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Peut-on faire un pret immobilier et un rachat de credit consommation ?

Racheter un crédit consommation en meme temps que le pret immobilier
Même si la banque passe au crible chaque élément de la demande, l'analyse de risque porte pour une grande part sur le niveau d'endettement de l'emprunteur. Il arrive ainsi que l'acceptation du prêt immobilier bloque en raison d'un crédit à la consommation qui "plombe" le niveau d'endettement.

Dans ce cas, une des solutions consiste à le racheter et à l'intégrer dans le prêt immobilier afin de maintenir le taux d'endettement en dessous de 33 %. Si cette opération se révèle efficace, elle se heurte à un obstacle de taille car à l'heure où les banques ont durci leur position et exigent de plus en plus souvent que l'emprunteur dispose d'un apport personnel, il est difficile de trouver un organisme qui accepte de le faire.

De plus, il faut  savoir que ce type d'opération a un coût comme vous pourrez le voir plus bas dans notre exemple chiffré. 
Banques qui lissent un pret conso et un pret immo

Analyser le prêt conso

Il serait faux de penser que tous les prêts à la consommation font l'objet de la même analyse. Si le crédit en cours porte sur l'achat d'un véhicule, la banque sera plus indulgente que si le financement porte sur l'achat d'un bien de consommation courant, l'objet du prêt étant considéré comme indispensable, ne serait-ce que pour vous rendre à votre travail. 

Un autre élément à prendre en considération concerne l'historique du prêt. Si ce dernier résulte d'une restructuration de dettes anciennes, il n'y a aucune chance qu'un organisme accepte votre dossier.

La banque tient compte de l'âge

On emprunte aujourd'hui à n'importe quel âge et les seniors sont même courtisés par les banques. Toutefois, si vous avez plus de 50 ans, que vous ne disposez d'aucun capital et que vous devez faire racheter un prêt consommation en même temps que votre prêt immobilier afin de garder un taux d'endettement acceptable, cela risque d'être assez mal vu par la banque 

Son jugement sera plus souple si vous êtes un jeune emprunteur qui entre dans la vie active et que vous avez dû emprunter pour vous loger.

Exemple chiffré avec un nouveau prêt immobilier

Prenons l'exemple d'un jeune couple dont la situation est la suivante : 

  • Revenus nets mensuels : 2 400 €
  • Montant du prêt immobilier : 150 000 €
  • Durée : 20 ans
  • Taux hors assurance : 3,05 %
  • Prêt conso en cours : mensualité de188 € et 36 mois à courir. (prêt souscrit de 10 000 €, 5 ans auparavant à 5 % hors assurance).

Le taux d'endettement avant de réaliser l'opération immobilière est de 7,5 %.

Souscription d'un prêt immobilier intégrant le crédit existant

Si le couple conserve son prêt consommation en l'état, il devra régler : 

188 * 36 = 6768 €

Une autre solution consiste à faire racheter le prêt en cours par une aide familiale, ce qui permettra d'une part de réduire l'endettement et de réaliser une économie non négligeable en n'ayant pas d'intérêts à régler.

Souscription du prêt immo seul

En revanche, si le crédit à la consommation est racheté et intégré au prêt immobilier, il lui faudra emprunter :

150 000 € + 6450 €  de capital restant dû soit : 156 450 €. 

Sur 20 ans, la différence de coût entre les deux situations est importante : 

  • Dans le premier cas, le coût du crédit se montera à 50 558 €
  • Dans le second cas, le prêt aura coûté 52 731 €
Credit immo integrant les prets personnels
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Auteur : Louis SERICOLA
L'auteur de cet article
Après une riche carrière en actuariat et analyse de risques de crédit, puis d'inspecteur d'assurance au sein de COMMERCIAL UNION devenu AVIVA, où il développe son sens de l'analyse et son esprit de synthèse, Louis SERICOLA a dirigé un important cabinet de gestion de patrimoine, précurseur de l'intermédiation en crédit dans les années 90, avant de créer en 2008 CREDITAS.
Ses études d'économiste et de gestionnaire de patrimoine lui confèrent de solides connaissances en gestion et finance ainsi qu'en droit et en fiscalité.
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