Faut-il rembourser ses prêts personnels pour obtenir un crédit immobilier ?

Par Hugo

Demander un pret immobilier avec un credit conso

La réponse dépend directement de votre situation financière. Sachez toutefois que l’endettement est le premier critère de l’analyse de risque et il est impératif de rester en dessous du plafond fatidique de 33 %. Si votre taux est supérieur à un tiers des revenus, vous devrez d’abord de rembourser les prêts personnels en cours pour obtenir un emprunt immobilier.

Mais il faut savoir que l’analyse de risque est global et que l’appréciation de l’endettement va être rapprocher avec d’autres éléments comme le reste à vivre, la stabilité de la situation professionnelle ou la bonne tenue des comptes bancaires.


Les différents cas de figure qui peuvent se présenter

Outre le fait que les prêts personnels en cours impactent votre taux d’endettement, sachez que la banque accorde une grande importance à la nature même des emprunts. Si vous avez souscrit un crédit à la consommation pour acheter un véhicule, cette dépense peut être considérée comme un investissement pour pour se rendre à son lieu de travail.

En revanche, si vous avez souscrit un plusieurs prêts personnels pour acheter des biens courants de consommation ou pire encore pour reconstituer une trésorerie défaillante, la banque se montrera intransigeante.

Vous disposez d’un capital disponible

Si vous détenez plusieurs prêts à la consommation et que vous disposez d’un capital disponible, donnez priorité au remboursement de vos prêts personnels plutôt que de vous en servir comme apport. En effet, il ne servira à rien de disposer d’un capital si votre taux d’endettement est trop élevé. Soldez en priorité les crédits dont la mensualité est la plus élevée afin de réduire au maximum votre taux.

Solder ses prets en cours

Vous n’avez pas apport

Si vous ne disposez d’aucun apport, vous avez le choix d’envisager une aide familiale pour solder les prêts en cours ou renoncer – du moins provisoirement – à votre projet. L’avantage d’un prêt familial est d’être transparent vis à vis du banquier. Il n’entre pas dans le calcul de l’endettement et il offre l’avantage de la gratuité (le plus souvent) et d’une souplesse de remboursement non négligeable.

Lissage du prêt immobilier avec le crédit conso

Certaines banques acceptent de faire un lissage de prêt pour diminuer l’impact du crédit personnel sur l’endettement. Cette technique consiste à diminuer la mensualité du prêt long jusqu’à extinction du crédit consommation. Par ailleurs, son impact reste faible sur le coût total.

Intégrer le crédit conso au prêt immobilier

Il n’y a que très peu de banques qui acceptent de racheter un crédit personnel avec le prêt immobilier. Pourtant cette solution permet « d’absorber » le capital restant dû sur le crédit conso sans que la mensualité s’en ressente.

Solder ses prets en cours

Comment calculer votre endettement

Tous les crédits en cours entrent en ligne de compte y compris les réserves d’argent que certains oublient de comptabiliser et qui doivent être considérées comme des prêts à part entière. La mensualité du prêt immobilier envisagé va donc s’ajouter à celles en cours. Pour trouver le nouveau taux d’endettement après projet, il faut simplement appliquer la formule suivante:

(Mensualités en cours + nouvelle mensualité de prêt immobilier) / revenus nets moyens) * 100

Attention de ne comptabiliser que des revenus à caractère certain. Ainsi, une prime de vacance versée chaque année à la même période ou un treizième mois est retenu par la banque. En revanche, les primes d’intéressement ou de participation ne seront pas comptabilisées en raison de leur côté aléatoire.

Sachez que l’analyse du résultat est à rapprocher du reste à vivre qui correspond à la somme disponible en fin de mois, une fois que vous avez réglé vos échéances de prêt. Il faudra qu’il soit suffisant pour faire face à vos autres dépenses.

Obtenir un taux d’endettement de 30 % peut ainsi s’avérer insuffisant si vous gagnez le SMIC et que vous avez trois enfants à charge. À contrario, si votre ratio dépasse 35 % mais que le reste à vivre est jugé largement suffisant pour régler les dépenses courantes, vous avez toutes les chances de voir votre demande aboutir.


 

Auteur : Hugo
L'auteur de cet article

Statisticien et économiste de formation, Hugo a une longue carrière en Finance lors de laquelle il a développé une expertise sur l'ensemble des problématiques de finances personnelles et en particulier sur le crédit bancaire.