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Que vaut l’accord de principe de la banque ?

S’il y a un document de la négociation bancaire qui suscite des polémiques c’est bien l’accord de principe. Voici quelques éclaircissements qui vous permettront d’en discuter les clauses et d’éviter toutes confusions avec l’offre préalable.

Les 3 étapes d’un accord bancaire

Les résultats de la négociation d’un prêt immobilier font en général l’objet de trois écrits de la part de la banque :

  • La proposition : il s’agit en général d’une étude de financement détaillée comportant le montant du prêt, le taux d’intérêt, la durée, les conditions d’assurance et de garantie. Elle permet à l’emprunteur de réfléchir sur des données chiffrées et de comparer ces résultats à la concurrence.
  • L’accord de principe : il est souvent donné sous "réserves d’usage". Nous allons voir en détail ce que vaut un tel document et pourquoi la banque peut revenir sur un avis favorable.
  • L’offre préalable : encadrée par la Loi Scrivener, elle engage définitivement la banque.

La proposition de financement

Valeur d'un avis favorable de la banque
Elle n’a d’intérêt que si elle est suffisamment détaillée. Il va sans dire qu’une proposition orale n’a aucune valeur. De même qu’un projet comportant quelques chiffres écrits à la main sur une feuille par le conseiller. 

Pour qu’elle puisse vous servir utilement, il est nécessaire que la proposition bancaire comporte un plan de financement indiquant tous les prêts qui concourent au financement du bien :

La réponse de principe

Par définition, un accord de principe d’un prêt immobilier n’a pas vraiment de valeur sauf à comporter un engagement formel de la banque, ce qui n’est jamais le cas. L’ajout de la mention "sous réserves d’usage" est par ailleurs systématique, ce qui limite considérablement la portée juridique d’un tel document comme l’a récemment rappelé la Cour de Cassation.

Décision de la Cour de Cassation du 10 janvier 2012

Valeur juridique d'un accord de principe
Dans le cadre d’un compromis de vente, seule l’offre préalable atteste officiellement de l’accord d’un prêt. 

D’autre part, la jurisprudence montre clairement que les juges ne considèrent pas l’accord de principe comme une proposition ferme. Il s’agit simplement à ce stade de la négociation d’une appréciation qui n’engage pas la banque.

En l’espèce, le jugement de la Cour de Cassation du 10 janvier 2012 apporte un éclairage définitif. 

Rappel des faits :

Après avoir signé un compromis pour une maison, sous réserve d’obtenir un financement immobilier, un couple obtient de sa banque un accord de principe sous réserves d’usage. 

Précisons qu’à ce stade, la réponse écrite a été donnée alors même que la banque était en possession de tous les documents du dossier.

La banque finit toutefois par refuser le prêt au motif que le taux d’endettement du couple est trop important. Les époux intentent une action en justice la Cour de Cassation annulera une décision en première instance de la Cour d’Appel qui condamnait la banque à payer des dommages et intérêts.

Il faut retenir de cette décision de justice qu’un accord de principe sous réserves d’usage implique seulement que la banque doit poursuivre son analyse et ne l’engage nullement à accorder le prêt.

Avis favorable pour un pret immobilier

L’offre préalable de prêt

C’est le seul document qui engage juridiquement la banque. L’offre préalable répond à un formalisme strictement encadré par la Loi Scrivener qui impose à la banque des règles précises (informations détaillées sur les caractéristiques des prêts et de l’assurance) et à l’emprunteur un délai de réflexion de 10 jours minimum.

Attention à la clause suspensive

Si vous avez signé une promesse sous clause suspensive, rappelons qu’un accord de principe de la banque ne satisfait nullement pas à la condition. En clair, seule l’offre préalable de prêt atteste que l’emprunteur a obtenu son financement

Une telle réponse a toutefois le mérite de rassurer le vendeur sur l’état d’avancement de votre dossier de crédit et peut être de nature à le faire patienter au cas où l’offre venait à tarder.

Que faire si le prêt est refusé après une première réponse favorable ?

Ce cas nous ramène à la décision de la Cour de Cassation. En clair, si après avoir donné par écrit un accord de principe sous réserves d’usage la banque refuse de financer, il n’y a aucune possibilité de se retourner contre elle. 
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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