité et coordonnées des deux parties, ainsi que les modalités de paiement et la date de l’acte définitif.

Si vous envisagez de signer ce document sous seing privé, Il est nécessaire que vous soyez  préalablement informés des mentions obligatoires qui doivent figurer dans le document et que vous sachiez qu’un compromis vous engage juridiquement.

Les différentes formes juridiques

Signer un compromis a l'agence
Deux possibilités s’offrent à vous :

  1. La promesse unilatérale de vente. Cet avant-contrat vous permet de réserver le bien immobilier pendant une durée définie entre les parties. S'il s'agit d'un acte sous seing privé, vous devez enregistrer l’acte dans les 10 jours ouvrables auprès des services fiscaux.
  2. Le compromis de vente qui permet de contractualiser de suite la transaction. 

Utiliser un modèle gratuit de compromis

Même si la formalisation des accords peut s’effectuer sur papier libre, il est nettement préférable d’utiliser un modèle de compromis de vente. Vous trouverez des modèles gratuits et facilement téléchargeables sur internet ou alors payants, que vous pouvez facilement vous procurer dans n’importe quelle librairie, pour seulement quelques euros. 

Avantages et inconvénients de la signature sous seing privé

Le principal inconvénient du compromis de vente entre particuliers tient au fait qu’acheteurs et vendeurs ne peuvent pas bénéficier des conseils et de l’assistance du notaire, d’autant plus que lorsqu’il intervient dans la rédaction du document, ce dernier veille à la conformité des clauses, conformément à son devoir de conseil d’officier ministériel.

En revanche, signer directement avec le vendeur ou par l’intermédiaire de l’agence immobilière peut vous permettre de "conclure" la vente rapidement, ce qui est parfois important lorsqu’on souhaite " verrouiller  l’affaire ".

L’autre avantage de signer en direct avec le vendeur est que ce dernier ne peut pas exiger un versement d’acompte avant la fin du délai de renonciation de 10 jours, sauf si la signature a lieu en présence d’un agent immobilier.
signature entre vendeurs et acheteurs

Attention à la rédaction des conditions suspensives

Un point sur lequel il faudra vous montrer attentif concerne la rédaction des clauses suspensives, notamment celle liée à la condition suspensive d’obtention de prêt immobilier. En effet, en cas de refus de financement, il est impératif à ce que les informations indiquées dans le courrier de refus établi par la banque soient en parfait adéquation avec celles inscrites dans l’avant-contrat.

A savoir : quand la signature du compromis a lieu entre particuliers, il arrive que la clause d’obtention de prêt soit omise, alors même que l’acquéreur fait appel à un financement. Sachez que cette condition est d’ordre public, c’est à dire qu’elle est valable, même si elle n’est pas été inscrite. 
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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