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Mettre sa résidence principale dans une société civile immobilière

Les raisons qui conduisent à créer une SCI pour acheter sa résidence principale dépendent de la situation patrimoniale et des objectifs des acquéreurs. Investir dans un bien immobilier par le biais d’une société civile immobilière ne revêt clairement pas le même intérêt et n’a pas les mêmes conséquences suivant que l’on est marié sous le régime de la communauté ou de la séparation de biens ou encore que l’on soit un couple vivant en union libre (concubin ou pacsé).

Définition de la résidence principale

Rappelons que l’administration fiscale considère que la résidence principale est le lieu où vit habituellement l’ensemble de la famille, généralement plus de 8 mois par an. La situation est plus complexe si vous bénéficiez d’un logement de fonction ou si vous êtes amené à effectuer de nombreux déplacements professionnels.

Achat en fonction de la situation patrimoniale

Investir des fonds propres dans une SCI

Couple marié sous le régime de la communauté légale

Repartition en fonction des apports
Le principe de la communauté légale repose sur la mise en commun de tout ce qui est acquis par le couple pendant le mariage. Tous les actes de gestion courante ainsi que ceux pouvant engager le patrimoine peuvent être accomplis par l’un ou l’autre des époux

En cas de séparation, les conjoints se partagent les biens par moitié, sauf si les fonds ayant servi au financement du logement (emprunt immobilier ou apport personnel) sont issus d’un bien propre.

Acheter une résidence principale avec une SCI permet de choisir une répartition différente afin de tenir compte d’apports provenant de fonds propres ou d'établir tout simplement une quotité différente de celle prévue par le régime matrimonial.

Couple marié sous le régime de la séparation de biens

Les fonds permettant la constitution de la société civile immobilière peuvent être de 2 ordres :

  1. Biens propres appartenant à l’un des époux.
  2. Biens provenant de la communauté.

On peut dès lors imaginer toute la souplesse que permet SCI dans le cadre d’une résidence principale, chaque époux pouvant investir ses fonds propres.

En cas de séparation, chacun récupère :

  • La totalité des parts investies à titre " privé "
  • Celles appartenant à la communauté pour moitié.

Important : sachez qu’en cas de décès, le conjoint survivant peut continuer à occuper l'habitation principale en vertu du droit viager au logement.

Pacsé et concubins

La plupart des couples non mariés optent pour le régime de l’indivision. Simple à mettre en place, ce type d’acquisition présente toutefois de nombreuses contraintes

D’une part, les décisions doivent être prises à la majorité des 2/3 (sauf en cas de vente ou lorsque l’unanimité est requise), ce qui n’est pas sans créer un déséquilibre entre les membres de l’indivision lorsque l’un d'eux possède plus de 66 % des parts. 

D’autre part, chaque indivisaire peut mettre un terme à l’indivision à tout moment et contraindre l’autre à la vente du logement. 

Rappel : les dons entre concubins sont taxés à hauteur de 60 %.
Protection du conjoint

Faciliter la gestion grâce à la SCI

La constitution d’une société civile immobilière permet de contourner en partie ce problème en plaçant les membres du couple sur un même pied d’égalité, quel que soit le nombre de parts qu’il possède. Il suffit de nommer les deux concubins cogérants de la résidence principale.

Notre conseil : prévoyez dans les statuts que toute révocation doit s’effectuer à l’unanimité.

Anticiper sur la vente future

Le couple définit dès le départ les règles qui s’appliqueront à la revente du logement. Cette mesure permet d’anticiper sur un éventuel désaccord en autorisant par exemple la vente du logement sur la décision d’un seul associé ou en prévoyant les évènements qui autoriseront la vente : divorce, séparation, niveau de dettes, etc.

Protéger le conjoint survivant

Mettre sa résidence principale dans une SCI reste un moyen efficace de protéger le conjoint survivant contre les " attaques " d’éventuels héritiers en " croisant " l’achat des parts sociales ou insérant une clause d’agrément.

Participation croisée

Participation croisee des parts demembrees
Les parts de la société civile immobilière sont démembrées en nue-propriété et usufruit (1)

Prenons l’exemple d’une société civile immobilière au capital de 1000 € soit 100 parts sociales de 10 €. Monsieur acquiert les parts numérotées de 1 à 50 en nue-propriété et de 51 à 100 en usufruit. Madame à l’inverse achète l’usufruit des parts 1 à 50 et la nue-propriété des parts 51 à 100. 

En cas de décès, les parts en usufruit reviennent automatiquement au nu-propriétaire et n’entrent donc pas dans l’assiette successorale. Le conjoint survivant devient donc propriétaire de :

  • 100 % des parts en usufruit
  • 50 % des parts en nue-propriété.

(1) : l’usufruit est le droit de profiter du logement (l’habiter, le louer…). La nue-propriété est le droit d’en disposer (le vendre, le léguer à un tiers…)

Notre avis : cette technique est particulièrement adaptée et s’apparente à une donation partage.
Frais de creation

Insérer une clause d’agrément dans les statuts

Cette disposition permet de contrôler l’arrivée de nouveaux associés. Dans le cas d’une résidence principale, la clause d’agrément apporte une double protection :

  1. Elle subordonne la vente des parts sociales par un des associés à l’accord de l’autre
  2. En cas de décès elle permet au conjoint survivant de s’opposer à l’arrivée des héritiers.

Constituer une SCI en 3 étapes

Constitution de la SCI
En premier lieu, vous devez rédiger des statuts dans lesquels vous :

  • Déterminez l’objet de la société
  • Nommez le gérant 
  • Etablissez le siège de la société (en général l’adresse de la future résidence principale).

Vous trouverez de nombreux modèles de statuts de SCI à télécharger gratuitement sur Internet, mais nous vous conseillons toutefois de confier cette tâche à un professionnel du droit (avocat ou notaire). En effet, si la rédaction de la plupart des articles généraux est libre et ne pose pas de problèmes particuliers, le formalisme lié à la rédaction d’une clause spécifique (clause d’agrément par exemple) ou la mise en place des règles de gestion et de protection du conjoint survivant nécessitent des connaissances juridiques approfondies.

A noter : depuis juillet 2015 l’obligation d’enregistrement auprès des impôts est supprimée si vous rédigez vous-même les statuts et si vos apports à la société ne comportent pas de biens immobiliers.

Publier un avis de constitution dans un journal d’annonce légale. Cette publicité informe sur l’existence de la société et donne les informations principales : raison sociale, capital, adresse du siège…

Vous devrez ensuite faire une déclaration d’immatriculation d’une société civile (formulaire M0 téléchargeable auprès de la chambre de commerce) et déposer un exemplaire daté et signé par chaque associé au centre de formalité du tribunal de commerce et des sociétés qui se charge d’informer ensuite l’ensemble des administrations.

Très important : il est fortement déconseillé d’entrer un bien locatif dans la SCI qui détient la résidence principale.
Aides a l'accession pour une societe

De 1 500 à 2 500 € de frais de constitution

Frais de constitution de la société
Tout dépend si vous avez recours à un professionnel du droit ou si vous vous chargez vous-même de la constitution de la société. Faire rédiger les statuts vous coûtera de 1 200 à 2 000 € suivant le nombre et la nature des clauses à rédiger. 

L’annonce légale varie également en fonction du choix du support et du nombre de lignes. Les prix varient de 120 à 200 €. Le choix du support restant libre, n’hésitez pas à consulter plusieurs journaux afin de comparer les prix. 

Enfin, le dépôt des statuts se monte à 75 € environ.

Conséquences fiscales

Exonération de la plus-value en cas de revente

Exoneration de la plus-value en cas de revente
En vas de revente du logement, vous bénéficiez de l’exonération sur les plus-values immobilières au même titre que s’il était détenu à titre personnel à la double condition que le logement :

  1. Soit votre résidence principale au jour de la vente (1)
  2. Soit mis gratuitement à votre disposition par la SCI.

(1) : sauf si le logement a toujours été occupé par l’associé et que ce dernier le quitte pour des raisons pratiques avant la mise à la vente. L’administration apprécie au cas par cas le délai normal d’inoccupation en fonction de la situation du vendeur.

Attention : l’administration fiscale peut refuser le bénéfice de l’exonération si le bien devient le logement principal juste avant la cession.

ISF

La " bienveillance " fiscale en matière d’exonération de la plus-value immobilière s’étend en partie à l’ISF. Le vendeur déclare la valeur des parts, mais conserve le bénéfice de l’abattement de 30 % de la valeur de la résidence principale sur l’assiette de l’ISF.

D’autre part, en cas de décès, le fisc appliquera un abattement de l’ordre de 15 %, puisque les parts sociales sont plus difficilement cessibles qu’un bien immeuble.

Attention aux risques de requalification

Risques de requalification par le fisc
Les abus sont sévèrement sanctionnés. Ne cherchez pas à créer du déficit foncier pour diminuer l’impôt sur le revenu. La jurisprudence a condamné des acquéreurs indélicats qui après avoir loué le bien à leurs enfants et bénéficié des déductions (travaux, Intérêts de l’emprunt, taxe foncière…) l’ont occupé à titre de résidence principale 
avant de mettre le bien en vente. 

Si vous décidez de verser un loyer à la SCI, sachez que vous perdez le bénéfice de l’exonération sur les plus-values en cas de revente. Il est par ailleurs indispensable de fixer un montant de loyer correspondant aux prix du marché. Enfin, les revenus fonciers doivent être déclarés par chaque associé.

Cas du logement de fonction

Si l’un des associés bénéficie d’un logement de fonction, assurez-vous que le logement mis dans la SCI sera considéré comme la résidence principale. Pour cela, il devra constituer le lieu d’habitation habituel et effectif de la famille.
Faire racheter son logement par une societe civile immobilière

Les aides à l’accession

Vous ne pouvez pas bénéficier du PTZ ni des autres prêts bonifiés par l’Etat, car le bénéficiaire des aides à l’accession ne peut pas être une personne morale. 

Protéger et transmettre son patrimoine

Se protéger des dettes quand on est travailleur indépendant

Contrairement à une idée répandue, mettre sa résidence principale dans une SCI ne mets pas toujours le logement à l'abri des créanciers. Si les lois du 1er août 2003, du 4 août 2008 et du 7 août 2015 (Loi MACRON) mettent définitivement à l’abri l’ensemble du patrimoine immobilier de l’entrepreneur pour ses dettes professionnelles, ne perdez pas de vue que si vous faites appel au crédit, il est probable que la banque vous contraindra à vous porter caution solidaire et à engager votre patrimoine personnel. 

A savoir : les actes frauduleux envers l’administration fiscale rendent saisissable la résidence principale 

Transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants

Transmettre un patrimoine immobilier aux enfants
Largement utilisée par les investisseurs dans le cadre de l’immobilier locatif, la SCI est un excellent outil de transmission de patrimoine

Appliquée à la résidence principale, elle permet la transmission progressive du logement aux enfants sans crainte d’être délogé et sans avoir à démembrer les parts. Il suffit que les parents restent majoritaires et conservent la gérance, ce que les statuts permettent facilement.

Autre avantage, vous n’avez pas besoin de passer par un notaire. La donation peut s’effectuer sous seing privé puisqu’elle porte sur les parts sociales et non sur le bien immobilier. Une simple déclaration aux services fiscaux suffit.

Enfin, en cas de décès, les droits à payer sont moins élevés que pour un bien immobilier puisque le notaire appliquera une décote de la valeur du bien pouvant aller jusqu’à 30 % car, les parts sociales se vendent plus difficilement qu’un bien immeuble.

Rachat de sa résidence principale

Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez créer une SCI dans le but de racheter le logement.

Améliorer sa trésorerie

Ce type d’opération est souvent réalisé pour générer du " cash ", la SCI empruntant tout ou partie des fonds nécessaires pour racheter le logement.

Exemple chiffré

Me et M. Durand sont propriétaires de leur résidence principale. La valeur du bien est estimée à 200 000 €. Le couple rembourse 1050 € par mois, assurance comprise. Le capital restant dû se monte à 120 000 € et il reste 12 ans à rembourser.

Le couple crée une SCI dans l’objectif de racheter le logement. La société nouvellement créée souscrit un emprunt immobilier de 200 000 € sur 20 ans (1) pour lequel elle devra rembourser 1059 € par mois. Le budget du ménage reste ainsi équilibré.

Le capital sera versé le jour de la signature de l’acte authentique et servira à rembourser le prêt en cours de 120 000 €. L’opération laissera ainsi un surplus de trésorerie de 80 000 €, qui plus est à un taux particulièrement compétitif.

Toutefois, cette stratégie a des conséquences négatives : d’une part, le couple va  devoir rembourser 8 ans de plus. D’autre part, l’achat de la résidence principale par la SCI engendre le paiement de frais de notaire, estimés à 15 000 €.

(1) : calculs effectués sur la base d’un taux fixe de 1,87 % + 0,36 % d’assurance.
Sources juridiques
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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