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Faut-il rembourser ses prêts personnels pour obtenir un crédit immobilier ?

La réponse dépend directement de votre situation financière. Sachez toutefois que l'endettement est le premier critère de l'analyse de risque et il est impératif de rester en dessous du seuil fatidique de 33%. Si votre taux est supérieur à un tiers des revenus, vous devrez d'abord de rembourser les prêts personnels en cours pour obtenir un emprunt immobilier.

Mais il faut savoir que l'analyse de risque est global et que l'appréciation de l'endettement va être rapprocher avec d'autres éléments comme le reste à vivre, la stabilité de la situation professionnelle ou la bonne tenue des comptes bancaires.

Analyser les crédits en cours

Outre le fait que les prêts personnels en cours impactent votre taux d'endettement, sachez que la banque accorde une grande importance à la nature même des emprunts. Si vous avez souscrit un crédit à la consommation pour acheter un véhicule, cette dépense peut être considérée comme un investissement pour pour se rendre à son lieu de travail.
En revanche, si vous avez souscrit un plusieurs prêts personnels pour acheter des biens courants de consommation ou pire encore pour reconstituer une trésorerie défaillante, la banque se montrera intransigeante.

Si vous disposez d'un capital disponible

Si vous détenez plusieurs prêts à la consommation et que vous disposez d'un capital disponible, donnez priorité au remboursement de vos prêts personnels plutôt que de vous en servir comme apport. En effet, il ne servira à rien de disposer d'un capital si votre taux d'endettement est trop élevé. Soldez en priorité les crédits dont la mensualité est la plus élevée afin de réduire au maximum votre ratio.
Solder ses prets en cours

Si vous n'avez aucun apport

Si vous ne disposez d'aucun apport, vous avez le choix d'envisager une aide familiale pour solder les prêts en cours...ou renoncer - du moins provisoirement - à votre projet. L'avantage d'un prêt familial est d'être transparent vis à vis du banquier. Il n'entre pas dans le calcul de l'endettement et il offre l'avantage de la gratuité (le plus souvent) et d'une souplesse de remboursement non négligeable.

Comment calculer votre endettement

Tous les crédits en cours entrent en ligne de compte y compris les réserves d'argent que certains oublient de comptabiliser et qui doivent être considérées comme des prêts à part entière. La mensualité du prêt immobilier envisagé va donc s'ajouter à celles en cours.  Pour trouver le nouveau taux d'endettement après projet, il faut simplement appliquer la formule suivante:

(Mensualités en cours + nouvelle mensualité de prêt immo) / revenus nets moyens) * 100

Attention de ne comptabiliser que des revenus à caractère certain. Ainsi, une prime de vacance versée chaque année à la même période ou un treizième mois est retenu par la banque. En revanche, les primes d'interressement ou de participation ne seront pas comptabilisées en raison de leur côté aléatoire.

Sachez que l'analyse du résultat est à rapprocher du reste à vivre qui correspond à la somme disponible en fin de mois, une fois que vous avez réglé vos échéances de prêt. Il faudra qu'il soit suffisant pour faire face à vos autres dépenses. 

Obtenir un taux d'endettement de 30% peut ainsi s'avérer insuffisant si vous gagnez le SMIC et que vous avez trois enfants à charge. A contrario, si votre ratio dépasse 35% mais que le reste à vivre est jugé largement suffisant pour régler les dépenses courantes, vous avez toutes les chances de voir votre demande aboutir.

Information complémentaire sur le crédit renouvelable: lire ici
Rembourser ses prets conso avant de souscrire un pret immobilier
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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