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Guide pratique de la fiscalité à l’attention de l’investisseur immobilier

La complexité des règles fiscales et les changements fréquents opérés lors des différentes lois de finances successives ont de quoi dérouter les particuliers. À travers ce guide ultra complet de la fiscalité immobilière, nous abordons tous les sujets traitant des acquisitions et cessions, des revenus fonciers, du patrimoine, de la gestion du bien immobilier avec un inventaire des différentes taxes à payer par le propriétaire et enfin de la déclaration et du paiement de l’impôt sur le revenu et de la plus-value immobilière.
Des liens vous renvoient sur des pages plus détaillées traitant avec précision d’un mécanisme fiscal particulier. Vous trouverez par ailleurs des références juridiques utiles et des textes de loi en vigueur.
SOMMAIRE

Acquisition

Ce sont principalement les impôts et taxes inclus dans les frais de notaire ainsi que la TVA sur les logements neufs.
TVA sur les logements neufs

Droits d’enregistrement

Ils sont intégrés aux frais de notaire et comprennent :

  • Les droits d’enregistrement (dans l’ancien) ou la taxe de publicité foncière (dans le neuf), perçus par les départements et fixés par l’Article 1590 D du CGI à 3,80 %. Ils peuvent être réduits par le conseil général jusqu’à 1,20 % ou augmentés dans la limite de 4,50 %.
  • La taxe communale additionnelle de 1,20 % prélevée par la commune.
  • Les frais d’assiette et de recouvrement fixés à 2,37 % du montant des droits d’enregistrement.

TVA sur les logements neufs

Les droits d’enregistrement ne s’appliquent pas sur les logements neufs (on parle alors de frais de notaire réduits). Seule la taxe de publicité foncière s’applique en plus des émoluments du notaire. En contrepartie, une TVA de 20 % est prélevée par le promoteur ou le constructeur.

À savoir : un logement est fiscalement considéré comme neuf dès lors qu’il répond à la double condition : 
  1. Il est achevé depuis moins de 5 ans.
  2. Il n’a jamais été occupé.

TVA à taux réduit pour les zones ANRU

TVA a taux reduit pour l'achat d'un logement neuf en zone ANRU
Pour favoriser la construction de logements neufs dans des zones sensibles, la TVA est réduite à 5,5 % (taux en vigueur depuis le 1er janvier 2014), sous réserve du respect des conditions suivantes :

  • Vous achetez un logement situé dans un périmètre inférieur à 300 mètres d’une zone ANRU et ne dépassant pas un prix maximum fixé par décret.
  • Vous respectez un certain plafond de ressources.
  • Il s’agit de votre future résidence principale.
  • Vous vous engagez à conserver le logement pendant 15 ans.

Plafonds des prix de vente pour 2019 en euros
Zones géographiques A bis B1 B2 
 Prix maximum4 754 3 602 2 885 2 518 2 202 

Plafonds de revenus pour 2019 en euros
 Catégorie de ménages PARIS et communes limitrophes ÎLE-DE-FRANCE, hors Paris et communes limitrophes Autres régions 
 1 personne 34 229  34 229 29 759
 2 personnes 51 158 51 158 39 740
 3 personnes 67 061 61 495 47 791
 4 personnes 80 067 73  660 57 694
 5 personnes 95 262 87 199 67 872
 6 personnes107 195  98 125 76 490
 Par personne supplémentaire 11 94510 934 8 531
À  noter : les revenus considérés correspondent au revenu fiscal de référence de N-2 de l'ensemble des personnes qui composent le foyer. Ainsi pour une demande déposée en 2019, il est tenu compte des revenus 2017.

Nue-propriété

L’investissement dans un bien immobilier démembré répond aux besoins de nombreux investisseurs. Outre les intérêts liés à l’aspect financier de l’opération, la nue-propriété offre de plusieurs avantages fiscaux : 
Conditions d'exoneration de la taxe fonciere

Vous échappez à l’ISF

C’est l’usufruitier, s’il est soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune, qui est tenu de déclarer sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire peut donc grossir son patrimoine immobilier sans pour autant augmenter la charge fiscale.

Vous bénéficiez dans certaines situations d’une exonération de la taxe foncière

Lorsque l’acquisition en nue-propriété est réalisée avec transfert d’usufruit à un bailleur social, comme c’est le cas des investissements dans l’immobilier neuf, c’est ce dernier qui prend en charge la taxe foncière.

Vous réduisez les frais de notaire

Les frais de notaire s’appliquant sur le prix d’achat, c'est-à-dire après décote de la valeur de l’usufruit, leur montant est naturellement réduit. Au terme de l’opération, vous détenez automatiquement la pleine propriété sans aucuns frais supplémentaires.

Plus value immobilière

Calcul de la plus-value immobiliere
Le calcul s’établit en 2 étapes :

  1. Détermination de la plus-value brute par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (ces valeurs subissant plusieurs corrections).
  2. Application des abattements par année de détention. 

Pour aller plus loin : notre dossier complet sur les plus-values immobilières

Exonérations

Toutes les cessions ne donnent pas lieu au paiement de l’impôt sur les plus-values immobilières. Dans bon nombre de cas, l’administration fiscale accorde une exonération

Résidence principale

Le logement principal, c’est-à-dire celui où réside habituellement la famille (plus de 8 mois par an) et les annexes et dépendances (garage, cave, grenier…) sont totalement exonérés d’impôt sur les plus values.

Notez que le fisc accorde l’exonération lorsque le cessionnaire a quitté le logement avant de vendre, à condition que la cession ait lieu dans un délai raisonnable (en général un an) et que le logement n’ait pas été mis en location entre temps.

À savoir : les garages non attenants à la résidence principale doivent être situés à moins d’un kilomètre de la résidence principale pour bénéficier de l’exonération.

Exonération des biens détenus depuis 30 ans

Les abattements par année de détention permettent d’atteindre une exonération totale après :

  • 22 ans pour le prélèvement libératoire (19 %)
  • 30 ans pour les prélèvements sociaux (15,5 %).

Ces abattements s’appliquent sur toutes les transactions immobilières, la résidence principale étant exonérée quel que soit la durée de détention.

Résidence secondaire

Si vous cédez votre résidence secondaire, vous pouvez échapper à l’impôt sur la plus-value à condition de :

  • Ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 ans qui précèdent la vente.
  • Utiliser le produit de la cession pour acheter une résidence principale dans un délai de 2 ans, l’exonération ne portant que sur la part réemployée.

Notez que vous ne pouvez prétendre qu’une seule fois à l’exonération. Ainsi, si vous disposez de plusieurs résidences secondaires, il peut être intéressant de demander à ne pas bénéficier de l’exonération si la vente porte sur un faible montant et de réserver le bénéfice de l’exonération à une prochaine vente plus importante.
Fiscalite sur les residences secondaires

Cession inférieure à 15 000 euros

Les ventes portant sur un montant inférieur à 15 000 € ne sont pas imposables, ce seuil s’appréciant :

  • Par cession. Il est ainsi possible de vendre plusieurs biens dans l’année et d’échapper totalement à l’impôt sur la plus-value immobilière si aucune de ces cessions ne dépasse le seuil de 15 000 €. 
  • Par quote-part en cas d’indivision. A titre d'exemple, un bien vendu 28 000 € et détenu à hauteur de 50 % par chaque coindivisaire soit 14 000 € sera totalement exonéré. Il en va de même pour les cessions réalisées par les couples mariés sous le régime de la communauté.

À noter que la cession d’un bien démembré s’apprécie par rapport à sa valeur en pleine propriété. Ainsi, un bien dont les droits respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier sont inférieurs à 15 000 € sera imposé uniquement si le prix de vente de la pleine propriété est supérieur au seuil de cession.

Cession réalisée par une personne retraitée ou invalide

Bénéficient d’une exonération totale :

  • Les personnes titulaires d’une pension de vieillesse qui entrent dans un centre d’hébergement pour personnes âgées.
  • Les personnes titulaires d’une pension d’invalidité (2e et 3e catégories) qui intègrent un établissement médico-social pour personnes handicapées.

À condition de remplir une double condition :

  1. Ne pas dépasser un plafond de revenus de 10 686 € + 2853 € par demi-part supplémentaire (1)
  2. Ne pas être assujetti à l’ISF (2).

(1) : revenu fiscal de N-2
(2) : au titre de l’année N-1

Cession réalisée par un non-résident, membre de l’U.E

Ici, le seuil d’exonération s’apprécie par rapport au montant de la plus-value immobilière nette et non pas par rapport au montant de la vente. Le plafond est fixé à 150 000 € et porte sur des biens non occupés depuis le 1er janvier de l’année qui précède la vente. À noter que le non-résident doit avoir eu sa résidence principale en France pendant 2 ans.

Important : cette faculté est également offerte pour les cessions de biens occupés (loués ou à titre onéreux ou à titre gracieux) intervenant dans les 5 ans qui suivent l’installation de la résidence principale hors de France. 

Le bien cédé permet de réaliser des logements sociaux

L’exonération est accordée lorsque l’acquéreur est un organisme HLM ou un bailleur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans qui suivent la vente. Cette mesure provisoire à été renouvelé à 2 reprises, la Loi de finances rectificative pour 2016 l’ayant à nouveau prorogé jusqu’au 31 décembre 2018.

Bien résultant d’une expropriation

On sort là du cadre classique des cessions d’immeubles, le propriétaire du bien ayant perçu une indemnité qui provient d’une négociation amiable ou qui est fixée arbitrairement par voie judiciaire. 

Pour bénéficier de l’exonération, l’indemnité doit être réinvestie dans un nouveau bien immobilier dans les 12 mois qui suivent l’expropriation.

Bon à savoir : il n’y aucune condition sur la nature du bien nouvellement acquis.
Cas d'exonerations

Détermination de la plus-value brute

Elle concerne toutes les cessions de biens immobiliers, y compris depuis le 1er septembre 2014 les terrains à bâtir et résulte de l’opération suivante :

[(Prix de vente – frais) – (Prix d’acquisition + frais]

Les frais d’achat comprennent généralement les honoraires de l’agence immobilière et le coût des diagnostics obligatoires. Les frais de vente regroupent quant à eux les frais de notaire et les travaux réalisés, hormis ceux qui ont fait l’objet d’une déduction sur les revenus locatifs. (1)

Vous avez le choix entre les dépenses réelles (sur justificatifs) ou l’application de montants forfaitaires :

  • Pour les frais d’acquisition : 7,5 % du prix d’achat
  • Pour les travaux réalisés : 15 % du prix d’achat (2)

(1) : les travaux d’entretien et de réparation sont exclus du champ d’application.
(2) : cette faculté est accordée à condition que le bien soit détenu depuis plus de 5 ans.

Important : les travaux doivent être réalisés par des professionnels. Les factures de travaux réalisés par le cessionnaire ne sont pas comptabilisées.

Abattements et détermination de la plus-value nette imposable

Calcul des abattements en fonction de la duree de detention
Pour déterminer la plus-value nette imposable, il convient de déduire du résultat les abattements pour année de détention. À noter que 2 calculs sont nécessaires puisque les abattements pour le prélèvement libératoire et pour l’impôt sur le revenu sont différents.

Années de détention  Taux d'abattement au titre de l'impôt sur le revenu Taux d'abattement au titre desprélèvements sociaux 
Jusqu'à 5 ans  0 0
6 61,65
7123,30
8184,95 
9246,60
10308,25 
11369,90
124211,55
1348 13,20
145414,85
15 6016,50
166618,15
17 7219,80
18 7821,45 
19 8423,10
20 90 24,75 
21 96 26,40
2210028
23  37
24  46 
25 55
26 64
27  73 
28 82
29  91
30  100
Comme on peut le voir dans le tableau si l’exonération sur l’impôt sur le revenu intervient au bout de 22 ans, il faut attendre 30 ans pour bénéficier d’une exonération totale.

À savoir : le décompte des années s’établit à la date anniversaire du bien.

Calcul de l’impôt

L’assiette d’imposition est déterminée à partir du calcul suivant :

[Plus-value brute – abattements]

Il en résulte donc 2 bases de calcul distinctes puisque les taux d’abattements sont différents pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. L’imposition se calcule donc en 2 temps :

  1. Calcul de l’impôt sur le revenu au taux de 19 %
  2. Calcul des prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Imposition des revenus fonciers

Declaration des revenus fonciers
La déclaration des revenus fonciers peut être simple à remplir ou nécessiter des formalités longues et complexes, suivant le type de location (nue ou meublé) et le régime fiscal choisi (réel ou micro).

Location nue

Régime du réel

C’est le régime le plus utilisé. Il est imposé à tous les investisseurs dont les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € par an. Le résultat c’est-à-dire le montant net imposable est obtenu de la manière suivante :

[Loyers bruts annuels – charges locatives déductibles]

À noter que le résultat peut être bénéficiaire ou déficitaire. Dans ce dernier cas, il est possible de reporter le déficit foncier sur les 10 années qui suivent l’exercice dans la limite annuelle de 10 700 €.

La déclaration s’établit sur un formulaire 2044 qui doit être annexé à la déclaration d’impôt sur le revenu (formulaire 2042).
Les depenses deductibles

Dépenses déductibles

Ce sont les frais en lien avec le logement et engagés au cours de l’année civile par le bailleur pour garder le logement en bon état et permettre au locataire une utilisation dans des conditions normales. Elles doivent être acquittées et pouvoir être justifiées. 

À savoir : même si le logement est vide pendant une période de l’année, les charges engagées pendant cette période sont déductibles.

Important : les dépenses engagées et remboursées par le locataire ne sont pas déductibles.
Dépôt de garantie
La caution versée par le locataire ne doit pas être déclarée si elle ne finance pas les charges locatives et si elle ne couvre pas des réparations.
Les taxes
Certaines taxes sont déductibles comme la taxe foncière, mais aussi la taxe spéciale d’équipement, la taxe additionnelle spéciale annuelle ou encore la contribution sur les revenus locatifs.

À savoir : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères étant à la charge du locataire, son montant n'est pas déductible.
Les cotisations d'assurance
Les primes versées sur les contrats suivants sont déductibles :

  • Propriétaire non-occupant (PNO) 
  • Loyers impayés
  • Assurance emprunteur
Les charges de copropriété
Les dépenses engagées par le syndic et prises en charge par le bailleur sont déductibles. Les appels pour provisions peuvent également être déduits des revenus locatifs alors même que les travaux concernés par l’appel ne sont pas réalisés.
Intérêts et frais d'emprunt
Les frais d’emprunt englobent les dépenses initiales : frais de dossier et frais de garantie (hypothèque, IPPD ou caution mutuelle) ainsi que les frais éventuellement prélevés par la banque. En cas d’inscription hypothécaire, les éventuels frais de mainlevée sont également déductibles.

À savoir : lorsqu’une portion de la prime de la caution mutuelle est remboursée au terme du prêt, comme c’est le cas pour le " fonds mutuel de garantie " de CREDIT LOGEMENT, le montant remboursable n’est pas admis en réduction.

Important : les pénalités de remboursement anticipé ne sont pas déductibles, car elles ne concernent pas l’achat ou la conservation du bien immobilier, sauf lorsqu’il s’agit d’un rachat de prêt immobilier s’inscrivant dans le cadre d’une renégociation du taux.
Travaux
Certains travaux sont déductibles sous conditions :

  • Entretien : ce sont les dépenses qui concernent la remise en l’état et le maintien du logement, ainsi que l’entretien courant : traitement régulier de la charpente, diagnostics immobiliers obligatoires et plus généralement les dépenses d’entretien restées à la charge du bailleur.
  • Réparation : il s’agit des travaux ayant trait au gros œuvre et au second œuvre (isolation, cloisonnement, plafonds, planchers…) ainsi qu’à l’installation sanitaire, chauffage, électricité…
  • Amélioration : ils concernent l’ajout d’un équipement ou son amélioration comme les travaux d’assainissement pour installer un « tout-à-l'égout », l’agrandissement des ouvertures extérieures (portes, fenêtres) ou la création d’une salle d’eau…
  • Reconstruction et aménagement : ce sont les travaux importants touchant en général au gros œuvre comme la toiture, les murs porteurs, les sols et l’ensemble du cloisonnement destiné à agrandir une pièce ou à en augmenter le nombre, transformation d’une annexe en pièce habitable…
Report du deficit foncier

Imputation des déficits fonciers

Lorsque les charges sont supérieures aux revenus locatifs, il en résulte un déficit foncier déductible des résultats sur les 10 années suivantes dans la limite de 10 700 € par an.

Le report d’un déficit foncier oblige le propriétaire à conserver le logement pendant au moins 3 ans à compter du report du déficit.

Important : la part du déficit résultant des intérêts d’emprunt et des primes du contrat d’assurance emprunteur ne sont pas comptabilisées dans le montant reporté.

Régime du micro-foncier

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez opter pour le régime du micro-foncier. Sachez toutefois que ce choix est irréversible pour une période de 3 ans.

L’intérêt est double :

  1. Simplification déclarative : pas de formulaire 2044, les loyers sont portés directement sur la 2042 et vous n’avez aucun justificatif à fournir. 
  2. Abattement de 30 % des loyers bruts perçus qui peut s’avérer plus avantageux que le report des dépenses réellement engagées.

Important : il s’agit d’une faculté offerte par l’administration fiscale et non d’une obligation. Si les charges locatives déductibles représentent un montant supérieur à l’abattement, vous avez intérêt à opter pour le régime du réel.

Locations meublées

Régime du réel

La location meublée relève pour l’investisseur à la fois d’un choix fiscal, d’une stratégie de diversification et d’un besoin de simplification dans la gestion du bien. Elle se distingue de la location nue par le fait que le propriétaire bailleur met à la disposition du locataire l’ensemble du mobilier nécessaire à une utilisation normale du logement.

Important : le loueur en meublé est considéré comme un professionnel si les loyers annuels dépassent 23 000 € et s’ils sont supérieurs aux autres revenus perçus par le foyer fiscal (salaires, BIC provenant d’autres activités que les locations meublées…).

Nous nous intéressons ci-dessous au régime des loueurs meublés non professionnels (LMNP).
Report du déficit foncier
Le report s’effectue directement sur les locations brutes perçues sur les 10 années qui suivent l’exercice. Il est à noter que le report n’est pas autorisé si le loueur venait à changer de statut (LMP).
Régime des plus-values
Les cessions de logements loués préalablement en meublés non professionnels sont soumises aux mêmes dispositions que les ventes de biens immobiliers loués nus. Celles effectuées par des loueurs meublés professionnels sont quant à elles soumises aux plus-values professionnelles.
ISF
Seuls les investisseurs relevant du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) doivent intégrer la valeur du bien dans l’assiette ISF, ceux bénéficiant du statut de loueur professionnel en sont exonérés. 

Régime du micro-BIC

Lorsque les loyers bruts ne dépassent pas 32 900 €, il est possible d’opter pour le régime micro BIC. 
Ce dispositif simplifie grandement la déclaration fiscale puisqu’il suffit de reporter les loyers bruts sur le formulaire 2042 C. Un abattement de 50 % est appliqué sur les loyers bruts perçus. Là aussi, le libre choix est laissé à l’investisseur et il convient de comparer avec le régime du réel avant de se déterminer.

Fiscalité sur les terrains

Taxes a payer sur les terrains

Taxes sur les terrains devenus constructibles

Si vous vendez un terrain situé dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser devenu constructible suite à un changement du PLU, vous êtes redevable de 2 taxes :

  1. Une taxe communale égale à 10 % de la plus-value réalisée dont la mise en œuvre est laissée à l’appréciation des communes. Notez que les terrains dont le prix de vente n’excède pas 3 fois le prix d’achat et ceux devenus constructibles depuis plus de 18 ans en sont exonérés.
  2. Pour les terrains rendus constructibles après le 13 janvier 2010, une taxe nationale obligatoire encaissée au profit de l’agence de services et de paiement. Sont exclus du champ d’application les terrains dont le prix de vente n’excède pas 15 000 € ou qui ne dépassent pas 10 fois le prix d’achat. Le taux d’imposition est de 5 % si le rapport entre prix de vente et prix d’achat se situe en 10 et 30 et de 10 % pour la part qui excède 30 fois le prix d’achat. À noter que l’assiette d’imposition bénéficie d’un abattement de 10 % à compter de la 8e année.

À savoir : la taxe ne s’applique pas si le terrain respecte la double condition :
  1. Le classement date de plus de 18 ans.
  2. Le prix de vente ne dépasse pas 3 fois le prix d’achat.
Droits d'enregistrement pour les ventes entre particuliers

Taxe foncière sur le non bâti

Instaurée en 1974 en remplacement de la contribution foncière des propriétés non bâties, elle est imputable au propriétaire du terrain au 1er janvier de l’année. L’assiette d’imposition correspond à 80 % de la valeur locative cadastrale (valeur d’usage) révisée régulièrement par l’État.

Le projet de loi de finances rectificative pour 2015 a supprimé la majoration votée l’année précédente sur les terrains constructibles. La surtaxe de 25 % a été remplacée par une nouvelle taxe de 3 € le m2 qui s’applique sur la surface excédant 200 m2

À savoir : la majoration par mètre carré peut être modifiée par la commune avec un prix plancher de 1 € et un prix maximum de 5 € par m2, mais cette dernière peut également décider de ne pas appliquer d’abattement.

Sont exonérés du champ d’application de la taxe foncière :

  • Les prairies, les bois
  • Les lacs, les étangs, les tourbières
  • Les vignes, les vergers et autres cultures fruitières
  • Les pépinières.

TVA

  • Vente entre particuliers : pas de TVA à payer, mais des droits d’enregistrement allant de 5,09 % à 5,80 % suivant les départements.
  • Vente par un professionnel : le taux de 20 % s’applique. 

Fiscalité sur le patrimoine immobilier

ISF

Tous les biens immobiliers entrent dans le calcul de l’assiette ISF. Leur valeur est établie par le contribuable et doit correspondre à la valeur vénale de l’immeuble, diminuée d’un abattement qui est fonction de la nature du bien.

  • Résidence principale : 30 %
  • Bien immobilier loué à titre de résidence principale : de 25 à 40 % suivant la durée du bail
  • Résidence secondaire : de 10 à 20 %
  • Bien utilisé à titre professionnel : de 10 à 20 %.

Notez que le nu-propriétaire d’un bien immobilier est exempté de l’ISF puisqu’il appartient à l’usufruitier de déclarer la valeur en pleine propriété.

À savoir : pour déterminer la valeur du bien, vous pouvez utiliser la méthode par comparaison sur laquelle se base l’État en cas de contestation. Vous pouvez également utiliser les bases de données de la chambre des notaires ou bien le simulateur " Patrim " mis à la disposition des particuliers par les pouvoirs publics.

Les taxes sur le bâti

Les taxes locales sur le bati
La taxe d’habitation et la taxe foncière sont basées sur la valeur locative cadastre révisée régulièrement par l’État et tiennent compte des éléments de conforts du logement et des éventuelles modifications apportées. Elle bénéficie d’abattements en fonction de la composition de la famille.

La taxe d’habitation

Taxe habitation
Elle est redevable par la personne qui occupe le logement (locataire ou propriétaire) au 1er janvier de l’année.

Les veufs et les personnes de plus de 60 ans non soumis à l’ISF et ne dépassant pas un certain plafond de revenus, ainsi que les personnes bénéficiaires de l’AAH ou de l’ASPA/ASI sont exonérées.
Taxe fonciere sur le bati

La taxe foncière sur les propriétés bâties

Taxe fonciere
Elle s’applique à tous les propriétaires de biens situés sur le sol français. Elle est basée sur la valeur locative diminuée d’un abattement correspondant à la moitié de la valeur. 

De nombreux cas d’exonération ou d’abattements sont prévus, notamment pour la résidence principale détenue par les personnes de plus de 75 ans et les bénéficiaires de l’AAH en fonction du niveau de leurs revenus.
À savoir : en cas de vente, le paiement de la taxe foncière pour l’année de cession est réparti entre l’acheteur et le vendeur au prorata de la durée pendant laquelle ils ont été respectivement propriétaires du bien.

La taxe et la redevance sur l'enlèvement des ordures ménagères

Taxe d'enlevement des ordures menageres
Suivant la commune dans laquelle vous résidez, vous devez vous acquitter soit de la taxe (TEOM), assise sur la taxe foncière soit de la redevance (REOM), qui tient compte du service effectivement rendu (composition de la famille, utilisation du service…), soit des deux. 

Ce choix est laissé à l’appréciation de la commune ou de l’intercommunalité qui gère le service. Le montant est calculé sur la valeur locative cadastrale.
À savoir : les personnes exonérées totalement de la taxe foncière sont également exonérées de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

La taxe sur les logements vacants (TLV)

Taxe sur les logements vacants
Perçue au profit de l’ANAH, la taxe sur les logements vacants depuis plus d’un an s’applique dans les zones tendues, à l’exception des meublés, des résidences secondaires et des biens qui ne peuvent être mis en location, soit parce qu’ils ne sont pas habitables, soit parce qu’ils sont destinés à être détruits soit enfin parce qu’ils doivent faire l’objet d’une réhabilitation.

Depuis 2013 elle s’applique sur la valeur locative au taux de :

  • 12, 5 % la première année 
  • 25 % les années suivantes. 

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Les differents dispositifs de defiscalisation

Déficit foncier

Report des deficits fonciers
Reportable sur 10 ans, le déficit foncier n’est pas un dispositif défiscalisant, mais il reste un moyen sûr de baisser vos impôts sur le revenu. Le principe est simple : si vos charges déductibles sont supérieures aux loyers perçus dans l’année, le résultat négatif obtenu peut être déduit de votre déclaration sur les revenus sur les 10 années qui suivent. Intéressant lorsqu’on envisage des travaux importants ou lorsque le bien n’est pas loué pendant une longue période.

Important : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs, mais ne sont pas pris en compte dans le déficit reportable.

Loi PINEL

Loi PINEL
Le dispositif mis en place en 2015 par le ministre du Logement de l’époque propose une réduction d’impôt aux investisseurs qui respectent les conditions suivantes :

  • Achat d’un logement neuf respectant les normes énergétiques en vigueur et situé dans une zone éligible au dispositif
  • Engagement de location pendant au moins 6 ans
  • Respect d’un plafond de revenus et occupation du logement à titre de résidence principale 
  • Montant du loyer ne dépassant pas un plafond au mètre carré.

L’investisseur peut ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt de :

  • 12 % si l’investissement est réalisé sur 6 ans.
  • 18 % si l’investissement est réalisé sur 12 ans.
  • 21 % si l’investissement est réalisé sur 18 ans.

Attention, ce dispositif est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2017

Dispositif CENSI-BOUVARD

Dispositif CENSI-BOUVARD
Véritable outil de diversification patrimoniale, la réduction d’impôt liée à l’investissement dans une résidence étudiante ou pour personnes âgées a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2017. La réduction est de 11 % au total sur 9 ans.

À savoir : l’investissement se réalisant en meublé, vous avez le choix entre le dispositif CENSI-BOUVARD et le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Loi MALRAUX

Loi MALRAUX
Instaurée en 1962 avec le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) la Loi MALRAUX vise à protéger le patrimoine historique français. 

La réduction d’impôt est de :

  • 30 % pour les immeubles concernés par le PSMV ou entrants dans un périmètre classé " site patrimonial remarquable " et faisant l’objet d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)
  • 22 % pour ceux situés dans certains quartiers anciens dégradés (QAD) et dont la restauration a été déclarée d’intérêt public.

La réduction s’applique sur 4 ans dans la limite d’un plafond de dépense de 400 000 €.

Monuments historiques

Avantages fiscaux sur les monuments historiques
Il s’agit de la plus ancienne loi de défiscalisation puisque sa première promulgation remonte a… plus d’un siècle. Les propriétaires de biens classés monuments historiques ou inscrits à l’ISMH (inventaire supplémentaire des monuments historiques) qui s’engagent à conserver le bien pendant au moins 15 ans à compter de la date d’achat peuvent déduire les charges et dépenses liées aux travaux à hauteur de :

  • 100 % si le monument est ouvert au public et si les travaux ont été subventionnés par l’État.
  • 50 % dans les autres cas.

En fonction de la situation, la déduction s’applique :

  • Directement sur les revenus lorsque le propriétaire ne tire aucune recette du bien.
  • Sur les revenus fonciers si le propriétaire perçoit des recettes et s’il n’occupe pas le bien.
  • En partie sur les recettes et en partie sur la Déclaration de revenus du propriétaire lorsque le bien procure des recettes, mais est habité par le propriétaire.

Important : il n’y a aucune limite de plafonds sur les dépenses déductibles.

Loi GIRARDIN INDUSTRIEL

Investissement en GIRARDIN industriel
L’investissement dans du matériel industriel destiné à être loué à une entreprise d’outre-mer se fait à fond perdu et permet d’obtenir une réduction d’impôt réalisée en une seule fois (one-shot) et pouvant aller jusqu’à 130 % de l’investissement réalisé. 

Le matériel est ensuite loué par l’entremise d’une SNC pendant 5 ans à une entreprise locale. 

Si la carotte fiscale a de quoi séduire, l’opération présente toutefois d’importants risques qu’il convient d’appréhender avec la plus grande attention : faillite de l’exploitant, matériel surfacturé, défaut d’exploitation du matériel… Des risques d’autant plus grands que le fisc peut appliquer une rectification pendant 10 ans.

A savoir : pour couvrir ce risque, il est possible de souscrire une garantie de bonne fin fiscale qui couvre l’investisseur en cas de redressement. 

Plafonnement global des niches fiscales

L’État plafonne le cumul annuel des avantages fiscaux provenant des différents dispositifs de défiscalisation, quelle que soit leur nature (réduction, abattement, crédit d’impôt…) à 10 000 €, montant porté à 18 000 € en cas d’investissement dans les départements d’outre-mer et le cinéma à travers les SOFICA.
Références fiscales
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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